haluatko avata ”tiili ja laasti” myymälä ja täytyy vuokrata liikekiinteistö omaisuutta? Kun tarkastellaan kustannuksia vuokrata toimistotilan, saatat huomata NNN vuokrasopimuksen. Saatat miettiä, ” mikä on NNN?”
jos et tunne termiä triple net lease, olet täydellisessä paikassa. Olitpa kiinnostunut vuokralainen tai osaksi kiinteistöinvestointi, tämä viesti on sinua varten!
Jump ahead to
mitä NNN on?
NNN on liikekiinteistön helppous, jota kutsutaan triple net (NNN) – vuokrasopimukseksi. Kaikissa kaupallisissa vuokrasopimuksissa on perusvuokra, joka veloittaa vuokralaiselta neliöjalkaa vuodessa.
kolmiverkkoinen vuokrarakennus saa kuitenkin vuokralaisen vastuuseen käyttökulujen maksamisesta. Tripen nettosumma on yleensä perussummaa pienempi.
esimerkiksi vuokranantaja mainostaa vuokraa 30 NNN neliöltä. ft. NNN: n mukaan kyseessä on kolminkertainen nettovuokraus. Siksi 1 000 neliön tilan perusvuokramäärä on 30 000 dollaria vuodessa tai 2 500 dollaria kuukaudessa.
Perussumma = vuokra neliöjalkaa kohti X neliömateriaalia = 30 dollaria/neliöjalka x 1000 neliömetriä = 30 000 dollaria vuodessa tai 2 500 dollaria kuukaudessa
kuitenkin 10 000 dollaria vuodessa (10 dollaria/neliöjalka xsqft000 neliömetriä) tai noin $833 kuussa.
näin ollen vuokralaisen kuukausivuokra on noin $3,333 ($2,500 + $833).
toisena esimerkkinä vuokranantaja mainostaa vapaana olevaa 2 500 neliötä. ft. tilaa heidän toimistorakennuksessaan. Vuokra on $20 NNN per neliö. ft. Triple netto vuokrasumma on $8 per sq. ft.
pohjavuokran suuruudeksi lasketaan 50 000 dollaria vuodessa (20 x 2 500 dollaria) eli noin 4 166 dollaria kuukaudessa. Kolminkertaisen nettosumman laskee olevan 20 000 dollaria vuodessa (8 x 2 500 dollaria) eli noin 1 666 dollaria kuukaudessa.
siksi kuukausivuokra että 25000 neliömetriä. ft. tila maksaa noin 5 832 dollaria kuukaudessa!
mitä NNN-kuluihin sisältyy?
NNN tarkoittaa Nettoverkkoa. NNN: n kulut on tarkoitettu kiinteistöverojen, kiinteistövakuutusten ja yhteisen alueen ylläpidon (CAM) maksamiseen.
nokka sisältää yleensä ulkoalueen ylläpidon, kuten lumenpoiston ja parkkipaikkojen kunnossapidon. Vuokranantaja voi sisällyttää apuohjelmia osana kustannuksia. Siksi on aina tärkeää tarkistaa vuokrasopimuksen pienellä painettu teksti.
näin ollen vuokranantaja käyttää näitä nettokuluja määrittääkseen, kuinka paljon NNN: n määrän tulisi olla.
esimerkiksi liikekiinteistösijoittajan on maksettava 8 000 dollaria kiinteistöveroa, 2 000 dollaria kiinteistövakuutusta, 2 000 dollaria ylläpitoa vuodessa, 12 000 dollaria nettokuluja vuodessa. Näin ollen kolminkertainen nettosumma 2000 SF: lle. tila on $6 / sqft vuodessa ($12,000 / 2,000 sqft).
jos liikerakennustiloja on kuitenkin useita, niin kolminkertainen nettosumma olisi pienempi, koska vuokranantaja jakaa nettokulut vuokralaisten ja heidän vuokraamansa neliömäärän kesken.
esimerkiksi 3 000 neliömetrin kiinteistön nettokulut ovat yhteensä 12 000 dollaria. Näin ollen kokonaisnettomääräinen vuokrasumma on $4 / sqft vuosi. Siinä tapauksessa, että kolme vuokralaiset, jokainen vuokraus 1000 sqft, jokainen vuokralainen on NNN kustannuksella $1.30 / sqft vuosi.
onko olemassa yksi nettovuokraus vai kaksinkertainen nettovuokraus?
yksi nettovuokrasopimus on, kun vuokralainen sitoutuu maksamaan pohjavuokran summan ja kiinteistöverot.
toisaalta kaksinkertainen nettovuokraus on silloin, kun vuokralainen maksaa kahdesta NNN: stä. Vuokralainen korvaa esimerkiksi kiinteistöverot ja kiinteistövakuutukset, mutta ei yhteistä aluehuoltoa.
mitä hyötyä NNN: stä on?
