tarjonta ja kysyntä: asuntomarkkinat

suurimmalle osalle ihmisistä talo (tai asunto) on arvokkain asia, jonka he koskaan omistavat.

on tärkeää ymmärtää, mikä merkitys asuntojen hinnoilla on taloudessa ja kuinka suuri vaikutus niillä on.

Englannin keskuspankki seuraa asuntomarkkinoiden muutoksia arvioidakseen rahoitusjärjestelmään ja laajempaan talouteen kohdistuvia riskejä. Asuntomarkkinat työllistävät paljon rakennus -, myynti -, huonekalu-ja kalustemarkkinoita, ja niiden osuus bruttokansantuotteen arvosta on huomattava. Markkinat ovat tiiviisti sidoksissa kuluttajien menoihin, ja siksi ne ovat ratkaisevan tärkeä talouden ala.

kysynnän ja tarjonnan käsitteitä voidaan soveltaa asuntojen hintamuutosten ja niiden talousvaikutusten ymmärtämiseen.

mitkä ovat asuntomarkkinat?

asuntomarkkinat kokoavat yhteen erilaisia sidosryhmiä, kuten kiinteistöjään myyvät asunnonomistajat, asunnon ostoa tavoittelevat ihmiset, vuokraajat, sijoittajat, jotka ostavat ja myyvät kiinteistöjä yksinomaan sijoitustarkoituksiin, urakoitsijat, remonttimiehet ja kiinteistönvälittäjät, jotka toimivat välittäjinä kiinteistön osto-tai myyntiprosessissa.

Yhdistyneessä kuningaskunnassa kaksi kolmasosaa kotitalouksista omistaa kiinteistön, jossa he asuvat, ja loput kolmanneksesta kotitalouksista ovat vuokralaisia, jotka jakautuvat melko tasan yksityisen ja sosiaalisen vuokrauksen kesken. Näin voimme jakaa ihmiset:

• asunnonomistajat-joko suoraan tai asuntolainalla;
• Yksityiset vuokraajat-yksityisiltä vuokranantajilta vuokraavat ihmiset;
• sosiaaliset vuokraajat-paikallisviranomaisilta ja asuntoyhdistyksiltä vuokraavat ihmiset.

asuntomarkkinoilla on monia kysyntään ja tarjontaan vaikuttavia tekijöitä, joista monet liittyvät demografisiin tekijöihin. Tällaisia tekijöitä ovat esimerkiksi markkinoiden koko, avioliittojen, avioerojen ja kuolemantapausten määrä. Tärkeitä tekijöitä ovat kuitenkin myös tulot, luoton saatavuus, korot ja kuluttajien mieltymykset.

miksi asuntomarkkinat ovat taloudelle tärkeät?

asuntomarkkinoiden muutoksilla on aina niin suuri merkitys, koska asuntojen hinnat ovat suhteessa kulutusmenoihin. Asuntojen hintojen ja myyntimäärien muutokset vaikuttavat siihen, kuinka paljon rahaa ihmisillä on käytettävissään. Koska kotitalouksien menot muodostavat kaksi kolmasosaa Britannian koko taloudellisesta toiminnasta, kulutuksen muutoksilla on todennäköisesti suuri vaikutus laajempaan talouteen. Asuntomarkkinoiden tarkkailu auttaa arvioimaan tavaroiden ja palveluiden kokonaiskysyntää.

asuntojen hintojen noustessa oman asunnon omistavat kuluttajat ovat nyt tulleet paremmalle tolalle, kun heidän talonsa ovat arvokkaampia. Tämä ”varallisuusvaikutus” lisää asunnonomistajien luottamusta, mikä puolestaan lisää kulutusta. Osa näistä asunnonomistajista päättää hankkia lisää lainaa asuntonsa arvoa vastaan. Lainanotto käytetään sitten kansantaloudessa tavaroihin ja palveluihin, mikä lisää kokonaiskysyntää ja bruttokansantuotetta.

