Coloradon häätölait vaihtelevat piirikunnittain oikeudenkäyntien ja palkkioiden suhteen. Siitä huolimatta he kaikki noudattavat samaa yleistä häätöprosessia:
- lähetä selkeä kirjallinen ilmoitus
- Täytä Lomakkeet
- palvele vuokralaista
- Osallistu oikeudenkäyntiin
- odota tuomiota
jokainen häätöprosessi on erilainen ja riippuvainen vuokralaisen ja vuokranantajan allekirjoittamasta vuokrasopimuksesta. On aina parasta harjoittaa huolellista arkistointia, jotta vältetään virheet, joita vuokralainen voisi hyödyntää.
tässä artikkelissa on tiivistelmä, johon vuokranantajat viittaavat vuokralaista häädettäessä. Vahvista menettelytavat piirikunnassasi virheiden ja sekaannusten välttämiseksi.
häädön syy
vuokran maksamatta jättäminen ajallaan
vuokran katsotaan yleensä myöhästyneen päivän yli eräpäivänsä. Lyhennysvapaaaika voi olla käytettävissä, jos se mainitaan vuokrasopimuksessa.
ennen kuin vuokranantaja voi aloittaa häätöprosessin, hänen on annettava vuokralaiselle virallinen kirjallinen maksukehotus. Tätä kutsutaan myös vaatimukseksi vaatimusten noudattamisesta.
vuokranantajien vuokranmaksuaika riippuu vuokrasuhteesta:
| Vuokratyyppi | selitys | ilmoitus |
|---|---|---|
| Asuntosopimus | mikä tahansa muu vuokrasuhde, joka ei kuulu edellä mainittuihin luokkiin | 10 päivän irtisanomisaika |
| vapautettu Asuntosopimus | kiinteistö on yksi viidestä (tai vähemmän) vuokranantajan omistamasta vuokrakiinteistöstä | 5 päivän irtisanomisaika maksaa |
| työnantajan tarjoama Asuntosopimus | vuokralaisen työnantaja antoi heille asunnon | 3 päivän irtisanomisaika maksaa |
jos vuokralainen maksaa vuokran irtisanomisajan kuluessa, häätöprosessi ei jatku. Jos vuokralainen ei pysty maksamaan, vuokranantaja voi jatkaa häätöprosessia.
Katso Kolo. Pastori. §§ 13-40-104(D) ja (e)
vuokrasopimuksen/vuokrasopimuksen rikkominen
sekä vuokralaisen että vuokranantajan on noudatettava vuokrasopimusta koko vuokralaisen oleskelun ajan. Sopimukset voivat vaihdella vuokralaisittain ja ne on ilmoitettava selvästi vuokrasopimuksessa.
jos vuokralainen rikkoo vuokrasopimuksen ehtoja, vuokranantajan on annettava kirjallinen ilmoitus, jossa vuokralaiselle ilmoitetaan niiden rikkomisesta ja ilmoitetaan, kuinka kauan vuokralaisen on noudatettava niitä.
se, kuinka kauan vuokralaisen on ratkaistava asia tai poistuttava tiloista, riippuu vuokratyypistä:
| Vuokratyyppi | selitys | ilmoitus |
|---|---|---|
| Asuntosopimus | mikä tahansa muu vuokrasuhde, joka ei kuulu edellä mainittuihin luokkiin | 10 päivän irtisanomisaika |
| vapautettu Asuntosopimus | kiinteistö on yksi viidestä (tai vähemmän) vuokranantajan omistamasta vuokrakiinteistöstä | 5 päivän irtisanomisaika noudattaa |
| työnantajan tarjoama Asuntosopimus | vuokralaisen työnantaja antoi heille asunnon | 3 päivän irtisanomisaika noudattaa |
jos vuokralainen ratkaisee asiat ajoissa, häätöprosessi ei jatku.
Vuokrasopimusrikkomuksia voivat olla:
- Vuokrakiinteistön vahingoittaminen
- Lemmikkien pitäminen lemmikkivapaissa kiinteistöissä jne.
- oleskelu pitempään kuin vuokrasopimuksessa on ilmoitettu
- ylittäen vuokrakiinteistössä asuvien sallitun enimmäismäärän
jos vuokralainen ei korjaa rikkomuksia ajoissa, vuokranantaja voi jatkaa häätöä.
laittoman toiminnan harjoittaminen
jos vuokralainen on harjoittanut laitonta toimintaa kiinteistössä, vuokranantajan on annettava 3 päivän irtisanomisaika.
esimerkkejä laittomasta toiminnasta ovat:
- osallisuus laittomien huumeiden luomiseen, levittämiseen tai käyttöön
- pahoinpitelyyn vuokra-alueella tai sen läheisyydessä
- tuomitseminen rikokseen, josta seuraa vähintään 180 päiväsakon rangaistus
- Varkaus, väkivalta, pahoinpitely
asiakkailla, joita syytetään tämäntyyppisestä rikkomuksesta, ei ole mahdollisuutta ”korjata” sitä. Heidän on muutettava pois ennen irtisanomisajan päättymistä. Jos he pysyvät tiloissa, vuokranantaja voi jatkaa häätöprosessia.
