Real estate investment trusts (REITs) sai lainsäädännöllisen aseman Kanadan tuloverolain nojalla vuonna 2007, kun valtiovarainministeriö otti käyttöön käsitteen ”Specified Investment Flow Through (SIFT) trusts and partnerships” Kanadan yhtiöveropohjan suojaamiseksi.
ennen SIFT-sääntöjä oli kasvava suuntaus harjoittaa liiketoimintaa pörssilistattujen osakeyhtiöiden ja osakeyhtiöiden kautta. Kumppanuudet ja asianmukaisesti hallinnoidut trustit eivät maksa tuloveroa. Sen sijaan osakkaiden käsissä verotetaan osakkaiden tuloja ja rahastossa saatuja tuloja, jos ne maksetaan tai maksetaan osuudenhaltijoille vuosittain, verotetaan osuudenhaltijoiden käsissä. Jos osakkaat tai osuudenhaltijat on vapautettu tuloverosta (esim.rekisteröidyt eläkesäästöjärjestelyt, verottomat eläkejärjestelyt jne.).), voitaisiin välttää tulovero, joka muutoin olisi maksettu, jos se olisi ansaittu julkisessa yhtiössä.
tämän tuloksen torjumiseksi SEULONTASÄÄNNÖILLÄ verotetaan tosiasiallisesti useimpia Kanadassa sijaitsevia trusteja ja osakeyhtiöitä yhtiöverokannan mukaan, ja niiden jakamia osinkoja kohdellaan saajille osinkoina. Ja merkittävää on, että samaan aikaan otettiin käyttöön SEULONTASÄÄNNÖT, niin oli myös reittien poissulkeminen.
monissa maissa ympäri maailmaa on REIT-konsepti, jonka mukaan sijoittajilla on mahdollisuus sijoittaa verotehokkaasti liike -, teollisuus-ja asuinkiinteistöihin, joita he eivät välttämättä yksin pystyisi tekemään. Vaikka Kanadan säännöt sallivat tiettyjen rajallisten resurssiominaisuuksien pitämisen reitissä, seuraava sisältö käsittelee vain vuokrakiinteistöjä.
rakenne ja omistus
määritelmän mukaan trusti on listattava julkisesti, jotta sitä voidaan pitää REIT: nä. Tämä johtuu siitä, että termi on Kanadan tuloverotuksen kannalta merkityksellinen ainoastaan SEULONTAPOIKKEUKSEN täyttämisen kannalta. Useista syistä suurin osa reiteistä Kanadassa on julkisesti noteerattu sijoitusrahastoihin (MFT).
vaikka REIT ei ole tuloverotuksessa teknisesti REIT, termiä private REIT käytetään usein trusteista, jotka omistavat kiinteistöjä, joita ei ole listattu, mutta jotka etsivät sijoittajia osallistumaan. Yksityisen rahamarkkinarahaston osuudet ovat tukikelpoisia sijoituksia monissa Kanadassa toteutettavissa verovähennysjärjestelyissä (esim.rekisteröity eläkesäästöohjelma). koska rahamarkkinarahasto ei ole julkinen, se ei kuitenkaan koske REIT-vapautusta seuloa koskevista säännöistä, koska niitä sovelletaan ainoastaan julkisiin trusteihin. Kuitenkin lähellä päättynyt unit trust (ts., trusti, joka ei ole velvollinen ostamaan takaisin osuudenhaltijoiden hallussa olevia osuuksiaan), joiden kiinteistöomaisuus on vähintään 80 prosenttia sen kokonaisomaisuudesta, on listattava julkisesti, jotta sitä voidaan pitää rahalaitoksena.
MFT: n kelpuuttamiseksi Trustin on;
- olla yksikön trust asuu Kanadassa.
- sen on rajoitettava yrityksensä sijoittamaan varansa omaisuuteen, mukaan lukien sellaisen kiinteän omaisuuden hankkiminen, hallussapito, ylläpitäminen, parantaminen tai hallinnointi, joka on rahaston pääomaisuutta.
- ei voida määrittää ensisijaisesti muiden kuin maassa oleskelevien hyväksi.
