kaikissa kiinteistökaupoissa on sulkemiskuluja, jotka sekä ostajan että myyjän on maksettava, ja on tärkeää muistaa, että ne voivat vaihdella osavaltiosta ja liiketoimesta toiseen.
halusin antaa pikavipin sekä ostajan että myyjän näkökulmasta Kaliforniaan.
tyypilliset myyjän maksamat Sulkemiskulut
aloitetaan sulkemiskuluista, jotka myyjä tyypillisesti maksaa. Kirjekuoren takana oleva arvio paljastaisi, että asunnon myyminen maksaisi suurimmalle osalle myyjistä 6-8 prosenttia myyntihinnasta. Suurin osa tästä aiotaan kääriä kiinteistöprovisioihin, koska myyjä maksaa yleensä 4-6 prosenttia myyntihinnasta sen myymiseksi. Loput 1-3 prosenttia voi olla muissa sulkemiskuluissa, kuten takaisin kiinteistöverot, jotka ovat velkaa myyjälle, joka on maksettava sulkemisen päättyessä.
vaikka kiinteistöveroa ei maksettaisikaan, nämä verot ovat myyjän vastuulla sulkuun asti. Jos kauppa päättyisi esimerkiksi 10. huhtikuuta, kiinteistöverot 10.huhtikuuta asti olisivat myyjän vastuulla. Kaikki tuon päivämäärän jälkeen siirtyisi sulkemisen ostajapuolelle. Myyjien on myös maksettava osuutensa sulkemismaksuista ja kaikista takaisin asunnonomistajien yhdistysmaksuista sulkemispäivään saakka.
Myyjä maksaa myös kaikki korjaukset, jotka ostaja onnistuneesti neuvottelee sulkuprosessin aikana. Esimerkiksi kotitarkastus voi paljastaa, että katto vuotaa, ja sen sijaan, että myyjä korjaisi katon, ostaja voi pyytää 7000 dollarin luottoa katon korjaamiseen varsinaisen korjauksen sijasta. Tämä vähennettäisiin myyjän tuotoista sulkemisajan päättyessä.
alan standardi Kaliforniassa on myös se, että myyjä maksaa ostajaa suojaavan nimikkovakuutuksen.
ostajan maksamat yhteiset sulkemiskustannukset
koska ne liittyvät ostajaan, nopea arvio niiden kustannuksista osoittaisi vaihtelevan 1-3 prosentin välillä myyntihinnasta, ja suurin osa tästä menee lainanantajan veloittamiin maksuihin.
lainanantaja voi periä maksun eli pisteen, joka vastaa yhtä prosenttia lainasummasta. Piste voidaan luokitella joko alennuspisteeksi tai origopisteeksi. Näiden kahden ero on siinä, että alennuspiste on lainanantajalle maksettava piste, jolla lasketaan lainan korkoa. Alkupiste taas on maksu, joka maksetaan lainanantajalle korvaukseksi siitä, että he todella tekevät lainan.
yleensä ostajat maksavat lainanantajalle myös luottoraporttipalkkion ja vastaavat myös osuudestaan kiinteistöveroista. Yleensä ostajat maksavat myös lainanantajan kattavasta nimikevakuutuksesta. Tämä on eri asia kuin edellä kuvaamani omistajan tittelivakuutus, jonka myyjä maksoi ostajan suojelemiseksi.
tämä tarkoittaa sitä, että kiinteistökaupan yhteydessä on kaksi omistusvakuutusta, joihin liittyy laina. Ensinnäkin on olemassa omistajan politiikka, joka suojaa ostajaa, sekä lainanantajan politiikka, joka kattaa lainanantajan. Ostajat maksavat myös osuutensa kaikista sulkumaksuista, jotka ovat neuvoteltavissa Kaliforniassa.
sulkupalkkioista puhuttaessa on tärkeää huomata, että yleensä sulkupalkkio on 200-400 dollaria, ja itse sulkupalkkiot ovat usein 2-3 dollaria tuhannelta sivulta. Isommissa useiden miljoonien dollarien Kiinteistökaupoissa saattaa olla pienempi tuhannen sulkupalkkio. On myös hyvä muistaa, että monet näistä maksuista ovat neuvoteltavissa. Varmasti kiinteistöpalkkiot ovat neuvoteltavissa, mutta usein unohdetaan kohta on sulkupalkkiot voidaan myös neuvotella sulkupalkkion haltijan kanssa.
kuinka laskea sulkemiskustannukset-yksinkertainen esimerkki
esimerkkinä 600 000 dollarin ostosta perussopimusmaksu voi olla:
$300
+
$2/$1,000 = 600 x $2 = $1,200
$1,200 + $300 perusmaksu = $1,500 kummaltakin puolelta sopimuksen.
ostajat maksavat yleensä myös kiinteistön arvioinnista lainanantajansa vaatimalla tavalla sekä kotitarkastuksesta ja muista tarkastuksista osana asianmukaista huolellisuutta.
ennen kuin saat kiinteistönvälitysluvan Kaliforniassa, on tärkeää perehtyä jollain tasolla tyypillisiin sulkemiskustannuksiin, jotta voit asianmukaisesti ilmoittaa asiasta asiakkaallesi. Usein Kiinteistönvälittäjät tuottavat jotain niin sanottua nettoarkkia, jossa arvioidaan kaupan loppuun saattamisen kustannukset. Välittäjä pitäisi kouluttaa sinua, miten oikein täyttää nämä ulos, jotta voit osoittaa, että olet niin perillä kuin mahdollista.
Love,
Kartik