부동산 투자 신탁의 상식 임대 부동산

부동산 투자 신탁(리츠)는 2007 년 캐나다 법인 소득세 기반을 보호하기 위해 재무부가 신탁과 파트너십을 통해 특정 투자 흐름의 개념을 도입했을 때 캐나다 소득세법에 따라 입법 지위를 부여 받았습니다.

선별 규칙 이전에,증권 거래소에 상장 된 공공 신탁과 파트너십을 통해 사업을 운영하는 추세가 커졌습니다. 파트너십 및 적절하게 관리 된 신탁은 소득세를 납부하지 않습니다. 오히려,공동체정신안에 생성된 소득은 협동자의 손안에 과세되고 신망안에 벌는 소득은,그것의 단위 홀더에게 지불되나 해마다,단위 홀더의 손안에 과세된다. 파트너 또는 단위 보유자가 소득세 면제(예:등록 된 퇴직 저축 계획,세금 면제 연금 계획 등)),그렇지 않으면 공공 법인에서 얻은 경우 지불 된 것 소득세를 피할 수 있습니다.

이 결과에 대처하기 위해 선별 규칙은 캐나다에 거주하는 대부분의 공공 신탁 및 파트너십에 법인세율로 효과적으로 세금을 부과하고 그들이 만드는 분배금은 수령인에게 배당금으로 취급됩니다. 그리고 크게,동시에 선별 규칙 도입,그래서 리츠에 대 한 제외 했다.

전세계 많은 국가들은 투자자들에게 세금 효율적인 방식으로,혼자 할 수 없을 수도 상업,산업 및 주거용 부동산에 투자 할 수있는 기회를 제공하는 리츠 개념을 가지고있다. 캐나다 규칙은 리츠에서 개최되는 특정 제한된 자원 속성에 대한 허용하지만,다음 내용은 임대 부동산 만 처리합니다.

구조와 소유권

정의에 따르면,신뢰는 리츠로 간주되기 위해 공개적으로 나열되어야합니다. 이 용어는 선별 예외를 충족하기위한 캐나다 소득세 목적으로 만 관련이 있다는 사실에 기인한다. 여러 가지 이유로,캐나다의 대부분의 리츠는 뮤추얼 펀드 신탁으로 공개적으로 나열됩니다.

기술적으로는 소득세 목적을위한 리츠 아니지만,용어 개인 리츠는 종종 나열되지 않은 부동산을 소유 신탁에 사용되는,하지만 투자자들이 참여를 찾고 있습니다. 그러나,공공되지 않기 때문에,그들은 단지 공공 신탁에 적용으로 선별 규칙에 리츠 면제와 관련되지 않습니다. 그러나,가까운 종료 단위 신뢰(즉. 2013 년 12 월 31 일(2013 년 12 월 31 일).

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1. 캐나다에 있는 단위 신탁 거주자 있으십시오.
2. 신탁의 자본재산인 부동산의 취득,보유,유지,개선 또는 관리를 포함하여 부동산에 자금을 투자하는 것을 제한한다.
3. 은 주로 비거주자의 이익을 위해 설립 될 수 없습니다.
4. 최소 공정 시장 가치가$500 인 해당 클래스의 단위 중 적어도”하나의 블록”을 소유 한 단위 클래스 중 적어도 150 개의 단위 홀더를 보유합니다. (블록의 유닛 수는 유닛의 값에 따라 달라질 것이다.)이 시험을 처음 충족시키지 못하는 새로운 국세청의 경우,첫 과세 연도 이후 91 일째에 시험이 충족되면 신탁을 국세청으로 간주하는 선거가 있습니다.리츠는 일반적으로 합자회사의 자산과 합자회사의 자산으로 구성되며,리츠는 합자회사의 자산으로 구성되며,리츠는 합자회사의 자산으로 구성되며,리츠는 합자회사의 자산으로 구성되며,리츠는 합자회사의 자산으로 구성되며,리츠는 합자회사의 자산으로 구성되며,리츠는 합자회사의 자산으로 구성되며,리츠는 합자회사의 자산으로 구성되며,리츠는 합자회사의 자산으로 구성되며,리츠는 합자회사의 자산으로 구성되며,리츠는 합자회사의 자산으로 구성된다. 파트너는 일반적으로 파트너쉽의 사업을 수행 하는 것으로 간주 됩니다,하는 동안 거기에 제한 된 파트너십 관심사에 대 한 특정 제외.
   

   분포

   리츠와 개인 부동산 신탁은 모두 단위 보유자에게 연도에 지불하거나 지불 할 금액에 대한 공제를받을 수 있습니다. 신탁은 거주 지방에 따라 일반적으로 약 48%와 53%사이 인 개인에 대한 가장 높은 한계 세율로 과세됩니다. 리츠는 일반적으로 매달 배포판을 만드는 동안,대부분의 신탁 증서는 연도에 만든 배포판을 초과하는 신뢰에 의해 얻은 과세 소득이 지급 또는 12 월입니다 과세 연도의 끝에 지급 할 것을 요구할 것이다. 31. (2015 년 12 월 12 일 선거가 있습니다. 세금 목적으로 15 년.)신탁 증서는 일반적으로 현금 분배와 동일한 세금 처리를해야합니다 리츠 단위의 배포를 허용합니다. 이 결과 그 과세 소득은 전무 하 고 소득 단위 소유자의 손에 과세,세금 면제 하지 않는 한 공제를 받을 수 되 고 신뢰.

