When do squatter ’ s rights come in play and in when conditions can you secure ownership of a piece of Tand that is not yours? Darren Higginson, Coodes Solicitorsin Associate-ja property litigation-asiantuntija, selittää säännöt ja määräykset haitallisen hallussapidon ympärillä.
maanomistajien ja haltijoiden on tärkeää olla tietoisia haitalliseen omistamiseen liittyvistä säännöistä ja määräyksistä, joita joskus kutsutaan ”maanvaltaajan oikeuksiksi”, sekä olosuhteista, joissa joku voi tulla jonkun toisen maan omistajaksi.
olen viime aikoina käsitellyt useita maariitoja ja omistusoikeushakemuksia, jotka perustuvat epäedulliseen omistamiseen. Yhdessä näistä tapauksista asiakas huomasi, että osa heidän puutarhastaan oli rekisteröity jollekin toiselle. Sain lausunnon edelliseltä omistajalta, joka vahvisti naapurin kertoneen hänelle, että hän voisi saada tämän ylimääräisen maan 1970-luvulla, mutta mitään kauppasopimusta tai lahjakirjaa ei koskaan laadittu. Pystyin osoittamaan, että asiakkaalla oli oikeus siihen haitallisella hallussapidolla. Kun esitin todisteet oikeille omistajille, he suostuivat siirtämään ne asiakkaallemme vapaaehtoisesti.
Miten voin vaatia maan omistamista epäsuotuisalla omistuksella?
jos haluaa hankkia maata epäedullisella omistuksellaan, on todistettava, että maa on ollut keskeytyksettä, yksinomaisesti ja fyysisesti hallinnassa tietyn ajan ja että sillä on ollut aikomus omistaa maa tuona aikana.
ennen vuoden 2002 Land Registration Act-lain voimaantuloa maata saattoi vaatia itselleen epäedullisella omistuksella, jos oli pitänyt sitä hallussaan vähintään 12 vuotta. Näin on edelleen rekisteröimättömän maan osalta tai jos talonvaltaaja on ollut maalla 12 vuotta 13.lokakuuta 2003 mennessä. Tämän päivämäärän jälkeen uusi menettely edellyttää, että talonvaltaajat osoittavat, että heillä on ollut maa hallussaan vähintään 10 vuotta hakuajankohtana.
mitä tapahtuu, kun teen hakemuksen?
uudessa menettelyssä maarekisteriin jätetystä hakemuksesta lähetetään ilmoitus maanomistajalle, jolla on 65 arkipäivää aikaa vastustaa hakemusta. Joissakin tilanteissa omistaja voi yksinkertaisesti vastustaa hakemusta, esimerkiksi koska talonvaltaaja ei ole ollut maalla tarvittaviin 10 vuoteen, tai hän voi antaa vastailmoituksen, jossa talonvaltaajaa vaaditaan osoittamaan, että hänen tilanteensa kuuluu johonkin kolmesta kategoriasta:
- että olisi jollain tavalla moraalisesti väärin, että omistaja kumoaisi hakemuksen, esimerkiksi, jos omistaja antoi tai rohkaisi talonvaltaajaa uskomaan, että he todella omistivat maan;
- että talonvaltaajalla on jostain muusta syystä oikeus tulla maan uudeksi omistajaksi, esimerkiksi silloin, kun hän teki sopimuksen maan ostamisesta omistajalta ja maksoi kauppahinnan, mutta maata ei koskaan siirretty hänelle;
- että tontin vieressä on talonvaltaajan jo omistamaa maata, ei näiden kahden maapalan välisen rajan tarkkaa rajaa ole koskaan muodollisesti määritetty ja talonvaltaaja erehtyi mutta kohtuudella luuli olevansa jo sen omistaja.
jos hakemusta ei vastusteta tai jos omistajan vastalause epäonnistuu, talonvaltaaja rekisteröidään maan uudeksi omistajaksi.
toinen hiljattain sattunut tapaus kuuluu edellä mainittuun kolmanteen kategoriaan. Siihen liittyi 1990-luvulla seurakuntayhtymälle myyty maa-alue, jolle pystytettiin lähes välittömästi aita rajan merkiksi. Asiakkaamme osti säilytetyn tontin kolme vuotta myöhemmin ja päätti äskettäin jakaa sen tontin tehdäkseen tontin, mutta huomasi, että hänen tonttinsa nimikkokaavassa esitetty raja pitäjäneuvoston tontin kanssa oli eri muotoinen kuin aidan viiva.
jos tilaajan puutarhassa on maa-aluetta, joka ei kuulu hänen arvonimis-suunnitelmassaan esitettyyn rajalinjaan, hänellä on oikeus vaatia kyseisen maan epäedullista omistamista, koska hän on ollut sen yksinomaisessa omistuksessa vähintään 10 vuoden ajan, seuraavaksi maa-alue on hänen ehdottomasti omistamaansa maata ja hän on perustellusti uskonut, että maa on hänen, eikä maarekisteri ole koskaan määrittänyt hänen maa-alueensa ja pitäjäneuvoston maa-alueen välistä rajaa.
mitä jos hakemukseni haitallisesta hallussapidosta epäonnistuu?
jos hakemus hylätään, koska omistaja antaa vastailmoituksen, etkä kuulu mihinkään edellä mainituista kolmesta kategoriasta, voit hakea maarekisteriin uudelleen myöhemmin, jos olet maalla vielä kaksi vuotta.
on paljon todennäköisempää, että onnistut hakemuksessasi toisella kerralla, jos omistaja ei ole sillä välin onnistunut häätämään sinua maasta.