asuntojen hintojen laskiessa asunnonomistaja kuitenkin menettää luottamuksensa, sillä asunnon arvo on nyt aiempaa pienempi. Tästä tulee suuri ongelma, jos hinnat ovat laskeneet niin paljon, että heidän talonsa arvo on pienempi kuin loput maksamattomasta asuntolainasta – niin sanotusta negatiivisesta pääomasta. Asunnonomistajat siis vähentävät kulutustaan, eivätkä he todennäköisesti ota uutta lainaa.

valtaosa asunnonomistajista on ottanut asuntolainan ostaakseen asuntonsa. Asuntolainat ovat suurin kotitalouksien velanlähde Britanniassa. Kotitalouksien lainanotosta yli 70 prosenttia on asuntolainaa. Puolet omistamassaan talossa asuvista asunnonomistajista maksaa edelleen asuntolainaansa pois. Siksi epävarmoina aikoina kotitaloudet saattavat yhtäkkiä pidätellä menojaan, koska he alkavat huolehtia velkojensa takaisinmaksusta. Tällä on seurannaisvaikutus muuhun talouteen, ja pienestä ongelmasta voi yhtäkkiä tulla iso.

sen lisäksi, että asuntojen ostaminen ja myyminen vaikuttavat kotitalouksien kokonaismenoihin, ne vaikuttavat myös suoraan talouteen. Asuntosijoittaminen on pieni mutta arvaamaton osa talouden kokonaistuotannosta. Talojen ostaminen ja myyminen vaikuttaa bruttokansantuotteeseen kahdella eri tavalla.

ensimmäinen on, kun ostetaan uusi rakennus. Tämä vaikuttaa suoraan BKT: hen investoimalla maahan, jolle rakennetaan talo, ostamalla materiaaleja ja luomalla työpaikkoja. Kun asunnonomistajat muuttavat, he myös edistävät paikallista taloutta eli tekevät ostoksia lähikaupoissa.

toinen on, kun olemassa oleva koti ostetaan tai myydään. Olemassa olevan asunnon ostolla ei ole samanlaista vaikutusta bruttokansantuotteeseen. Se vaikuttaa kuitenkin edelleen BKT: hen eli kiinteistönvälittäjien ja asianajajien palkkioista ja muuttokustannuksista uusien huonekalujen hankintaan.

miksi asuntojen hinnat muuttuvat: kysyntä ja tarjonta

kysyntä: asuntojen kysyntä voidaan määritellä niiden kiinteistöjen määräksi, joita asunnonostajat haluavat ja pystyvät ostamaan tiettyyn hintaan tiettynä ajanjaksona. Asuntojen kysyntään vaikuttavia tekijöitä ovat:

• reaalitulot: jos reaalitulot lisäävät, asuntojen kysyntä kasvaa elintason nousun vuoksi.
• asuntolainan hinta: jos taloudessa korkotaso nousee, myös asuntolainojen korot todennäköisesti nousevat. Tämä tekee lainan rahoituskustannuksista kalliimpia, minkä vuoksi kysyntä vähenee.
• luoton saatavuus: mitä enemmän lainaa pankit ja rakennusseurat ovat valmiita tarjoamaan, sitä enemmän ihmiset ottavat lainaa ja käyttävät rahaa asuntoihin, ja näin ollen asuntojen hinnat ovat sitä korkeammat.
• talouskasvu: kun talous on suhdannekierron elpyminen-ja nousuvaiheissa, palkat nousevat. Tämä lisää talojen kysyntää.
• väestö: kun väestö kasvaa tai jos yhden hengen kotitaloudet lisääntyvät, asuntojen kysyntä kasvaa.
• työllisyys / työttömyys: mitä korkeampi työttömyysaste taloudessa on, sitä vähemmän ihmisillä on varaa asuntoon.
• luottamus: jos kuluttajat suhtautuvat optimistisesti talouden tulevaan tilaan, he todennäköisemmin ryhtyvät ostamaan taloa, mikä lisää kysyntää. Asuntojen hinnat tuppaavat nousemaan, jos ihmiset odottavat rikastuvansa tulevaisuudessa.