   분산신탁소득은 일반적으로 단위소유자의 재산소득으로 취급된다. 리츠가 배당 소득을 얻거나 순 자본 이득을 실현 한 정도까지,이사회는 단위 소유자의 손에 배당 및 자본 이득으로 과세 할 이러한 금액을 가지고 지정할 수 있습니다. 외국 소득 및 외국 세금에 대한 유사한 지정이 있습니다. 리츠는 특정 연도에 세금 목적을 위해 손실을 실현하는 경우,손실은 신뢰에 유지되고 다음 해의 과세 소득을 줄이기 위해 이월 할 수있다.

   자주,리츠는 과세 목적으로 감가 상각을 공제 한 결과 과세 소득을 초과하는 금액을 분배하기에 충분한 현금 흐름을 갖게됩니다. 이러한 상황에서,이 초과 금액은 단위 소유자의 손에 직접 과세되지 않습니다. 오히려,초과 단위 홀더 더 큰 자본 이득,또는 작은 자본 손실,단위 판매 될 때 있을 것 이다 그래야 단위의 세금 비용을 줄일 것 이다. 비용 절감 결과 단위 데 부정적인 세금 비용,이 부정적인 금액 단위 홀더의 손에 자본 이득으로 처리 되 고 세금 비용 전무로 재설정 됩니다.

   캐나다 거주자에 대한 리츠의 분배에는 원천 징수세가 없습니다. 그러나 비거주자에 대한 소득 분배는 25%의 원천 징수 세를 유치하고 비 소득 분배는 15%의 원천 징수 세를 유치합니다. 원천 징수 세율은 비거주자가 거주하는 국가와 조세 조약이있는 경우 감소 될 수 있습니다. 예를 들어,미국 거주자에 대한 소득 분배에 대한 원천 징수 세금은 캐나다와 미국 간의 협약 덕분에 15%로 줄어 듭니다.

   수익 테스트

   리츠 자격을 충족해야 하는 두 가지 수익 테스트가 있습니다. 첫 번째에서,의 최소 90%트러스트의”총 리츠 수익,”총 수익으로 정의 적은 연도의 처분 재산의 비용,과세 연도에 대한 하나 이상의 파생되어야합니다:

   1. 실질 또는 부동산으로부터의 임대료
   2. 이자
   3. 부동산 처분으로 인한 자본이익
   4. 배당금
   5. 로열티
   6. 적격 재판매재산의 처분(즉,자본재산이 아닌 부동산,지주가 인접하고 지주가 인접하고 지주가 연속된 부동산,지주가 연속된 부동산,지주가 연속된 부동산,지주가 연속된 부동산,지주가 연속된 부동산,지주가 연속된 부동산,지주가 연속된 부동산,자본 속성은 개최 하는 부동산에 보조)

   두 번째 테스트에서,과세 연도에 대한 신뢰의 총 리츠 수익의 최소 75%의 조합에서 파생되어야합니다:

   1. 실제 또는 부동산으로부터의 임대료
   2. 실제 또는 부동산에 대한 모기지 또는 가설로부터의 이자
   3. 자본 자산인 실제 또는 부동산의 처분

   실제 또는 부동산의 정의는 캐나다에 위치한 부동산에만 국한되지 않습니다. 또한 부동산,건물 및 그 구성 요소에 대한 관심뿐만 아니라 리츠에 대한 투자를 포함한다.

   “실제 또는 부동산으로부터의 임대료”라는 용어는 부동산의 임대와 함께 부수적이고 관습적으로 공급되거나 제공된 서비스에 대한 지불을 포함한다. 부동산 관리 또는 운영 수익,호텔 또는 이와 유사한 시설에서 방을 사용할 권리 및 이익에 근거한 임대료는 특히 부동산 또는 부동산의 임대료로 간주되지 않습니다.

   이 규칙의 결과로,리츠는 자격이 없는 활동으로 총 수익의 10%이상을 벌 수 없다. 또한 첫 번째 테스트에서 모든 유형의 이자,배당금 또는 로열티뿐만 아니라 자격이 없는 활동에서 총 리츠 수익의 10%를 얻는 것이 허용되지만 두 번째 테스트는 이러한 유형의 총 수익을 총 리츠 수익의 25%로 제한합니다.

   규칙에는 리츠의 자회사,신탁 또는 파트너십에 대한 룩 스루 조항이 포함되어있어 해당 법인에서 얻은 수익은 수익 테스트 충족 여부를 결정하기 위해 리츠가 얻은 것으로 취급됩니다.

   자산 테스트

   또한 리츠 자격을 얻기 위해 충족되어야 하는 두 가지 자산 테스트가 있습니다. 첫 번째 자산 테스트에서,리츠가 보유한 모든 비포트폴리오 부동산의 공정 시장 가치의 최소 90%는 과세 연도 내내”자격을 갖춘 리츠 부동산”이어야 합니다.

