jos sinulla on vaikeuksia asuntolainan maksamisessa tai talosi on veden alla, saatat pystyä tavoittelemaan lyhyeksimyyntiä, jonka avulla voit myydä kotisi pienemmällä summalla, joka on vielä velkaa lainastasi, samalla kun saat loput anteeksi. Lyhyen myynnin jälkeen uuden asuntolainan saaminen ei kuitenkaan ole helppoa. Sinulla on todennäköisesti vähintään odotusaika ennen kuin voit saada toisen lainan, ja saatat myös joutua parantamaan luotto pisteet ja säästää käsirahaa.
lyhyeksimyynnin seuraukset
usein lyhyeksimyynti on ahdistuneelle asunnonomistajalle keino välttää ulosmittaus, jolla voi olla vakavampia taloudellisia vaikutuksia. Sekä ulosmittaus että lyhyeksimyynti voivat vahingoittaa luottoa, mutta jälkimmäinen voi olla vähemmän haitallista.
”syyt voivat olla moninaisia, mutta lyhyeksi myynti tapahtuu usein siksi, että myyjä on maksanut kiinteistöstä liikaa tai lainannut liikaa, tai markkinat ovat laskeneet ja kiinteistön markkina-arvo on pienempi kuin asuntolainasaldo”, selittää newyorkilaisen ja KeyBank-tuotemerkin Laurel Roadin asuntolainojen toimitusjohtaja Abe Kahan.
”tyypillisesti pankki tai lainanantaja suostuu lyhyeen myyntiin saadakseen takaisin osan siitä, mitä heille on velkaa”, Kahan sanoo.
koska olet velvollinen maksamaan asuntolainasi kokonaan takaisin, Sinun ja lainanantajasi täytyy hyväksyä lyhyeksi myynti ennen kuin se voi edetä, sanoo asianajaja ja kiinteistöprofessori Suzanne Hollander Floridan kansainvälisestä yliopistosta Miamista.
”asuntolainan” erääntymislauseke ”on eräänlainen kiihdytyslauseke, joka velvoittaa lainanottajan maksamaan koko velan kiinteistön myyntihetkellä”, Hollander sanoo. ”Siksi lainanottajan on virallisesti pyydettävä lainanantajalta lupa myydä kiinteistö alle lainasumman lyhyeksi myynniksi.”
Hollander varoittaa, että lainanantajilla on erityisiä käytäntöjä tai menettelyjä, joita on noudatettava lyhyeksimyynnin harjoittamiseksi. Prosessi kestää yleensä pitkään, samoin, ja monet lainanantajat kieltäytyvät lyhyeksi myynti pyynnöt, tai eivät vastaa niihin lainkaan.
miten asuntolainan voi saada lyhyeksimyynnin jälkeen
hyvä uutinen on, että lyhyeksimyynnin jälkeen voi saada uuden asuntolainan, mutta se voi olla vaikeaa ja aikaa vievää. Seuraava lainakin voi maksaa enemmän.
”kun yrität saada uutta asuntolainaa, huomaa, että lainanantajat tulevat olemaan varovaisempia”, sanoo Cherry Creek Mortgagen Greenwood Villagessa Coloradossa sijaitsevan Consumer Direct Lending for Blue Spot Home Loans-yksikön johtaja Steve Nakash. ”Sinulla on nyt ollut mahdollisuus maksaa, ja lainanantajat tarkastavat luoton jälkeen lyhyt myynti varmistaa voit tehdä uusia maksuja.”
Kahan toteaa, että lyhyeksi myynti voi laskea luottopisteitä missä tahansa 50-200 pisteen välillä, mikä voi viedä monia lainoja tavoittamattomiin. Perinteiset lainat tyypillisesti vaativat vähintään luotto Pisteet 680, kun taas FHA lainat vaativat pisteet vähintään 500 Jos teet 10 prosenttia käsiraha, tai vähintään 580 kanssa 3,5 prosenttia alas.
voit tehdä töitä parantaaksesi luottopistettäsi mahdollisimman vähän, mutta sen tekeminen vaatii aikaa ja vaivaa.
”lainanantajan vaatimaa vähimmäismäärää suuremman käsirahan säästäminen voi myös nopeuttaa prosessia”, howladar Yunus & Co: n kiinteistönvälittäjä ja tilintarkastaja Raisul Islam sanoo., kirjeenvaihtaja yritys Grant Thornton International Ltd., ja johtaja Hadee Lutful & Co.
vähimmäis odotusaika asuntolainan saamiseksi lyhyeksimyynnin jälkeen
lainatyypistä riippuen on vähimmäis odotusaika ennen uuden asuntolainan hakemista lyhyeksimyynnin jälkeen. Huomaa, että nämä ovat yleisiä vaatimuksia, ja ne voivat vaihdella henkilökohtaisen taloudellisen tilanteesi mukaan.
| lainatyyppi | vähimmäis odotusaika |
|---|---|
| tavanomainen | 2-4 vuotta poikkeuksin |
| FHA | 3 vuotta poikkeuksin |
| USDA | 3 vuotta |
| VA | 2 vuotta poikkeuksin |
| ei-Vaatimukset (Ei-QM) | ei vaatimusta |
- tavanomainen laina – voisit saada tavanomaisen lainan niin vähän kuin kaksi vuotta lyhyen myynnin jälkeen, mutta sinun todennäköisesti tarvitse saada 20 prosentin käsiraha ja osoittaa” lieventäviä asianhaaroja”, jotka johtivat myyntiin, kuten työpaikan menetys. Jos on alle 20 prosenttia miinuksella, on pidempi odotus: yleensä neljä vuotta 10 prosenttia miinuksella ja seitsemän vuotta alle 10 prosenttia miinuksella.