Katso: CO Rev Stat § 13-40-107.5 (2016)
vuokrasopimuksen uusimatta jättäminen vuokra-ajan päätyttyä
Coloradossa vuokranantajat eivät voi häätää vuokralaisia tai pakottaa heitä lähtemään asunnosta ilman todennäköisiä syitä. Niin kauan kuin vuokralainen ei riko mitään sääntöjä, hän voi jäädä, kunnes vuokra-aika päättyy.
mutta jos vuokralainen pysyy kiinteistössä jopa päivän vuokrasopimuksen päättymisen jälkeen eikä ole järjestänyt uusimista, vuokranantajat voivat antaa Irtisanoutumisilmoituksen. Vuokranantajilla ei ole velvollisuutta muistuttaa vuokralaisiaan uusimisesta, ellei vuokrasopimuksessa ole mainittu.
se aika, jonka vuokralainen saa ennen kiinteistön tyhjentämistä, riippuu vuokrasopimuksen kestosta.
| Lease / Rental Agreement | Notice to Receive |
|---|---|
| vähintään vuoden | 91 päivän irtisanomisaika |
| kuudesta kuukaudesta vuoteen | 28 päivän irtisanomisaika |
| yhdestä kuukaudesta kuuteen kuukauteen | 21 päivän irtisanomisaika |
| At-will and one week to one month | 3-Day Notice to Quit |
| alle viikon | 1 päivän irtisanomisaika |
kantelun tekeminen
kantelun tekeminen
häätöprosessi voi alkaa vasta irtisanomisilmoituksen antamisen jälkeen. Vuokranantajan on täytynyt antaa tarpeeksi aikaa kulua ennen häätöhakemuksen jättämistä.
häätöprosessi on seuraava:
- edetään lääninoikeuteen vuokratontti kuuluu
- arkistoi tarvittavat asiakirjat
- maksa maksut. Coloradossa hakemusmaksut alkavat 85-135 dollarista, riippuen häädön tyypistä
Aikajana
se kestää noin 1-91 päivää ilmoituksesta maksaa tai lopettaa myöntäminen, riippuen häädön syystä ja vuokrasopimuksesta ennen kuin asiasta voidaan tehdä oikeudellinen valitus.
vuokralaisen palveleminen
miten palvella vuokralaista
kopio haasteesta ja valituksesta annetaan tiedoksi vuokralaiselle. Se on annettava tiedoksi vähintään 7 päivää ennen istuntoa.
tähän on useita menetelmiä:
- henkilökohtainen palvelu – kopio haasteesta ja valituksesta toimitetaan vuokralaiselle henkilökohtaisesti
- korvaava palvelu – Jos vuokralainen ei ole tavoitettavissa, hänen yli 18-vuotias perheenjäsenensä voi saada asiakirjat. Jos kumpikaan edellä mainituista vaihtoehdoista ei ole käytettävissä, kopio voidaan jättää vuokralaisen työpaikalle.
- Posting – palvelin jättää kopion asiakirjoista turvalliseen ja näkyvään paikkaan kiinteistön sisäänkäynnin viereen.
Postitusmenetelmää käytettäessä palvelimella on lisävastuu asiakirjojen lähettämisestä ensiluokkaisen postin välityksellä.
vuokranantajat eivät saa itse toimittaa asiakirjoja vuokralaiselle. Heidän on pyydettävä jotakuta, joka ei ole mukana jutussa, tekemään se heidän puolestaan.
henkilö, jonka tehtävänä on toimittaa asiakirjat, voi olla joku sheriffin toimistosta tai ammattimaiselta prosessipalvelimelta (kummasta tahansa vaihtoehdosta voidaan veloittaa lisäpalvelumaksuja).
jos vuokranantaja päättää valita jonkun muun, hänen on oltava asian suhteen tietämätön, tunnettava palvelun säännöt ja oltava vähintään 18-vuotias.
haastehakemuksen ja kantelun tiedoksi antamisen jälkeen
vuokralaisella on vähintään 7 päivää aikaa valmistautua käsittelyyn.
vuokralaiselta ei vaadita kirjallista vastausta, mutta hänen on esitettävä sellainen käsittelypäivänä. Jos näin ei tehdä, tuomari voi päättää vuokranantajan hyväksi riippumatta siitä, onko vuokralainen läsnä istunnossa.