Liikekiinteistöt, joiden nettoleasingsopimus on kolminkertainen, ovat yleensä suhteellisen pieniä riskejä. Vaikka vuokranantaja on viime kädessä vastuussa kiinteistöverojen maksamisesta, rakennusvakuutuksista ja yhteisen alueen ylläpidosta, NNN-summalla maksetaan nämä kulut.
kun kyseessä on Asuntosijoitus, osa sijoittajista vastaa kaikista liiketoiminnan kuluista, mukaan lukien verot, vakuutukset ja asuntolainat. Hyvällä sijoituksella on bruttovuokratuotto, joka kattaa kaikki sen kustannukset ja tuottaa jonkin verran kassavirtaa, joka on yleisesti 100 dollaria kiinteistöltä.
tästä syystä liikekiinteistösijoittaminen näyttää houkuttelevammalta kuin asuntosijoittaminen!
kaupalliset vuokranantajat kutsuvat tällaisia vuokralaisia ”avaimet käteen” – vuokralaisiksi, koska he maksavat kaikki kulut.
avaimet käteen viittaa siihen, ettei lisätöitä ole tehty. Asuntosijoittamisen osalta eikä kuntoutustyötä ole, sijoittajat kutsuvat kiinteistöä avaimet käteen-kiinteistöksi, koska asuntovuokralainen voi muuttaa heti ensimmäisenä päivänä.
vuokralaisen osalta lisäkustannukset ovat mitättömiä, koska kiinteistö sijaitsee erinomaisella paikalla. Sijainti tarjoaa mahdollisuuksia ruokkia vuokralaisten liiketoimintaa ja kattaa nämä kulut.
absoluuttinen nettovuokraus vs. Muutettu Bruttovuokraus
vuokranantajat ja kiinteistönvälittäjät vaihtavat usein termin kolminkertainen nettovuokraus absoluuttiseen nettovuokraan. Todellisen absoluuttisen nettovuokrauksen ja muutetun bruttovuokrauksen yksityiskohdissa on kuitenkin ero.
todellinen absoluuttinen nettovuokraus on silloin, kun liikekiinteistö on suhteellisen uusi. Siksi vuokralaiset saavat vastuun rakennuksen kunnossapidosta.
ajan kuluessa vuokranantaja kuitenkin hoitaa suurimman osan kuluista. Tällaista vuokrasopimusta kutsutaan modifioiduksi bruttovuokraukseksi.
osa sijoittajista myy liikekiinteistönsä ennen kuin absoluuttinen nettovuokraus päättyy. Tämän strategian ansiosta ne voivat välttää muuttuneen bruttovuokrauksen uusimisen yhteydessä.
mitä riskejä NNN-vuokrasopimukseen liittyy?
yleensä liikekiinteistön vuokralainen on tunnettu yritys, kuten CVS tai Starbucks, ja maksaa vuokrasummansa etukäteen. Joskus on kuitenkin olemassa” äiti ja pop shop”, joka haluaa vuokrata tilaa toimistorakennuksesta.
riippumatta sijoituskiinteistöstä (liike-tai asuinkiinteistöstä) vuokranantajien tulee aina tehdä due diligence-työnsä, kun on kyse vuokralaisen hyväksymisestä. Haluamme edelleen antaa ihmisille ja pienille yrityksille mahdollisuuden, mutta meidän on punnittava hyviä ja huonoja puolia.
esimerkiksi eräs hakija oli kiinnostunut yhdestä kiinteistöstäni. Kuitenkin, tehtyäni taustatarkistus niitä, huomasin heillä oli alhainen luotto pisteet ja kaksi häätöä osana vuokrahistoriaan!
selvitettyäni asiaa tarkemmin sain kuitenkin selville, että yksi häädöistä oli virhe ilmoituksessa. Toisen häädön osalta hakija oli takaajana isoäidilleen, joka ei noudattanut vuokrasopimusta.
hyväksyin heidän hakemuksensa. Sain kuitenkin uudet vuokralaiset tuomaan peliin lisää ihoa maksamalla neljän kuukauden vuokran etukäteen!
päätelmä
kolminkertainen nettovuokraus (NNN) on silloin, kun vuokralaiset kattavat perusvuokransa lisäksi ylimääräisiä kuluja, kuten kiinteistöveroja, vakuutuksia ja yhteisen alueen ylläpitoa. Vuokranantajat kutsuvat tällaisia vuokralaisia usein ”avaimet käteen” – vuokralaisiksi, koska he ottavat suurimman osan kustannuksista.
näitä kustannuksia eivät maksa ne, jotka auttavat rakennuksen käytössä, kuten isännöintiyhtiö.
jos olet vuokralainen, joka haluaa allekirjoittaa kiinteistövuokrasopimuksen liikekiinteistöstä, muista lukea pienellä painettu teksti ja ymmärtää, mitä kuluja katat.
jos olet vuokranantaja, sinun on hyväksyttävä, että kiinteistö ei välttämättä aina ole absoluuttisen kolmen nettovuokratilan kiinteistö. Sinun täytyy vielä olla exit strategia, onko se lunastus tai tekee 1031 exchange ja korvata se toisella kaupallisen omaisuuden!
- Bio
- viimeisimmät viestit
uusimmat viestit Jonathan (Näytä kaikki)
- kellari vs kellari: 9 selkeää Avaineroa ymmärtää kotia paremmin-30.12.2021
- mikä on parvi? 10 Key Things to considered For Next Dream Move-December 27, 2021
- Mother in Law Suite: 8 Key Things To considered Before Adding a New Space-joulukuu 26, 2021