olet aiemmin jäänyt jälkeen asuntolainastasi ja työskennellyt sitten ahkerasti lainanantajasi kanssa korjataksesi maksukyvyttömyyden onnistuneesti lainanmuutoksen avulla. Jollain tavalla olet päätynyt takaisin stressin satulaan-kuukausia maksamatta tai päiviä pois sieltä. Et ole yksin-monet asunnon joko saada hyväksytty muutoksia ennen täysin toipumassa taloudellisia vaikeuksia, jotka johtavat jäi maksuja ensinnäkin tai muuten, ovat kokeneet uusia ja liittymättömiä olosuhteita, jotka rajoittavat niiden kykyä maksaa.
kysy itseltäsi nämä kysymykset hakiessasi tai päättäessäsi, pitääkö hakea toissijaista asuntolainamuutosta:
onko mahdollista vai onko muita muutoksia vaikeampi saada?
kyllä, on mahdollista saada toinen lainamuutos, vaikka tilastollisesti on selvää, että olet vähemmän todennäköisesti saada toinen muutos, jos sinulla on ollut ensimmäinen, ja kolmas, jos sinulla oli onni saada toinen. Se on kuitenkin mahdollista. Itse asiassa suurin osa asunnonomistajat tällä hetkellä hakevat muutoksia on jo ollut jonkinlainen treenata vaihtoehto ja kunnollinen määrä niistä eivät saada hyväksytty. Niin kauan kuin haluat pitää kodin ja on vakautta ja tuloja varaa kohtuullisia maksuja, ei ole mitään syytä olla hakematta, jos olet jäämässä jälkeen muutetut maksut ja ei saada kiinni tavanomaisilla menetelmillä.
myös, vaikka toissijaiset vaihtoehdot eivät välttämättä ole yhtä automaattisia kuin ensimmäisellä kerralla – päätöksen saaminen voi olla huomattavasti helpompaa, varsinkin jos olet alun perin työskennellyt lainanantajasi kanssa asuntolainakriisin ensimmäisinä vuosina. Menneinä vuosina palvelukeskuksia luonnehdittiin oikein epäjärjestyksessä, mutta nykyaikaisilla tappioiden lieventämisosastoilla on nyt hyötyä sovellettavasta kokemuksesta, joka auttaa auttamaan standardisoitua ja vastuullista prosessia. Lisäksi asunnonomistajat hyötyvät nyt yleensä saada enemmän yksilöllistä huomiota, koska on vähemmän kilpailua kansallisten ulosmittaus numerot ovat laskeneet viime kuukausina.
parantaako Uusi muutos tilannettani?
tämä on, jos asiat voivat vaihdella suuresti riippuen tilanteesta ja jos tarve tavata ilmainen HUD sertifioitu sulkemisen ehkäisyn neuvonantaja suurentaa. Joissakin tapauksissa uudelleenmuokkaukset voivat tarjota maksu-ja korkoetuja, mikä on useimpien hallinnoijien todellinen tavoite, koska pienemmät maksut ja alennetut korot johtavat luonnollisesti suurempaan omavastuuseen. Tämän sanottua, muissa tapauksissa on hyvin ennakoitavissa, että asuntolainaehtojen muuttaminen johtaisi korkojen ja maksujen todelliseen nousuun.
esimerkiksi, jos sinut alun perin hyväksyttiin liittovaltion HAMP-muutosohjelman kautta ja sinulle tarjottiin ”erityisiä” ehtoja, kuten alle markkinakorkojen, pitkänomaisen maturiteetin (40 vuoden poistot) ja minkä tahansa periaatteellisen lykkäyksen tason, on lähes varmaa, että muunto ”perinteiseen Modiin” tulisi korotettuna korolla ja maksulla, kun se uudelleenmääritettäisiin käyttäen standardiehtoja uudelleenlaaditaan markkinakorolla ilman osittaista lykkäystä, ja kaikki samalla kohotetaan saldoa lisäämällä vastikään maksamatta jääneet maksut. Lisäksi markkinakorot ovat nykyään lähes täyden prosenttiyksikön korkeammat kuin vuosi sitten, vaikka niihin tehtäisiin muutoksia, joissa ei alun perin käytetty erityisiä termejä.