Aikajana
häätökäsittely on ajoitettu 7-14 päivää valituksen jättämisen jälkeen.
asiakirjat on annettava vuokralaiselle tiedoksi vähintään 7 päivää ennen istuntoa.
hallussapidon pyytäminen
hakemuksen tekeminen tuomion saamiseksi ja tuomion saamiseksi hallussapidosta
vuokranantajan on esitettävä vahva perustelu, jota tukevat vankat todisteet vuokralaista vastaan. Jos vuokralainen ei saavu käsittelyyn, vuokranantaja voittaa oletusarvoisesti ja häätöprosessi jatkuu.
seuraava menettely jos vuokralainen oli eri mieltä ja vastasi
Coloradon osavaltiossa, vuokralaisen vastausta ei tarvita oikeudenkäyntipäivän määräämiseksi. Heidän tarvitsee vain antaa kirjallinen vastaus tai vastakanne häätökäsittelyssä tai ennen sitä.
tuomari saattoi myös vaatia vuokralaista ja vuokranantajaa osallistumaan sovittelutuokioon koulutetun sovittelijan kanssa ennen kumpaakin käsittelyä.
jos sopimukseen ei päästä, todistusvastuu kuuluu vuokranantajalle. Vuokranantajan on tuettava väitettä ja näytettävä se käsittelyn aikana.
tämä voi tarkoittaa muun muassa seuraavia:
- kopio kauppakirjasta ja vuokrasopimuksesta
- Vuokrakuitit ja tilikirjat
- tiliotteet
- todistajat
- kuva-ja videoasiakirjat rikkomuksista, kirjeenvaihdosta jne.
jatkokäsittely kuitenkin jatkuu, jos vuokralainen jättää kirjallisen vastauksen.
Aikajana
käsittely on määrä järjestää 7-14 päivän kuluttua valituksen jättämisestä. Jos vuokranantaja toimitti kaikki asianmukaiset asiakirjat ja esitti laillisen syyn häätöön, voidaan summittainen tuomio antaa vuokranantajan eduksi.
hallussapito
vuokranantajan voitettua jutun
edellyttäen, että vuokralainen ei hae muutosta asian uudelleen käsittelyyn, Palautusvaatimus annetaan viimeistään 48 tunnin kuluttua siitä, kun vuokranantaja voittaa jutun.
vuokralaisella on enintään 48 tuntia aikaa poistua kiinteistöstä. Jos ne ovat vielä tontilla 48 tunnin jälkeen, ne voidaan poistaa väkisin.
Muuttoprosessi
vuokralainen saa 48 tuntia aikaa poistua tiloista koko omaisuutensa kanssa. Jos he jäävät tontille, vuokranantaja voi varata häätöajan kunnan nimismiehelle.
vuokranantaja ei saa pakottaa vuokralaista muuttamaan pois. Vain sheriffinviraston viranomainen saa tehdä niin.
jos vuokralainen jättää omaisuutensa pakkohäädön vuoksi, on vuokranantajan otettava yhteyttä vuokralaiseen ja annettava tälle 15 päivää aikaa hakea tavaransa.
jos vuokralainen kuitenkin jätti tavarat vapaaehtoisesti, vuokranantajan on odotettava 30 päivää ennen tavaroiden hävittämistä tai varastoon asettamista.
Aikajana
vuokralaisella on 48 tuntia siitä, kun vuokranantaja voittaa jutun muuttaa pois kiinteistöstä.
jos vuokralainen on vielä tontilla 48 tunnin loppuun mennessä, heillä on aikaa siihen asti, kunnes vuokranantaja on varannut häätöajan muuttoon. Tämä voi kestää muutamasta tunnista muutamaan päivään riippuen vuokranantajan saatavuudesta.
Coloradon häädön Aikajana
alla on koko häätöprosessin keskimääräinen aikajana. Aikajana voi muuttua tapauksen monimutkaisuuden, kuten toisen käsittelyn, mukaan.
| vuokralaisten | Keskimääräinen Aikajana | tärkeitä muistettavia asioita |
|---|---|---|
| irtisanomisaika | 1-91 päivää | anna vuokralaiselle kirjallinen maksu-tai Vaatimuskirje ennen häätöprosessia. |
| haastehakemuksen ja valituksen esittäminen ja lähettäminen | vähintään 7 päivää ennen käsittelyä | varmista, ettei hakemusprosessissa ole tehty virheitä. |
| oikeuden päätös häädöstä | 7-14 päivää | jos voitat jutun, tuomari antaa sinulle korvausvaatimuksen. |
| Palautuskirjeen antaminen | 48 tuntia | vuokralaisella on 48 tuntia aikaa poistua asunnosta. |
| hallussapidon palauttaminen | muutamasta tunnista muutamaan päivään | SINÄ ET saa olla se, joka häätää vuokralaisen väkisin. Jätä se tehtävä valtuutetuille virkamiehille. |
keskimäärin täydellinen häätöprosessi kestäisi 10-107 päivää.
