onnistuneen 1031 Exchangen tunnistussäännöt on tärkeää ymmärtää ja noudattaa. Nämä säännöt eivät ole niin monimutkaisia, mutta sääntöjen noudattamatta jättäminen voi pilata vaihdon. Tässä kymmenen tärkeintä asiaa, jotka kannattaa muistaa vaihtokiinteistöä tunnistettaessa:
1. Määräaika ja yleiset säännöt.
verovelvollisella on luovutetun omaisuuden sulkemispäivästä 45 päivää aikaa yksilöidä korvaava omaisuus, jonka hän aikoo hankkia vaihdossa. Jos yhdessä vaihdossa on useampi kuin yksi luovutettu omaisuus, 45 päivää mitataan siitä päivästä, jona ensimmäinen luovutettu omaisuus sulkeutuu. Tunnistetun omaisuuden ei tarvitse olla Sopimuksen alaista, eikä veronmaksajan tarvitse hankkia kaikkea tunnistamaansa. On kuitenkin tärkeää huomata, että veronmaksaja ei saa hankkia muuta kuin tunnistamaansa omaisuutta, ja tunnistussääntöjen noudattamatta jättäminen voi pilata koko vaihdon.
2. 3 Omaisuus Sääntö.
on olemassa sääntöjä, jotka rajoittavat sitä, kuinka monta kiinteistöä veronmaksaja saa tunnistaa. Useimmissa tapauksissa veronmaksajat käyttävät kolmen omaisuuden sääntöä. Verovelvollinen voi tunnistaa enintään kolme korvaavaa kiinteistöä ja hankkia niistä yhden, kaksi tai kaikki kolme.
3. 200% sääntö.
jos veronmaksaja haluaa tunnistaa enemmän kuin kolme kiinteistöä, hän voi käyttää 200 prosentin sääntöä. Tässä säännössä sanotaan, että verovelvollinen voi tunnistaa minkä tahansa määrän korvaavia kiinteistöjä, kunhan sen käypä markkina-arvo ei ylitä 200: aa prosenttia luovutetuksi omaisuudeksi myydyn omaisuuden käyvästä markkina-arvosta. First American Exchange suosittelee, että veronmaksajat rakentaisivat ”tyynyn” tunnistamalla kiinteistöjä, joiden arvo on alle sallitun, siltä varalta, että joidenkin kiinteistöjen arvo on myöhemmin suurempi kuin alun perin arvioitiin.
4. 95 prosentin sääntö.
on olemassa toinenkin sääntö, jota sijoittajat eivät yleisesti käytä. 95 prosentin säännön mukaan verovelvollinen voi tunnistaa enemmän kuin kolme kiinteistöä, joiden yhteisarvo on yli 200 prosenttia luovutetun omaisuuden arvosta, mutta vain, jos verovelvollinen hankkii vähintään 95 prosenttia tunnistamiensa kiinteistöjen arvosta. Pohjimmiltaan veronmaksajan on hankittava kaikki, mitä hän on tunnistanut, jotta tämä toimisi, ja siksi siihen ei luoteta liian usein.
5. Omaisuus hankittu 45 päivän aikana.
kaikki omaisuus, joka on tosiasiallisesti hankittu 45 päivän tunnistamisjakson aikana, katsotaan asianmukaisesti tunnistetuksi. On tärkeää huomata, että jos osa omaisuudesta hankitaan tänä aikana ja osa omaisuudesta hankitaan myöhemmin käyttäen toista tunnistussääntöä, ensimmäisten 45 päivän aikana hankittu omaisuus on laskettava yhdeksi tunnistetuksi omaisuudeksi. Jos esimerkiksi hankit yhden kiinteistön ensimmäisten 45 päivän aikana ja aiot käyttää 3 kiinteistön sääntöä ja ostaa lisää ominaisuuksia 45 päivän jälkeen, sinulla on vain kaksi ominaisuutta tunnistettavana, koska olet jo käyttänyt yhden.
6. Tunnistamistapa.
henkilöllisyystodistuksen on oltava kirjallinen ja verovelvollisen allekirjoittama, ja omaisuus on kuvattava yksiselitteisesti. Tämä tarkoittaa yleensä sitä, että verovelvollinen yksilöi joko kiinteistön osoitteen tai sen oikeudellisen kuvauksen. Asunnolla pitäisi olla yksikkönumero, ja jos veronmaksaja ostaa alle 100 prosentin koron, pitäisi ilmoittaa prosentuaalinen osuus siitä, mitä hankitaan.
7. Kuka saa henkilöllisyystodistuksen.
verovelvollisen on lähetettävä tunnistusilmoitus joko:
1) henkilölle, joka on velvollinen luovuttamaan korvaavan omaisuuden verovelvolliselle (kuten korvaavan omaisuuden myyjälle) tai;
2) kenelle tahansa muulle pörssiin ”osallistuvalle” henkilölle (kuten Pätevä välittäjä, sulkuasiamies tai omistusyhtiö), joka ei ole ”esteellinen henkilö”, kuten verovelvollisen asiamiehelle tai perheenjäsenelle. Useimmat tunnistusilmoitukset lähetetään pätevälle välittäjälle.
8. Korvaavan omaisuuden on oltava sama kuin mitä tunnistettiin.
verovelvollisen on saatava” olennaisilta osiltaan sama ” omaisuus kuin hän on yksilöinyt. Asetuksissa on neljä esimerkkiä, jotka havainnollistavat ,mitä ”olennaisesti sama” tarkoittaa. Yhdessä esimerkissä veronmaksaja tunnistaa kaksi eekkeriä parantamatonta maata ja hankkii sitten 1,5 eekkeriä tuota maata. Hankittu omaisuus on olennaisilta osiltaan sama, koska verovelvollisen saama omaisuus ei ollut luonteeltaan tai luonteeltaan erilainen kuin yksilöity omaisuus, ja verovelvollinen hankki 75 prosenttia yksilöidyn omaisuuden käyvästä markkina-arvosta. Toisessa esimerkissä veronmaksaja tunnistaa navetan ja kaksi aaria maata ja hankkii sitten navetan, jossa on vain navetan taustalla oleva maa. Verottajan mukaan hankittu omaisuus ei ollut oleellisesti sama kuin yksilöity omaisuus, koska se poikkesi perusluonteeltaan tai luonteeltaan.
9. Rakennettava kiinteistö.
jos korvaava kiinteistö on rakenteilla tunnistamishetkellä, verovelvollisen on ilmoitettava paitsi kiinteistön osoite tai oikeudellinen kuvaus myös kuvaus siitä, mitä tontille rakennetaan.
10. Käänteinen Vaihto.
jos verovelvollinen tekee käänteisen vaihdon, jossa majoitusliike hankkii korvaavan kiinteistön ennen kuin verovelvollinen lopettaa luovutetun omaisuuden myynnin, verovelvollisen on ilmoitettava kirjallisesti, mitä hän aikoo myydä, ja tämä henkilöllisyystodistus on lähetettävä viimeistään 45 päivän kuluttua siitä, kun majoitusliike sulkee korvaavan kiinteistön.