toisaalta, jos sinulla on aiemmin ollut kelpoisuus perinteiseen muutokseen ja jos sinulla on asuntolaina, joka on oikeutettu HAMP-ohjelmaan ja jolla on myös kelpoisuusongelmia ja tulotaso, ehdot voivat parantua tämän seurauksena, koska sitä pidettäisiin välttämättömyytenä edullisuuden kannalta. Riippumatta, se on tärkeää ennen puuttuvia maksuja tahansa kiinnitys, paljon enemmän niin aiemmin muutettu yksi, on HUD neuvonantaja tarkastella nykyisiä ehtoja nähdä, mitä voi johtaa paljon ennen olet riippuvainen uudelleen muuttaminen. Ihannetapauksessa tämä inspiroisi sinua katsomaan muita budjettiratkaisuja ja estämään sen, että sinut pakotetaan hyväksymään vähemmän edullisia ehtoja, jos kodin menettäminen ei vain ole jotain, jonka olet valmis antamaan tapahtua.
onko hyväksymisprosessi toisella kerralla erilainen?
Kyllä, hakuprosessi voi olla syvällisempi kuin ensimmäisellä kerralla. Monissa tapauksissa, lainanantajat hyväksynyt mods ensimmäistä kertaa rikollisuutta perustuu havainnon hallitsematon vaikeuksia ja todisteet siitä, että tulot on tällä hetkellä riittävä maksujen, jos asuntolaina priorisoitiin ennen kaikkea asunnonomistaja. HAMP-ohjelma on täydellinen esimerkki siitä, että jos asunnonomistajan maksu kulutti yli 31% bruttotuloista, se voitaisiin hyväksyä riippumatta siitä, sopiiko muutettu maksu muihin listattuihin menoihin tai lisävelkaan.
toissijaisissa tai perinteisissä muutoksissa tai niissä, jotka edellyttävät vakuutuksenantajan lupaa (FHA, ect), paljon enemmän tarkastelua voidaan soveltaa esitettyyn talousarvioon, jossa hahmotellaan ennakoidut menot ja tiliotteet, joita tarvitaan kokonaisvaltaisen edullisuuden tarkistamiseen. Vähemmän automaattista on oletus, että vain siksi, että olet hakemassa, olet valmis, motivoitunut ja pystyt suorittamaan maksuja. Vakuutustoiminnassa kiinnitetään enemmän huomiota siihen, onko objektiivisten tietojen perusteella realistista ennustaa tulevia parannuksia. Lyhyesti sanottuna, toisen mahdollisuuksia saatat joutua tekemään enemmän kuin vain haluavat sitä, saatat todella tarvitse dokumentoida, että voit onnistua ennen tulossa hyväksytty.
Joten miten dokumentoit sen?
helppo, Varmista, että sinulla on vähintään yhtä paljon säästöjä kuin mitä ensimmäinen maksu voisi olla, kun haet näyttämään, että sinulla on kyky aloittaa. Seuraava asteittain säästää rahaa kuukausittain näyttää voit pysyä kiinni, jos aiemmin erääntyneet maksut lisättiin periaate. Lopuksi, kysy itseltäsi ” mitä lainanantaja ajatella ”ennen kuin teet jokaisen liiketoimen nyrkkisääntönä vakuutuksenantajien usein käyttää on” mitä jos se olisi omaa rahaa?”