todisteiden esittäminen
miten pitää kirjaa
jos vuokralainen on eri mieltä häätöpyynnöstä ja he vastaavat tuomioistuimelle, on ratkaisevan tärkeää, että pidät erittäin hyvää kirjaa kaikesta, jotta voit esittää todisteita tuomarille ja voittaa juttusi. Tämä osa voi riitatilanteessa tehdä tai rikkoa koko häätöpyynnön.
voit jäädä järjestykseen:
- pitää fyysinen paperi jälki – tämä saa hyvin vaikea etsiä, vie paljon säilytystilaa, ja voi eksyä, vaurioitunut, varastettu, tai poltettu tulipalossa.
- asiakirjojen skannaus – skannaa jokainen asiakirja tietokoneellesi. Hyvä skanneri on Brother ADS-1700W alle 200 dollarilla tai Fujitsu ScanSnap iX1500 400 dollarilla.
- varmuuskopiot – Säilytä ja varmuuskopioi jokainen tiedosto Dropboxilla, Google Drivella, Onedrivella tai muulla helposti haettavalla vaihtoehdolla.
- PMS – käytä isännöintiohjelmistoa tallentaaksesi kaiken vuokrasopimuksista, allekirjoitetuista asiakirjoista, rikkomuksista, sähköposteista, muistiinpanoista, laskuista, maksuista, muistutuksista, huoltopyynnöistä, kuvista, videoista ja kaikesta, mitä voit kuvitella. Tätä käytetään parhaiten, kun skannaat myös jokaisen asiakirjan ohjelmistoosi.
todisteet vuokran maksamatta jättämisestä
jos vuokralainen ei maksa vuokraa ja he kiistävät tämän vaatimuksen, on tärkeää, että näytätte tuomarille seuraavaa:
- vuokrasopimus-näytetään sopimusehdot, kun vuokra on erääntynyt,ja mahdolliset viivästyssakot.
- kaikki maksut-näytetään kaikki aikaisemmat maksut, niiden suoritustapa (sekki, luottokortti, ACH jne…. ), ja minä päivänä ne yleensä maksetaan.
- kaikki maksutiedot – jos heidän shekkinsä oli katteeton, heidän pankkitilillään ei ollut riittävästi varoja tai he tekivät veloituskiistan luottokortillaan, Näytä tämä tuomarille. Näytä myös pankkisi mahdollisesti veloittamat maksut ja vuokrasopimuksen mukaiset seuraamukset.
- kaikki viestit – jos lähetit vuokralaisellesi automaattisia tai manuaalisia maksumuistutuksia tekstiviestillä, sähköpostilla, kirjeellä tai postitse, on tärkeää näyttää tämä. Vaikka sitä ei yleensä tarvita, on silti hyvä osoittaa, että he olivat tietoisia tilanteesta ja saivat aikaa parantaa ja maksaa. Siksi on aina parasta, että kaikki on kirjallisesti eikä mitään puheluita tai kasvokkain tapaamisia.
todistusaineisto vuokrasopimusrikkomuksista
jos häädät vuokralaisen vuokrasopimusrikkomuksista, esimerkiksi meluvalituksista, luvattomista lemmikeistä tai omaisuusvahingoista, on tärkeää osoittaa todisteet jollakin seuraavista tavoista:
- turvakamerat – jos sinulla on valvontajärjestelmä, joka voi näyttää heille syyllistyvän rikokseen tai vuokrasopimuksen rikkomiseen, on turvallista sanoa, että voit yleensä voittaa tämän kiistan.
- Video – Jos et huomannut niitä itse teossa, seuraavaksi parasta on tallentaa puhelimella video mahdollisista vahingoista tai vuokrasopimuksen rikkomisesta.
- kuvat – niiden mukaan kuva on tuhannen sanan arvoinen. Tässä tapauksessa kuva voi olla tuhansien dollarien arvoinen! Vaikka ottaisit videon, on tärkeää näyttää tuomarille myös kuvia, koska se on yleensä helpompi nähdä sähköpostitse tai tulostettuna.
- vuokrasopimuksen ehdot – jälleen kerran, Näytä tuomioistuimelle, mitä ehtoa he rikkoivat vuokrasopimuksessaan. Älä huoli, jos sinulla ei ole joka ikinen termi määritelty vuokrasopimuksessasi. Jos rikkomus on tarpeeksi paha,sitä ei välttämättä tarvitse kirjoittaa. Aloita kuitenkin hyvänä käytäntönä lisätä sopimukseesi kaikki mahdolliset syyt häätää vuokralainen.