- niillä on vähintään 150 yhden luokan yksikköä, jotka omistavat vähintään ”yhden lohkon” kyseisen luokan yksiköitä, joiden käypä markkina-arvo on vähintään 500 dollaria. (Lohkon yksikkömäärä vaihtelee yksikön arvon mukaan.) Niille uusille rahalaitoksille, jotka eivät täytä tätä testiä aluksi, järjestetään vaalit, joissa trust katsotaan RAHALAITOKSEKSI, jos testi täytetään 91.päivään mennessä sen ensimmäisen verovuoden jälkeen.
edellä mainitun edellytyksen b täyttymisen varmistamiseksi REIT: n omaisuus on tyypillisesti strukturoitu kommandiittiyhtiöön, jossa REIT on kommandiittiyhtiö ja REIT: n tytäryhtiö, jolla on nimellinen yleinen osakkuus. Vaikka osakkaan katsotaan yleensä harjoittavan osakkuusyhtiön liiketoimintaa, KOMMANDIITTIYHTIÖÖN liittyvä intressi on erityisesti poissuljettu.
voitonjako
sekä REITs että private real estate trustit ovat oikeutettuja vähennykseen kaikista sen osakkaille kyseisenä vuonna maksetuista tai maksettavista määristä. Trusteja verotetaan yksityishenkilöiden korkeimman marginaaliprosentin mukaan, joka on tyypillisesti noin 48-53 prosenttia asuinmaakunnasta riippuen. Siinä missä REITs tekee tyypillisesti kuukausittaisia jakoja, useimmissa trusteissa edellytetään, että Trustin saamat verotettavat tulot, jotka ylittävät vuonna tehdyt voitonjaot, maksetaan tai maksetaan sen verovuoden lopussa, joka on joulukuu. 31. (MFT: lle järjestetään vaalit joulukuusta varten. 15 vuoden lopussa verotuksessa.) Trust-kauppakirja mahdollistaa yleensä REIT-yksiköiden jakamisen, jolla on sama verokohtelu kuin rahanjaolla. Tämä johtaa siihen, että rahasto on oikeutettu vähennykseen niin, että sen verotettava tulo on olematon ja tulot verotetaan osuudenhaltijoiden käsissä, elleivät ne ole verovapaita.
jaettuja rahastotuloja käsitellään yleensä omaisuustuloina, jotka ovat osuudenomistajien hallussa. Siltä osin kuin REIT on saanut osinkotuloja tai realisoinut nettopääomavoiton, johtokunta voi määrätä nämä määrät verotettaviksi osinkoina ja myyntivoittoina osuudenhaltijoidensa hallussa. Ulkomaisille tuloille ja maksetuille ulkomaisille veroille on samankaltainen nimitys. Jos REIT realisoi tappion verotuksessa tiettynä vuonna, tappio jää rahastoon ja se voidaan siirtää seuraavalle vuodelle verotettavan tulon vähentämiseksi.
usein REIT: llä on riittävästi kassavirtaa, jotta se voi jakaa määrän, joka ylittää sen verotettavan tulon, kun poistot vähennetään verotuksessa. Näissä tilanteissa tätä ylittävää määrää ei veroteta suoraan osuudenhaltijoiden käsissä. Sen sijaan omavastuu vähentää osuuksien verokustannuksia niin, että osuudenhaltijoille syntyy suurempi myyntivoitto tai pienempi pääomatappio, kun osuudet myydään. Jos kustannusten alenemisen seurauksena yksikön verokustannukset ovat negatiiviset, tätä negatiivista määrää pidetään osuudenhaltijan hallussa olevana myyntivoittona ja verokustannukset nollataan.
lähdeveroa ei peritä REIT: n jakelusta Kanadan asukkaille. Tulonjako ulkomailla asuville houkuttelee kuitenkin 25 prosentin lähdeveron ja tulonjako 15 prosentin lähdeveron. Lähdeverokantaa voidaan alentaa, jos ulkomailla asuvan maan kanssa on tehty verosopimus. Esimerkiksi Yhdysvalloissa asuvien tulonjaon lähdevero alennetaan 15 prosenttiin Kanadan ja Yhdysvaltojen välisen sopimuksen nojalla.
