et ole yksin. Vaikka yli 30% asuntolainoista oli veden alla suuren laman huipulla, lähes 21% asunnonomistajista on edelleen velkaa enemmän kuin heidän asuntojensa markkina-arvo, kolmannen neljänneksen Zillow® Negative Equity Report-raportin mukaan.
” veden alla olemisen koko ongelma on se, että se on ongelma vain, jos on ehdottomasti pakko myydä”, sanoo Cliff Perotti, sertifioitu ahdistuneiden kiinteistöjen asiantuntija Corte Maderassa Kaliforniassa.
mutta toisin kuin muut asuntolainan haltijat, jotkut palvelujäsenet, joille on määrätty pysyvä asemanvaihdos, eivät malta odottaa markkinoiden elpymistä ennen kuin myyvät asuntonsa.
tapaturmaiset vuokranantajat
koska kiinteistömarkkinoiden nousuvire on tuonut kodin arvot hieman lähemmäksi markkina-arvoja, monet vedenalaiset asuntolainan haltijat ovat muuttaessaan päättäneet vuokrata asuntonsa-ainakin joksikin aikaa -.
”on ihastusta satunnaisiin vuokranantajiin, jotka eivät osaa myydä, mutta voivat vuokrata asuntonsa ja päästä tasoihin”, Perotti sanoo.
jotkut ihmiset jälleenrahoittavat saadakseen asuntolainansa lähemmäksi vuokratasoa, mikä keventää taloudellista taakkaa.
”yhä useammat perheet päättävät vuokrata kotinsa halvemmalla ja jälleenrahoittaa saadakseen eron kurottua umpeen”, sanoo Katie Savant, National Military Family Associationin hallituksen suhteiden varajohtaja.
ohjelmat tarjoavat helpotusta
monet laman aikana luodut hallituksen ohjelmat vaikeuksissa olevien asunnonomistajien auttamiseksi eivät alun perin koskeneet kakkosasuntoja tai vuokrakiinteistöjä, mutta joitakin on laajennettu näihin koteihin, kuten Home Affordable Refinance Program eli Harp.
HARP perustettiin maaliskuussa 2009 auttamaan vedenalaisia ja lähes vedenalaisia asunnonomistajia jälleenrahoittamaan asuntolainojaan maksamatta lyhennysvapaita. Yleensä, jotta voit olla oikeutettu, sinulla on oltava laina, jonka takana Freddie Mac tai Fannie Mae, ottanut lainan viimeistään 31. toukokuuta 2009, on laina-arvo suhde on yli 80%, ja olla ajan tasalla maksut kuluneen vuoden aikana.
VETERAANILAINAT eivät ole vakuuskelpoisia, koska VETERAANILAINALLA on oma jälleenrahoitusohjelma, joka edellyttää, että olet aiemmin asunut kodissa, mutta sinun ei tarvitse asua siinä nyt.
HARP ottaa vastaan hakemuksia joulukuuhun asti. 31, 2015.
kodin Edullinen muutosohjelma eli HAMP voi myös tehdä asuntolainan lyhennyksistä edullisempia. Laajennettu kesäkuussa 2012, Ohjelma sisältää nyt asunnonomistajat hakevat muutosta kotiin, joka on tällä hetkellä vuokrattu tai että asunnonomistaja aikoo vuokrata.
palvelun jäsenet voivat myös olla oikeutettuja HAMPIIN, jos he joutuvat siirtymään PC: n tilausten vuoksi; he suunnittelevat vuokraavansa asunnon ja palaavansa siihen jossain vaiheessa tulevaisuudessa; ja he miehittivät kodin pääasiallisena asuntona juuri ennen siirtymistä.
Hampin ilmoittautuminen päättyy jouluk. 31, 2015.
tappion ottaminen
päätös lähteä asunnosta tappiolla tai siirtää omistus takaisin asuntolainayhtiölle on iso päätös, jota ei kannata tehdä yksin. Puhu vapaalle asumisneuvojalle tai talousneuvojalle punnitaksesi valintojasi, joihin voi kuulua lyhyeksimyynti ja ulosmittauksen kauppakirja. Lyhyeksi myynti on, jos asuntolaina yhtiö suostuu antamaan sinun myydä talosi summalla, joka jää ”vajaaksi” siitä, mitä olet velkaa. Ulosmittauksen sijaan asuntolainayhtiö antaa sinun siirtää omistuksesi takaisin sille.