tarjonta: asuntojen tarjonta voidaan määritellä tiettyyn hintaan tiettynä ajanjaksona saatavilla olevien kiinteistöjen virraksi. Asuntotarjontaan kuuluu sekä uudisasuntoja että olemassa olevia kiinteistöjä. Asuntojen tarjontaan vaikuttavia tekijöitä ovat:

• tuotantokustannukset: mitä korkeammat tuotantokustannukset ovat, sitä vähemmän taloja rakennetaan, mikä vähentää markkinoille tulevien asuntojen tarjontaa. Esimerkiksi kustannukset ovat: työvoimakustannukset, maa kehittämiseen ja rakennusmateriaalit.
• hallituksen linjaus: jos hallitus kiristää verotusta ja/tai vähentää uudisrakennustukia, uusia taloja rakennetaan vähemmän.
• rakennusliikkeiden lukumäärä: Mitä enemmän rakennusliikkeitä on, sitä todennäköisemmin asuntojen tarjonta lisääntyy niiden tavoitteista riippuen. Rakennusteollisuuden osuus Yhdistyneen kuningaskunnan BKT: stä on noin 7 prosenttia.
• teknologia ja innovaatiot: rakennusteollisuuden parantuneen teknologian ja innovaatioiden myötä taloista tulee halvempia ja helpompia rakentaa, mikä lisää tarjontaa.
• julkiset menot uusien sosiaalisesti tuettujen asuntojen rakentamiseen: hallituksella on kyky vaikuttaa asuntojen tarjontaan lisäämällä uusien sosiaalisesti tuettujen asuntojen menoja.

tarjonnan hintajousto

uusien asuntojen tarjonta lyhyellä aikavälillä on hintatasotonta. Suurin syy tähän on uuden kodin rakentamiseen kuluva aika. Talon valmistuminen voi kestää monta kuukautta, suunnitteluprosessista projektin loppuun. Tarjonta riippuu myös osaavan työvoiman saatavuudesta ja tiettyjen rakennusmateriaalien saatavuudesta.

joustamattoman tarjonnan vuoksi kysynnän muutokset vaikuttavat todennäköisesti merkittävästi hintaan. Tämä käy ilmi kaaviosta, jonka mukaan hinta nousee suhteellisesti enemmän kuin määrä, kun kysyntä kasvaa D1: stä D2: een.

Yhdistyneen kuningaskunnan nykyiset asuntomarkkinat

huolimatta nykyisestä taloustilanteesta ja sulkurajoitusten vaikutuksista kuluttajiin asuntojen hinnat ovat nousseet ja myynti on nyt käynnistynyt uudelleen. 95 prosenttia asunnoista myyntiin mainostava Rightmove kertoo, että asuntomarkkinoilla on koettu vilkkain kuukausi yli 10 vuoteen heinäkuussa. Kesän aikana asuntomarkkinoilla nähdään yleensä tuudittautumista aktiivisuuteen. Lockdown helpottamisen jälkeen ostajilta ja myyjiltä on kuitenkin tullut vilskettä. Heinäkuun 2019 jälkeen asuntojen hinnat ovat nousseet Valtakunnallisen Rakennusliiton mukaan 1,7 prosenttia.