   일반적으로 비포트폴리오 부동산에는 주체 기관 및 캐나다의 실제 또는 부동산에 대한 특정 투자가 포함됩니다. 대부분의 경우 주체 법인은 법인,신탁 단위 또는 캐나다 거주자로 구성된 파트너십에 대한 지분입니다. 리츠는 주체 법인의 지분 가치의 10%이상을 소유해야 합니다.

   캐나다의 실제 또는 부동산이 비포트폴리오 부동산이 되려면,그러한 모든 부동산의 총 공정 시장 가치는 리츠의 지분 가치의 50%를 초과해야 합니다. 캐나다 부동산 및 부동산에는 회사의 주식 및 해당 법인의 공정 시장 가치의 50%이상이 캐나다 부동산 또는 부동산에서 파생 된 경우 신탁 또는 파트너십에 대한 이자가 포함됩니다.

   자격을 갖춘 리츠 재산이 되려면,비포트폴리오 주체 법인은 리츠의 실제 또는 부동산 자본 자산(본질적으로 자산 관리 회사)의 유지,개선,임대 또는 관리로부터 직접 총 리츠 수익의 90%이상을 얻거나 리츠의 실제 또는 부동산(즉,베어 수탁자)에 대한 법적 소유권 이외의 재산을 소유하지 않거나 리츠가 임대 수익을 얻거나 리츠의 실제 또는 부동산 자산을 처분 할 수있는 부수적 인 재산을 소유하지 않아야합니다.또는 자본 속성 인 부동산.

   캐나다에 위치하지 않은 부동산은 비포트폴리오 부동산으로 간주되지 않으므로 이 자산 테스트의 대상이 아닙니다.

   두 번째 자산 테스트에서,과세 연도에 걸쳐,리츠의 특정 자산의 총 공정 시장 가치는 신뢰의 모든 소득 또는 자본 이익의 공정 시장 가치로 정의 리츠의 주식 가치의 75%보다 작을 수 없습니다. 이 테스트에 대해 고려되는 자산은 다음과 같습니다:

   1. 자본재인 실질 또는 부동산
   2. 적격 재판매재산(이 조의 앞부분에 정의됨)
   3. 은행가의 승낙으로 대표되는 캐나다 법인의 채무
   4. 현금
   5. 캐나다 정부기관이 발행하거나 보증하는 채무
   6. 은행가의 승낙으로 대표되는 캐나다 법인의 채무
   7. 은행가의 승낙으로 대표되는 캐나다 법인의 채무
   8. 신용 조합

   이 테스트는 신뢰가 실제 또는 부동산에 투자 될 때까지 공모로부터 많은 양의 현금을 보유하고있는 동안 리츠 자격을 계속 할 수 있습니다.

   이러한 자산의 공정한 시장 가치는 리츠가 부채를 가질 가능성이 있기 때문에 리츠의 주식 가치의 100%이상이 될 수 있으며,이는 주식 가치를 감소시키는 반면 부채는 부동산의 공정한 시장 가치를 고려하지 않습니다.

   첫 번째 자산 테스트와 달리 실제 또는 부동산은 캐나다에 있어야합니다. 그러나 두 테스트 모두 충족되어야합니다. 정의에 따르면,실제 또는 부동산은 다른 리츠,건물 및 건물에 부착 된 특정 기타 특정 감가 상각 재산에 대한 관심을 포함합니다.

   자산 테스트를 통해 리츠는 자금 조달 또는 임대 주택 운영과 관련이없는 일부 투자를 규정 된 임계 값의 범위까지만 보유 할 수 있습니다. 수익 테스트는 연말에 계산되는 반면,자산 테스트는 일년 내내 충족되어야합니다. 그럼에도 불구 하 고,수익 및 자산 테스트 모니터링 해야 정기적으로,오프사이드 되 고 귀 착될 것 이다 신뢰 과세 되 고,사실상,법인으로. 자산 테스트는 언제든지 오프사이드되는 것은 그 해에 대한 리츠 고려되는 신뢰를 실격 할 수 있기 때문에,특히 엄격하다.

   리츠 여부 리츠

   리츠는 유사한 자산을 보유하고있는 기업 구조에 비해 많은 투자자들이 매우 매력적인 투자 형태로 간주됩니다. 그들은 그렇지 않으면 자신의 만들뿐만 아니라 더 다양한 부동산 포트폴리오를 제공 할 수 없을 수도 부동산 투자에 참여할 수있는 능력을 가진 투자자를 제공합니다. 리츠는 고정 펀드 투자만큼 안전하지 않을 수 있지만,투자자는 일반적으로 일반적으로 월별 또는 분기별로 지불 현금 수익을 제공하면서 더 매력적 수율을 참조;리츠는 또한 그들이 강한 캐나다 부동산 시장의 위쪽에 공유 할 수 있습니다. 자금이 계획에서 철회 될 때까지 소득세가 연기되기 때문에 리츠는,같은 소득세 및 연금 계획 등의 세금 면제 투자자들에게 특히 매력적이다.