Savant kertoo, että näiden vaihtoehtojen seurannaisvaikutukset voivat olla kalliita ja kauaskantoisia erityisesti palvelusalan jäsenille. ”Sotilasperheiden on todella oltava varovaisia lyhyiden myyntien ja ulosmittausten kanssa, koska heidän tekemänsä päätökset voivat vaikuttaa turvallisuusselvityksiin. Jos huoltomiehet menettävät turvaluokituksensa, he voivat mahdollisesti menettää työpaikkansa.”
talousongelmat mainitaan monissa Turvallisuusluokituksissa, jotka puolustusministeriö on käynyt läpi kuulemisten ja valitusten yhteydessä.
se, miten lyhyeksimyynti tai ulosmittaus vaikuttaa lainanottajan luottoon, riippuu siitä, pidettiinkö lainan maksut ennallaan. Jos ne olisivat, luottopisteissä voisi olla lyhytaikainen pudotus 150 pistettä, Perotti sanoo. ”Jos lainanottaja ei ole suorittanut maksuja useisiin kuukausiin tai vuosiin, pistemäärä voi laskea 300 pistettä tai enemmän ja palautuminen kestää kauemmin”, hän lisää. Vaikka pysyisit ajan tasalla maksuissa ja tekisit lyhyeksimyynnin, et pysty ostamaan uutta taloa ainakaan muutamaan vuoteen, Perotti sanoo.
ihmiset, joilla on ulosmittaus tai vastaava laiminlyönti luottoraportissaan, voivat yleensä odottaa pisteidensä alkavan palautua parin vuoden kuluttua, kertoo Craig Watts, Ficon julkisasioista vastaava johtaja, joka loi yleisimmin käytetyn luottopisteen, FICO Scoren. Tämä edellyttää, että lainanottaja pysyy ajan tasalla kaikkien muiden luottotilien maksujen kanssa.
jos sinulla ei todellakaan ole muuta vaihtoehtoa kuin myydä tappiolla, Home Affordable Forcrlosure Alternatives-ohjelma voi auttaa ottamaan hieman kirvelyä pois lyhyeksimyynnistä tai kauppakirjasta.
HAFA-lyhyeksimyynti vapauttaa sinut asuntolainasta sen jälkeen, kun olet myynyt kiinteistön, niin että et ole vastuussa myyntihinnan ja velkasumman erosta. Hafa short sale tai deed-in-lieu on myös vähemmän negatiivinen vaikutus luotto pisteet kuin perinteinen short sale tai ulosmittaus. Se voi myös tarjota jopa $3,000 muuttokulut.
tiedä ennen kuin menet
lopulta kannattaa sanoa: saatat luulla olevasi veden alla, mutta et ole.
”saatat tuntea itsesi ylösalaisin, mutta varmista se ensin”, sanoo Mark Burrage, USAA: n kotineuvonnan johtaja. ”Ihmiset menevät kiinteistöjen sivustoja, jotka ovat yleensä hyvin konservatiivinen arvo. Tee kotiarvio. Saatat huomata, ettet ole veden alla lainkaan. Markkinat ovat elpyneet ja nettiarvostukset saattavat laahata.”
kotiarviointi voi maksaa vain muutaman satasen, mutta säästää vielä enemmän, jos huomaa, ettei ole veden alla.
jotkut sekoittavat veden alla olemisen myös siihen, ettei heillä ole varaa asuntokauppaan liittyviin sulkemiskuluihin ja kiinteistönvälittäjän palkkioihin, jotka ovat tyypillisesti 7-10 prosenttia myyntihinnasta.
”monilla lainanantajilla on vaihtoehtoja näiden kustannusten kattamiseksi”, Burrage sanoo. ”Voit myös harkita” myytävänä omistaja, ”” jossa toimit oma kiinteistönvälittäjä.