London estate agency, Hamptons, kertoo, että asunnonomistajat ovat nyt aikaistamassa muuttosuunnitelmiaan, koska kokemus lockdownista on rohkaissut heitä etsimään lisää tilaa. Asuntolainamarkkinat ovat juuri nyt erittäin suotuisat myös korkojen suhteen, ja vuokrakysyntä kasvaa koko Britanniassa.

aktiivisuuden kasvua markkinoilla on edesauttanut myös ilmoitus leimaverosta ”loma” maaliskuuhun 2021 asti. Näin kynnys, jonka yli leimaveroa maksetaan, nousee 125 000 punnasta 500 000 puntaan. Myös Kiinteistönvälitys Savills on nähnyt palveluunsa rekisteröityneiden uusien ostajien määrän kasvavan, yli kaksinkertaiseksi heinäkuussa 2019 rekisteröityyn määrään verrattuna. Arvellaan, että leimaverosta saatavien verosäästöjen ohella ihmisten kokemukset lukkojen takana ovat saaneet heidät arvioimaan nykyistä asuintilaansa ja harkitsemaan uudelleen asumistarpeitaan.

kun kuitenkin otetaan huomioon, että talous kärsii ennätyksellisen syvimmästä taantumastaan, ollaan huolestuneita siitä, kuinka kauan markkinat pystyvät vastustamaan talousvoimia, jotka vetävät hintoja alas.

historiallisesti asuntojen hintojen lasku on ollut sekä talouden taantuman syy että seuraus. Vuoden 2008 finanssikriisin aikana asuntojen hinnat laskivat noin 30 prosenttia. Kuten aiemmin mainittiin, suurimmalle osalle ihmisistä talo on arvokkain asia, jonka he koskaan omistavat, ja siksi kuluttajat ovat erittäin kiinnostuneita sen arvosta. Kuluttajien luottamus on yksi keskeisistä tekijöistä, jotka vaikuttavat asuntojen kysyntään. Jos kuluttajat suhtautuvat pessimistisesti talouden tulevaan tilaan, he eivät todennäköisesti ryhdy ostamaan taloa, jolloin kysyntä vähenee. Britannian budjettivastuuvirasto, maan finanssipolitiikan vahtikoira, ennustaa, että tämän laskusuhdanteen aikana hinnat laskevat tänä vuonna 5 prosenttia ja vuonna 2021 11 prosenttia.

erilaiset hallituksen järjestelmät, jotka on otettu käyttöön sulun aikana auttamiseksi, alkavat tulla tiensä päähän. Tärkein-lomajärjestelmä, jolla korvattiin 80 prosenttia tukikelpoisten työntekijöiden tuloista – päättyy lokakuussa. Työmarkkinatilanteen ennustetaan heikkenevän merkittävästi tulevina vuosineljänneksinä, ja työttömyyden ennustetaan kasvavan loppuvuodeksi. Jos nämä ennusteet toteutuisivat, se todennäköisesti vaimentaisi jälleen asuntotoimintaa.

päätelmä

asuntojen hintojen ja taloustoimien vaihtelut voimistavat suhdannevaihtelua. Siksi on ratkaisevan tärkeää, että ymmärrämme, mikä vaikuttaa tällaisiin muutoksiin. Kun ymmärretään, miten kysyntä-ja tarjontatekijät vaikuttavat asuntomarkkinoihin, keskeiset sidosryhmät voivat tehdä parempia ennusteita tulevasta toiminnasta ja suunnitella sen mukaisesti. Nykyiset markkinat ovat kasvaneet rajoitusten lieventämisen jälkeen, mutta huolena on ollut patoutunut kysyntä. Siksi asuntojen hintanäkymät ovat epävarmat, eivätkä talouden taantuman täydet vaikutukset ole vielä toteutumassa.

Artikkelit

• miten asuntomarkkinat vaikuttavat talouteen?

Bank of England Knowledge Bank

• Asuntomarkkinatalous (Revisioesitys)

Tuto2u

• Stamp duty holiday spurs on home movers

Financial Times, James Pickford (7/8/20)

• Britannian mystisesti vahvat asuntomarkkinat

Financial Times, pääkirjoitus (20/8/20)

• asuntomarkkinoilla on vilkkain kuukausi yli 10 vuoteen

The Guardian, Hilary Osborne (17/8/20)

kysymykset