päällisin puolin itsesäilytysbisnes ja se, mitä varastoyksiköiden rakentaminen tulee maksamaan, näyttää niin yksinkertaiselta. Muilla liiketoiminnoilla on tuotteiden tilaaminen, varastoluku & varastointi, pilaantumisongelmat, vanhentuminen, henkilöstö, aikataulutus,tuotevastuuasiat, laitteet & tarvikkeiden hankinta jne. jne. jne. useimmat niistä eivät kuulu itsevarastointiyhtälöön. Mutta, tyynet vedet valuvat syvälle, ja hyppy itsesäilytykseen, koska se näyttää helpolta, voi aiheuttaa enemmän
roiskumista kuin mihin olet varautunut.
ensin ”rakenna se ja ne tulevat” ei toimi täällä. Hyvä mainoskampanja ja hyvät
hinnat eivät luo” tarvetta ” sinne, missä sitä ei ole. Ihmiset voivat olla vakuuttuneita siitä, että he ovat ”puuttuu
ulos”, jos heillä ei ole uusin gadget, paras pizza, nopein moottoripyörä, tai houkuttelevin
tuoksu….mutta se, että heille kerrotaan, että heidän täytyy maksaa kuukausimaksu varastoidakseen tavaraa, jota heillä ei ole, ei tule
toimimaan, vaikka hinta olisi kuinka houkutteleva tai laitos olisi tyylikäs.
itsesäilytys on rakenteeltaan niin monipuolista ja toiminnaltaan niin yksinkertaista verrattuna useimpiin
yrityksiin, yksityishenkilöihin, joilla on maata tai jotka haluavat perustaa yrityksen henkilökohtaisista syistä, houkutellaan
hyppäämään mukaan vähäisin tutkimuksin. Osa vastuusta, joka meillä alan toimijoilla on, on
auttaa ihmisiä näkemään kokonaiskuva. Self storage on liiketoimintaa, ja sitä on arvioitava
samoin ehdoin kuin mitä tahansa muuta liiketoimintaa.
varastoyksiköiden rakentamiskustannukset-Itsesäilytysliiketoimintamalli
ensisijainen kysymys, johon on vastattava päätettäessä, toimiiko itsesäilytys sinulle, on: riittääkö
se raha, jonka laitoksesi ennustetaan tuottavan, kattamaan kaikki kustannuksesi ja
kulusi, ja antaako se sinulle haluamasi voittotulot ajanjaksolla
, jota tarvitset ? Ratkaisevia tekijöitä on siis neljä. (1) Kuinka paljon voit odottaa ansaitsevasi
myynnillä (vuokrat + kauppatavara). 2) paljonko laitoksesi Rakentaminen ja käyttö maksaa, ja 3)
kuinka paljon voittoa tarvitset, jotta tämä on kannattava investointi? 4) Mikä on irtautumisstrategiasi
(sijoituksen pitkän aikavälin tai lopullinen tavoite)?
ensimmäiseen kysymykseen vastaaminen on kahden tekijän yhdistelmä. Kuinka paljon jokaisesta tuotteesta (yksikkökoot,
tyypit) on tilaa omalla maalla, ja minkä hinnan niistä voi periä? Korko
kysymys on yleensä helpompi kuin tuote kysymys, se vain vaatii vähän tutkimusta. Tyypillisesti
voi veloittaa siitä, mitä kilpailijat veloittavat vastaavista tuotteista. Jos tilasi on mukavampi tai enemmän
kätevä kuin kilpailijat, voit ehkä veloittaa hieman enemmän. Ihmiset haluavat yleensä
säilyttää perheen tavarat mahdollisimman lähellä kotiaan tai paikassa, joka on kätevä teiden
varrella, jonka he vievät töihin tai takaisin tai muihin paikkoihin, joissa he rutiininomaisesti matkustavat. Suurin osa asiakkaistasi tulee siis
muutaman kilometrin säteeltä laitoksestasi tai kauppareittien liikenteestä laitoksesi lähellä. Nämä ovat
alueet, joilla sinun on tarkistettava kilpailijasi hinnat ja käyttöaste.