- FHA-laina – FHA-lainaa varten sinun on todennäköisesti odotettava kolme vuotta saadaksesi asuntolainan lyhyeksimyynnin jälkeen, ellet pysty todistamaan lieventäviä asianhaaroja, jotka voisivat lyhentää odotuksen yhteen vuoteen. Voit myös hakea asuntolainaa ilman odotusta, jos et ollut laiminlyönyt aikaisempaa kiinnitystäsi myyntihetkellä ja maksoit sen ajallaan myyntiä edeltävänä vuonna.
- USDA: n laina – USDA: n lainan kanssa uuden asuntolainan hakemista joutuu yleensä odottamaan kolme vuotta, vaikka lieventävät asianhaarat myötävaikuttivat lyhyeksimyyntiin.
- VA laina – kahden vuoden kohdalla VETERAANILAINOILLA on lyhyin odotusaika, eikä välttämättä edes ole lainkaan odotusaikaa, jos on suorittanut maksut ajoissa ennen myyntiä.
- ei-vaatimukset täyttävä asuntolaina (ei-QM) – ei-vaatimukset täyttävälle asuntolainalle ei välttämättä ole odotusaikaa, mutta muista, että nämä lainat voivat vaatia suuremman käsirahan ja periä korkeampia korkoja kuin muut lainatyypit.
Uudelleenluotot lyhyeksimyynnin jälkeen
älä erehdy: lyhyeksimyynti voi vahingoittaa luottoa. Jos haluat tulevaisuudessa ostaa asunnon, sinun täytyy korjata luottosi, jotta voit saada parhaat mahdolliset korot ja lainaohjelmat.
”jos lyhyeksimyynti on ainoa virhe luottotietoissasi, luottosi pitäisi pystyä rakentamaan uudelleen suhteellisen nopeasti odotusaikana”, Nakash sanoo.
jos luottoraportissasi ilmenee enemmän ongelmia, saatat kuitenkin joutua tekemään enemmän työtä pisteidesi parantamiseksi, mukaan lukien nämä vaiheet:
- Tarkista luottotietosi osoitteessa AnnualCreditReport.com, ja korjata mahdolliset virheet tai ongelmat huomaat.
- maksa olemassa oleva velkasi pois parhaasi mukaan.
- Vältä maksuviivästyksiä ja pidä luoton käyttöaste alhaisena — alle 30 prosentissa, jos mahdollista.
- Vältä hakemasta kahta tai useampaa luottotiliä lyhyessä ajassa. Se on parasta erottaa sovelluksia muutaman kuukauden niin, että luotto ei lommo useita tiedusteluja.
- älä sulje käyttämättömiä luottokortteja. Voit myös harkita muiden uusien luottolimiittien hakemista, mutta vain, jos aiot suorittaa maksut ajallaan ja käyttää niitä vastuullisesti. Jos et saa, voit yrittää hakea turvattua luottokorttia tai tulla valtuutetuksi käyttäjäksi toisen henkilön luottokortilla.
- päätä, kuinka kauan sinulta kestää säästää seuraavaan lainaasi vaadittavaan vähimpään käsirahaan, ja työskentele ahkerasti tämän tavoitteen saavuttamiseksi.
- etsi huolellisesti lainoja useiden lainanantajien joukosta ja vertaile korkoja ja ehtoja perusteellisesti.
mitä pitää ottaa huomioon
pidä mielessä, että vaikka asuntolainaa voi hakea pian lyhyeksimyynnin jälkeen, ei välttämättä kannata.
”on tärkeää osoittaa taloudellinen vakaus ennen kuin haet uutta asuntolainaa”, Islam sanoo, ”ja sinun pitäisi sitoutua asianmukaiseen rahanhallintaan, jotta et joudu enää koskaan lyhyeksi kaupaksi.”
yksi tavoitteistasi saattaa olla hätäsäästöjen rakentaminen, jotta voit varautua tulevaisuudessa yllättäviin asioihin.
”hyville ihmisille tapahtuu joskus pahoja asioita — tapahtuu konkursseja, ihmiset menettävät työpaikkansa ja ihmiset sairastuvat. Siksi on aina fiksua, että on puoli vuotta hätärahaa käytettävissä tällaisten tilanteiden varalta, Nakash sanoo.
Lue lisää:
- asuntolainan saaminen konkurssin jälkeen: Mitä tietää
- miten saada asuntolaina ulosmittauksen jälkeen
- miten jälleenrahoittaa Vedenalainen asuntolaina