성공적인 1031 교환을 위해서는 1031 교환 식별 규칙을 이해하고 준수하는 것이 중요합니다.. 이 규칙은 복잡하지 않다,그러나 규칙을 따르는 실패는 당신의 교환을 파괴할지도 모른다. 교환에서 대체 속성을 식별 할 때 기억해야 할 상위 10 가지 사항은 다음과 같습니다.
1. 마감일 및 일반 규칙.
납세자는 포기 된 재산이 교환에서 취득하고자하는 대체 재산을 식별하기 위해 폐쇄 된 날로부터 45 일을 갖는다. 1 개의 교환안에 1 개 이상 포기한 재산 있으면,45 일은 첫번째 포기한 재산이 닫는 날짜에서 측정된다. 확인 된 재산은 계약 상태 일 필요는 없으며 납세자는 자신이 식별하는 모든 것을 취득 할 필요가 없습니다. 그러나 납세자는 자신이 확인한 재산 이외의 것을 취득 할 수 없으며 식별 규칙을 준수하지 않으면 전체 교환을 망칠 수 있습니다.
2. 3 속성 규칙.
납세자가 식별 할 수있는 재산의 수를 제한하는 규칙이 있습니다. 대부분의 경우 납세자는 세 가지 속성 규칙을 사용합니다. 납세자는 최대 3 개의 대체 재산을 식별 할 수 있으며 그 중 하나,둘 또는 세 가지를 모두 취득 할 수 있습니다.
3. 200%규칙.
납세자가 세 개 이상의 속성을 확인하려는 경우,그는 200%규칙을 사용할 수 있습니다. 이 규칙은 납세자가 대체 속성의 수를 식별 할 수 있다고,만큼 그가 식별 무엇의 총 공정 시장 가치는 포기 속성으로 판매 된 무슨의 공정 시장 가치의 200%보다 큰되지 않습니다. 우선 미국 거래소는 납세자가 허용 된 것보다 적은 가치가있는 속성을 식별하여”쿠션”에 구축 할 것을 권장합니다,경우에 일부 속성은 나중에 원래 추정 된 것보다 더 높은 값을 가지고 결정.
4. 95%규칙.
투자자가 일반적으로 사용하지 않는 또 다른 규칙이 있습니다. 95%규칙은 납세자가 포기한 재산의 가치의 200%이상인 총 가치를 가진 3 개 이상 재산을 확인할 수 있다는 것을,그러나 납세자가 그가 확인하는 재산의 가치의 적어도 95%를 취득하는 경우에 말합니다. 근본적으로,납세자는 이 일을 하기 위하여 그가 확인한 모두를 취득할 필요가 있고,저것은 위에 너무 수시로 의지하지 않는 까 왜 이다.
5. 45 일 동안 취득한 재산.
45 일 식별 기간 동안 실제로 취득한 모든 재산은 적절하게 식별 된 것으로 간주됩니다. 이 기간 동안 일부 재산이 인수되고 일부 재산이 나중에 식별 규칙의 또 다른 하나를 사용하여 인수되는 경우 처음 45 일 동안 인수 한 재산은 식별 된 재산으로 계산되어야합니다. 예를 들어,처음 45 일 동안 하나의 속성을 취득 하 고 3 속성 규칙을 사용 하 고 45 일 후 더 많은 속성을 구입 하려는 경우 이미 하나를 사용 하기 때문에 식별 하는 두 개의 속성만 있습니다.
6. 식별 방식.
신분증은 납세자가 서면으로 서명해야하며 재산은 명확하게 설명되어야합니다. 이것은 일반적으로 납세자가 재산의 주소 또는 법적 설명을 식별한다는 것을 의미합니다. 콘도에는 단위 수가 있어야 하고,납세자가 100%관심사보다는 더 적은을 사면,취득되고 있는 것이의 백분율 몫은 주의되어야 한다.
7. 신분증을 받아야 하는 사람.
납세자는 다음 중 하나에 식별 통지를 보내야합니다:
1)납세자에게 대체 재산을 양도 할 의무가있는 사람(예:대체 재산의 판매자)또는;
2)납세자의 대리인 또는 가족과 같은”실격 된 사람”이 아닌 다른 사람(예:자격을 갖춘 중개인,에스크로 대리인 또는 소유권 회사)에”관련된”사람에게. 대부분의 식별 통지는 자격을 갖춘 중개자에게 전송됩니다.
8. 대체 재산은 확인 된 것과 동일해야합니다.
납세자는 자신이 확인한 것과”실질적으로 동일한”재산을 받아야합니다. 이 규정에는”실질적으로 동일한”것이 무엇을 의미하는지 설명하는 네 가지 예가 포함되어 있습니다. 한 예에서 납세자는 2 에이커의 개선되지 않은 토지를 식별 한 다음 1.5 에이커의 토지를 취득합니다. 취득한 재산은 확인된 무슨이와 납세자가 받은 무슨이 성격 또는 특성에서 다르지 않았기 때문에 실질적으로 동일하,납세자는 확인된 재산의 공정한 시장 가치의 75%를 취득했다. 또 다른 예에서,납세자는 헛간과 2 에이커의 땅을 식별 한 다음 헛간의 기초가되는 땅과 함께 헛간을 취득합니다. 국세청은 인수 속성은 실질적으로 그것의 기본적인 성격 또는 문자에 차이가 있기 때문에 확인 된 속성으로 동일하지 않은 것을 말한다.
9. 건설 될 재산.
신분 확인 시점에 대체 재산이 건설 중일 경우 납세자는 부동산의 주소 또는 법적 설명뿐만 아니라 부동산에 건설 될 내용에 대한 설명도 포함해야합니다.
10. 역 교환.
납세자가 포기한 재산의 매각을 마감하기 전에 수용자가 대체 재산을 취득하는 역 교환을 할 경우,납세자는 자신이 판매하려는 것을 서면으로 식별해야하며,그 식별은 수용자가 대체 재산을 마감 한 후 45 일 이내에 보내야합니다.