Tulotestit
on kaksi tulotestiä, jotka on täytettävä REIT-kelpoisuuden saamiseksi. Ensimmäisen kohdan mukaan vähintään 90 prosenttia Trustin ”bruttotuloista”, jotka määritellään kokonaistuloiksi vähennettynä vuoden aikana luovutetun omaisuuden kuluilla, on johdettava yhdestä tai useammasta:
- reaalisen tai kiinteän omaisuuden vuokra
- korot
- kiinteän omaisuuden luovutusvoitot
- osingot
- rojaltit
- hyväksyttävien jälleenmyyntikiinteistöjen luovutukset (ts. kiinteistö, joka ei ole pääomaisuutta, jonka omistus on yhtenäistä ja pääomakiinteistönä pidetyn kiinteän omaisuuden liitännäinen)
toisen testin mukaan vähintään 75 prosenttia Trustin verotusvuoden bruttotuloista on johdettava mistä tahansa:
- reaalisen tai kiinteän omaisuuden vuokrat
- asuntolainojen tai hypoteekkien korot
- reaalisen tai kiinteän omaisuuden luovutukset, jotka ovat pääomakiinteistöjä
reaalisen tai kiinteän omaisuuden määritelmä ei rajoitu Kanadassa sijaitsevaan kiinteistöön. Siihen sisältyy myös kiinnostus kiinteistöihin, rakennuksiin ja niiden komponentteihin sekä sijoitus REIT: iin.
termi ”kiinteistövuokraus” sisältää maksun liitännäispalveluista, jotka tavallisesti toimitetaan tai suoritetaan kiinteän omaisuuden vuokrauksen yhteydessä. Kiinteistöistä tai kiinteästä omaisuudesta saatavia tuloja, hotellin tai vastaavan laitoksen huoneen hallussapidosta tai käyttöoikeudesta saatavia tuloja ja tuottoihin perustuvaa vuokraa ei katsota kiinteästä omaisuudesta saatavaksi vuokraksi.
näiden sääntöjen mukaan REIT ei voi saada yli 10 prosenttia bruttotuloistaan epäpätevästä toiminnasta. Lisäksi, vaikka se on sallittua ansaita 10% brutto REIT tulot ei-kelpuutustoimintaa sekä kaikenlaisia korkoja, osinkoja tai rojalteja ensimmäisen testin mukaisesti, toinen testi rajoittaa kokonaismäärä tämäntyyppisten tulojen 25% brutto REIT tuloja.
sääntöihin sisältyy REIT: n tytäryhtiöitä, trusteja tai yhtiökumppanuuksia koskevia läpikäyntisäännöksiä, jotta REIT: n kyseisissä yhteisöissä saamia tuloja pidetään REIT: n saamina tulotestien täyttymistä määritettäessä.
Omaisuustestit
on myös kaksi omaisuustestiä, jotka myös on täytettävä, jotta ne voidaan luokitella REIT: ksi. Ensimmäisen omaisuuserätestin mukaan vähintään 90 prosenttia kaikkien REIT: n hallussa olevien muiden kuin portfolio-kiinteistöjen käyvästä markkina-arvosta on oltava ”qualified REIT properties” koko verovuoden ajan.
yleensä nonportfolio properties sisältää tiettyjä sijoituksia subjektiyhteisöihin ja Kanadan reaaliseen tai kiinteään omaisuuteen. Useimmiten subjektiyhteisöt ovat yrityksen osakkeita, Trustin osuuksia tai omistusosuuksia, jotka koostuvat Kanadassa asuvista henkilöistä. REIT: n on omistettava yli 10 prosenttia tutkittavan yhteisön oman pääoman arvosta, jotta se olisi ei-portfolio-kiinteistö.
jotta Kanadan todellinen tai kiinteä omaisuus olisi ei-portfolio-omaisuutta, kaikkien tällaisten kiinteistöjen käyvän markkina-arvon on oltava yli 50 prosenttia REIT: n oman pääoman arvosta. Kanadan reaaliseen ja kiinteään omaisuuteen sisältyvät yhtiön osakkeet ja osuudet trusti-tai osakkuusyhtiöstä, jos yli 50 prosenttia kyseisen yhteisön käyvästä markkina-arvosta on peräisin Kanadan reaalisesta tai kiinteästä omaisuudesta.