kilpailun tarkastaminen
henkilökohtaisesti kilpailuun tutustuminen on välttämätöntä, jotta voidaan nähdä, miten ehdotetun laitoksen määrä kasvaa verrattuna
heidän yrityksiinsä ja vaikuttavatko heidän yrityksensä menestyvän. Jos kilpailijat eivät ole
hyvin miehitettyjä, alue on saattanut saavuttaa kyllästymispisteen eikä yksinkertaisesti ole enää asiakasta
, josta ammentaa. Älä rakenna ajattelu, että jos sinulla on parempi laitos ne siirtyvät sinun, ne
ei. se on inertia; objekti levossa taipumus pysyä levossa. Se on yksi syy siihen, että itsesäilytys
toimii. Hanki niin paljon tietoa kuin pystyt kysymysten ja tarkkailun kautta, sitten seuraa
puhelinsoittoja täyttääksesi tyhjät kohdat. Suorasta
– lähestymistavasta ei välttämättä saa tarvitsemaansa tietoa. Ole valmis tekemään tarvittaessa pientä nuuskintaa mahdollisten yksikköhintojesi ja
kilpailijoiden käyttöasteen selvittämiseksi.
paikkakunta & Yksikkömitoitus
seuraava vaihe on yksikkömitoituksen määrittäminen. Yksikkömitoituksen määritys on taidetta / tiedettä, jossa on muutamia yleisiä
ohjeita. Mitä tiheämpi populaatio, sitä paremmin pienemmät yksiköt käyvät kaupaksi; käänteisenä asiana on
suuremmat yksiköt. Yksiköiden yhdistelmä on kaikkia samankokoisia yksiköitä markkinoitavampi, ja kaupalliset vuokralaiset
käyttävät yleensä suurempia yksiköitä kuin yksityisasiakkaat. Vaikka monentyyppisiä metallirakennuksia voidaan
tarvittaessa muuttaa, yksikkökoostumuksen määrittämisessä on noudatettava suurta varovaisuutta. Seinillä jaettu ilmatila
on ainoa tuotteesi. Mitä enemmän yksiköiden kokoonpano vastaa potentiaalisia
asiakkaitasi, sitä parempi myyntisi on. Jos haluat kohdentaa markkinaraon, kuten tietueet tai
viinin varastointi, tämä voi olla alue, jossa päätät pyytää asiantuntijan neuvoja toteuttamiskelpoisuutta
koskevan tutkimuksen avulla. Tarkista useiden yritysten kanssa, mitä palveluja ne tarjoavat sekä niiden maksurakenne.
varmista, että se, mistä maksat, ei ole vain kerättyä tietoa, vaan se todella tarjoaa etsimäsi vastaukset
. Kun yksikköyhdistelmä ja hinnat on määritetty, voit laskea mahdolliset vuokratuotot. Jos tarjoat kauppatavaramyyntiä tai muita oheispalveluja, arviot tästä tuotosta lisätään vuokriin bruttopotentiaalitulojen laskemiseksi. Kun tulot on vahvistettu, kustannukset ja menot on ennustettava.
työmaan valmistelu
työmaan valmistelu on usein rakentamisen kallein osa, ja se on täysin yksilöllistä
jokaiselle paikalle. Useimmat rakentajat voivat lainata ”laatta ja yli” arvioita rakennuskustannuksista. Suunnittelukulut
ja runsas viranomaishyväksyntämaksu näpäyttävät merkittävästi myös lompakkoa. Lisäksi
laitoksen rakentamiskustannuksiin tarvitaan käyttöpääomaa, joka riittää laitoksen ylläpitoon
vuokrausvaiheessa.
Leasing
leasing-up-vaihe on ajanjakso ovien avaamisesta siihen päivään, jolloin sinulla on
riittävästi vuokratuloja ja kauppatavaramyyntiä kaupan omistamisesta aiheutuvien kulujen kattamiseksi. Omistus
kulut sisältävät kuukausittaiset toimintakulut (henkilöstökulut, yleishyödylliset palvelut, kunnossapito,
jne.), rakennuslainan tai asuntolainan velanhoito, verot ja vastuuvakuutukset (omaisuus, ei
yksikkösisältö). Arvioidaksesi, kuinka paljon leasing-rahaa joudut lainaamaan (yleensä osana
rakennuslainaasi), määrittele, kuinka suuri osuus nettoneliömateriaalistasi voit kohtuudella
odottaa vuokraavasi joka kuukausi. Bruttoneliömateriaalin ja nettoneliömateriaalin ero
vuokrattavan neliömateriaalin välillä on se, että bruttoneliömateriaali sisältää käytävät, merkinnät jne., ja nettovuokra
neliömateriaalia on vain se tila, jota voi vuokrata. Kerro nettovuokrattava neliömateriaali
keskimääräisellä vuokralla neliöjalkaa kohti, niin saat kaikki mahdolliset tulot.