uskokaa tai älkää, lainanantajia palkitaan muutosten tarjoamisesta ja lisävoitosta säilyttämällä sijoittajilta jäljellä olevat huoltomaksuvirrat – kuitenkin samat sijoittajat rankaisevat heitä myös, jos tappioiden lieventämisen onnistumisprosentit ovat tavanomaista alhaisemmat ja palvelevat vain vääjäämättömien maksukyvyttömyyksien vetämistä ja samalla hitaasti heikentäen sitä, mitä on jäljellä Selvitystilassa. Jotkut tiedostot annetaan automaattisesti atk-päätöksiä-kuitenkin, monet eivät täysin vastaa sijoittaja matriisit ja tarvitsevat johtajan tai vanhempi vakuutuksenantajan suostumuksen ennen hyväksyntää. Se ei vie Ph. D ymmärtää, että se on helpompi saada tukea päätöksentekijöiden jos säästät rahaa ja käyttämällä harkintaa kuluttajien ostot vs. menojen rahaa ei-olennaiseen vanavedessä mahdollisen ulosmittauksen.
ruokailun, viihteen, tupakka-ja viinakauppaostosten liikakäyttö muutoshakemuksen yhteydessä voi maksaa hyväksynnän, jos se johtaa säästöjen puutteeseen. Miksi ei? Pankit ovat olemassa määrällisesti riskejä kannattavuuden ja lyödä vetoa joku, joka tilaa take-out, pay-per-view ja luettelo vaatteita, kun he sanovat, että he tekevät kaikkensa välttää sulkemisen jälkeen puuttuvat maksut kuljettaa pohjaton kertoimet. Tiedän, mitä ajattelet ja ei, rahan nostaminen tililtäsi ja sen käyttäminen ostaa asioita, joita et halua lainanantajan tietävän, ei itse asiassa verhoa toimintaasi – mikä pahempaa, se voi johtaa muihin epäilemään, että käsillä on huume-tai uhkapeliongelma tai vain tavallinen vanha tylsä epävakaus, kun lopputuloksena on sekä säästöjen että maksujen puute.
muita harkittavia asioita:
joskus hakemiseen tarvitaan kärsivällisyyttä.
monilla sijoittajilla on säännöt siitä, kuinka kauan ensimmäisen muutoksen jälkeen voi hakea. Joissakin tapauksissa sillä ei ole väliä, toisissa vähintään 1 vuosi on kulunut muuntamisesta pysyvä laina ja jotkut sijoittajat eivät salli toisen muutokset aikana. Ottamalla yhteyttä huoltajaan tai työskentelemällä HUD-ohjaajan kanssa, sinun pitäisi oppia, miten se soveltuu tilanteeseesi.
vastoinkäymisten pitää olla tuoreita.
monet sijoittajat vaativat erillistä vastoinkäymistä, johon liittyy vastentahtoinen tuoton pudotus tai katkos, jotta ne olisivat oikeutettuja. Lyhyesti sanottuna lomautuksesi vuodelta 2011 ei toimi enää, jos sinua muutettiin jo vuonna 2012. Vastoinkäymisten pitäisi olla vastentahtoisia ja vaikuttaa toimeentuloon.
älä luota palkattuihin auttajiin.
olen huomannut, että jotkut huijarit hyödyn vuoksi muokkaavat asukokonaisuuksia, jotka vertaavat niiden arvoa ja tarvetta vammaisasianajajien asuihin. He väittävät palkkaamalla ammattilainen toisen kerran on tarpeen saada käsitellä ansaitset-kuitenkin, kolmannet osapuolet voivat satuttaa sinua enemmän kuin ne auttavat, koska ne heikentävät säästöt niiden palkkiot.
tämä puolestaan kuvaa sitä, että sinulla ei ole varaa maksaa, eikä kykyä tehdä niin. Se ei ole koskaan viisasta tehdä sopimuksen voittoa muutosavustaja, koska ne eivät tarjoa mitään todellista hyötyä mahdollisen tuloksen – kuitenkin, voit auttaa kautta HUD asunto virasto ilmaiseksi.
HUD-sertifioidut asumisneuvojamme voivat auttaa sinua arvioimaan vaihtoehtojasi lainamuutosten ympärillä. Soita numeroon 888.577.2227 ja puhu neuvojalle kotisi suojelemisesta. Tai vieraile sivuillamme.
kirjoittaja Tim Fischer on ulosmittauksen estävä neuvonantaja LSS Financial Counselingissa.