ollakseen Pätevä REIT-omaisuus, ei-portfolio-alaisen yhteisön on joko johdettava vähintään 90 prosenttia REIT: n bruttotuloista suoraan REIT: n (pääasiallisesti omaisuudenhoitoyhtiön) pääomakiinteistöjen ylläpitämisestä, parantamisesta, leasing-vuokrauksesta tai hallinnoinnista, tai sillä ei ole muuta omaisuutta kuin laillinen omistusoikeus REIT: n todelliseen tai kiinteään omaisuuteen (eli pelkkä omaisuudenhoitaja), tai REIT: n avustavaa omaisuutta vuokratulojen hankkimiseksi tai REIT: n REIT: n REIT: n omaisuuden luovuttamiseksi tai REIT: n REIT: n REIT: n omaisuuden hankkimiseksi tai REIT: n REIT: n REIT: n omaisuuden hankkimiseksi.tai kiinteää omaisuutta, joka on pääomakiinteistöä.
kiinteistöjä, jotka eivät sijaitse Kanadassa, ei katsota omaisuudeksi, joka ei kuulu omaisuuserätestin piiriin.
toisessa omaisuuserätestissä koko verovuoden ajan tiettyjen REIT: n omaisuuserien yhteenlaskettu käypä markkina-arvo ei voi olla pienempi kuin 75 prosenttia REIT: n oman pääoman arvosta, joka määritellään kaikkien Trustissa olevien tulo-tai pääomaosuuksien käyvänä markkina-arvona. Tässä testissä huomioon otettavat omaisuuserät ovat seuraavat::
- reaalinen tai kiinteä omaisuus, joka on pääomakiinteistö
- hyväksyttävä jälleenmyyntikiinteistö (määritelty aiemmin tässä artiklassa)
- kanadalaisen yrityksen velkaantuneisuus, jota edustaa pankkiirin hyväksyntä
- Käteinen
- Kanadan valtion elimen liikkeeseen laskema tai takaama velka
- talletukset credit union
tämä testi sallii Trustin edelleen kelpoisuuden REIT: ksi, vaikka sillä on suuria määriä käteistä osakeannista, kunnes ne on sijoitettu reaali-tai kiinteäomaisuuteen.
huomaa, että näiden omaisuuserien käypä markkina-arvo voi olla yli 100 prosenttia REIT: n oman pääoman arvosta, koska REIT: llä on todennäköisesti velkaa, mikä pienentää oman pääoman arvoa, kun taas velka ei vaikuta kiinteistön käypään markkina-arvoon.
toisin kuin ensimmäisessä omaisuustestissä, todellisen tai kiinteän omaisuuden on oltava Kanadassa. Molemmat testit on kuitenkin täytettävä. Määritelmänsä mukaan reaali-tai kiinteäomaisuus sisältää omistusosuuden toisesta reitistä, rakennuksista ja tietyistä muista rakennuksiin kiinnitetyistä poistokelpoisista kiinteistöistä.
yhdessä omaisuuserätestit antavat REIT: lle mahdollisuuden pitää hallussaan joitakin sijoituksia, jotka eivät liity varojen hankkimiseen tai vuokrakiinteistöjen ylläpitoon vaan ainoastaan asetettujen kynnysarvojen rajoissa. Siinä missä tulotestit lasketaan vuoden lopussa, varallisuustestit on täytettävä koko vuoden ajan. Tästä huolimatta sekä tuotto-että omaisuuskokeita olisi seurattava säännöllisesti, sillä paitsio johtaa siihen, että rahastoa verotetaan käytännössä yhtiönä. Asset testit ovat erityisen tiukkoja, koska on paitsio milloin tahansa voi diskata luottamus pidetään REIT kyseisenä vuonna.
to REIT or not To REIT
REIT on monien sijoittajien mielestä erittäin houkutteleva sijoitusmuoto verrattuna yritysrakenteeseen, jolla on samanlaisia omaisuuseriä. Ne tarjoavat sijoittajille mahdollisuuden osallistua kiinteistösijoituksiin, joita he eivät muuten pystyisi tekemään yksin, sekä monipuolisemman kiinteistösalkun. Vaikka REIT ei ehkä ole yhtä turvallinen kuin kiinteä rahastosijoitus, sijoittajat tyypillisesti näkevät tuoton houkuttelevampana ja tarjoavat käteistuottoa, joka tyypillisesti maksetaan kuukausittain tai neljännesvuosittain; REIT antaa heille myös mahdollisuuden osallistua vahvojen Kanadan kiinteistömarkkinoiden nousuun. REITs on erityisen houkutteleva verovapaille sijoittajille, kuten RRSPs: lle ja eläkejärjestelyille, koska tuloveroa lykätään, kunnes varat poistetaan järjestelyistä.