seuraava kohtaamasi ”harmaa alue” tekee oletuksen siitä, kuinka paljon neliömateriaalia
odottaa vuokrattavan joka kuukausi. Suurimmassa osassa maata vuokrat alkavat paukkuen keväällä, pysyvät melko
hyvin läpi kesän, sitten supistuvat syksyksi ja lähes jäätyvät talvella. Paikallistaloudet
voivat kuitenkin vaikuttaa tähän kehitykseen merkittävästi. Jos olet yliopistokaupungissa, voit lastata touko – kesäkuusta ELO-syyskuuhun opettajatarvikkeita
ja opiskelijoiden tavaroita ja harjoittaa loppuvuoden raskasta markkinointia
pitääksesi asiat käynnissä. Jos mahdollista, lue kauppalehdistä vuokrahinnat
omalla alueellasi tai keskustele paikallisten toimijoiden kanssa trendeistä, kootkaa sitten arvionne siitä, minkä prosentin
vuokratuloista odotat saavasi joka kuukausi.
Jos vuokraat ensimmäisenä kuukautena kolme prosenttia nettoneliömateriaalista ja toisena kuukautena kolme
, voit odottaa 3 prosenttia nettoneliötulostasi ensimmäisenä kuukautena ja 6 prosenttia toisena
kuukautena jne. Ensimmäisten kuukausien aikana sinulla ei todennäköisesti ole montaa muuttoa, mutta 3: n ja
6 kuukauden jälkeen sinun on myös vähennettävä muuttoa varten menetetyt neliömateriaalitulot, jotta sinulla olisi hyvä
arvio kuukauden todellisista bruttotuloista. Vähennä arvioidut kulut arvioidusta bruttotulosta
tuotot arvioidun nettotulon määrittämiseksi. Niin kauan kuin tuo nettotuloluku on negatiivinen luku,
tarvitset lainaa kulujen kattamiseen. Se on ”lease carry”. Kun tulosi kattavat
menot, olet saavuttanut tasapainon eikä sinun tarvitse enää ottaa lainaa. Ellei kuluihin
sisältynyt kertymää veroista ja vakuutuksista. Veroja ja vakuutuksia ei yleensä ole
maksettava kuukausittain, mutta niitä ei voi koskaan unohtaa – on suunnitelma myös niiden kattamiseksi.
Itsesäilytyssijoitusten tuotot
kun kaikki kulut on katettu, laitoksesta saatavat tulot ovat voittoa. Lopullinen
ratkaiseva tekijä sen suhteen, rakennetaanko liike vai ei, on se, onko voitto, jonka saat
tästä sijoituksesta, yhtä suuri tai suurempi kuin voitto, jonka voit saavuttaa sijoittamalla johonkin
muuhun. Harkittavana on myös se, haluatko myydä laitoksen jossain vaiheessa vai onko
vain tulovirta lähitulevaisuudessa. Haluatko kääntää kiinteistön niin nopeasti kuin
voit saada lisää rahaa lisäinvestointeihin? Haluatko pitää laitoksen siihen asti, kunnes
lapset ovat valmiita Collegeen ja sitten myydä saadakseen opiskelurahoja? Vai haluatko pitää siitä kiinni
eläketuloilla? Tämä on irtautumisstrategiasi; sinun tulisi valita sijoitus, joka parhaiten täyttää
tulevaisuuden tavoitteet sekä välittömät tavoitteet.
itsesäilytyksen viehätys on todellinen, se on ainutlaatuisen yksinkertainen liike, mutta se on silti liiketoimintaa. Ennen kuin
muita päätöksiä tehdään, on päätettävä, täyttääkö tämä asia
tavoitteesi. Sitten saat valita haluamasi ilmeen, asunnon tai vain toimiston, värit, mitä ovia
ostaa, turvajärjestelmän, aidat, lattiat jne.