Real estate investment trusts (Reit) kaptak jogi státuszt a kanadai jövedelemadó törvény 2007-ben, amikor a Pénzügyminisztérium bevezette a koncepció meghatározott befektetési Flow keresztül (szitál) bízik és partnerségek védelme érdekében a kanadai társasági adóalap.
a SIFT szabályok előtt egyre növekvő tendencia volt a vállalkozások működtetése a tőzsdén jegyzett nyilvános trösztök és partnerségek révén. A partnerségek és a megfelelően kezelt trösztök nem fizetnek jövedelemadót. Ehelyett az élettársi kapcsolatból származó jövedelem az élettársak kezében adózik, és a vagyonkezelői Alapból származó jövedelem, Ha azt évente fizetik vagy fizetik a befektetésijegy-tulajdonosoknak, a befektetésijegy-tulajdonosok kezében adózik. Amennyiben az élettársak vagy a befektetésijegy-tulajdonosok mentesülnek a jövedelemadó alól (pl. bejegyzett nyugdíj-előtakarékossági tervek, adómentes nyugdíjprogramok stb.), elkerülhető lenne az a jövedelemadó, amelyet egyébként fizettek volna, ha azt állami társaságban szerezték volna meg.
ennek az eredménynek a leküzdése érdekében a szitálási szabályok hatékonyan megadóztatják a Kanadában lakóhellyel rendelkező legtöbb állami trösztöt és partnerséget társasági adókulcsokkal, és az általuk fizetett kifizetéseket osztalékként kezelik a kedvezményezetteknek. Fontos, hogy ugyanakkor bevezették a szitálási szabályokat, így a Reit-ek kizárása is.
a világ számos országában van egy Reit koncepció, amely lehetőséget ad a befektetőknek arra, hogy olyan kereskedelmi, ipari és lakóingatlanokba fektessenek be, amelyeket egyedül nem tudnak megtenni, adóhatékony módon. Míg a kanadai szabályok lehetővé teszik bizonyos korlátozott erőforrás-tulajdonságok megtartását a REIT – ben, a következő tartalom csak a bérleti ingatlanokkal foglalkozik.
szerkezet és tulajdonjog
definíció szerint a Trustot nyilvánosan kell felsorolni ahhoz, hogy REIT-nek lehessen tekinteni. Ez annak a ténynek köszönhető, hogy a kifejezés csak a kanadai jövedelemadó szempontjából releváns a szitál kivétel teljesítéséhez. Számos okból a legtöbb kanadai Reit nyilvánosan szerepel befektetési alapok (MFt).
bár technikailag nem jövedelemadó-célú REIT, a magán REIT kifejezést gyakran használják olyan vagyonkezelőkre, amelyek nem szerepelnek a listán, de befektetőket keresnek a részvételre. A magán MFT egységei számos adóhalasztott tervhez támogathatók beruházások Kanadában (pl. regisztrált nyugdíj-megtakarítási terv ); mivel azonban az MFT nem nyilvános, nem foglalkozik a REIT mentességével a szitál szabályok, mivel ezek csak az állami vagyonkezelőkre vonatkoznak. Azonban egy közeli végű egység bizalom (pl., az a vagyonkezelő, amely nem köteles visszavásárolni a befektetésijegy-tulajdonosok által birtokolt befektetési jegyeit), amelynek ingatlanállománya teljes vagyonának legalább 80% – ával egyenlő, nyilvánosan jegyzékbe kell venni ahhoz, hogy MFT-nek lehessen tekinteni.
ahhoz, hogy MFT-nek minősüljön, a vagyonkezelőnek;
- legyen egy egység bizalom rezidens Kanadában.
- vállalkozását arra korlátozza, hogy pénzeszközeit ingatlanba fektesse be, ideértve a vagyonkezelő vagyonának tulajdonát képező ingatlan megszerzését, birtoklását, fenntartását, fejlesztését vagy kezelését.
- nem állapítható meg elsősorban a nem rezidensek javára.
- legalább 150 unitholders bármely osztály egységek, akik a saját legalább “egy blokk” egységek, hogy az osztály, amelynek minimális valós piaci értéke $500. (A blokkban lévő egységek száma az egység értékétől függően változik.) Azoknál az új MFt-knél, amelyek kezdetben nem felelnek meg ennek a tesztnek, van egy választás, amely a bizalmat MFT-nek tekinti, ha a tesztet az első adóévét követő 91.napig teljesítik.
annak biztosítása érdekében, hogy a fenti B) feltétel teljesüljön, a Reit-eket általában úgy strukturálják, hogy az eszközök betéti társaságban vannak, a REIT pedig Korlátolt Felelősségű Társaság, és a REIT egyik leányvállalata, amely névleges általános betéti részesedéssel rendelkezik. Míg a partnert általában úgy tekintik, hogy a partnerség üzleti tevékenységét folytatja, az MFT esetében a korlátolt felelősségű társaság érdeke külön kizárásra kerül.
disztribúciók
mind a Reit-ek, mind a magán ingatlanalapok jogosultak levonásra az év során kifizetett vagy fizetendő összeg után. A trösztöket a magánszemélyek esetében a legmagasabb marginális adókulccsal adóztatják, amely jellemzően körülbelül 48-53% között van a lakóhely tartományától függően. Míg a Reit-ek általában havi elosztásokat végeznek, a legtöbb bizalmi okirat megköveteli, hogy a bizalom által megszerzett adóköteles jövedelmet, amely meghaladja az év elosztásait, az adóév végén, azaz Dec. 31. (Van egy választás az MFT-k számára, hogy december legyen. 15 év végén adózási szempontból.) A bizalmi okirat általában lehetővé teszi a REIT egységek elosztását, amelyek ugyanolyan adóügyi bánásmódban részesülnek, mint a készpénzelosztás. Ez azt eredményezi, hogy a vagyonkezelő levonásra jogosult, így adóköteles jövedelme nulla, és a jövedelem a befektetésijegy-tulajdonosok kezében adózik, kivéve, ha adómentesek.
az elosztott bizalmi jövedelmet általában az egységtulajdonosok kezében lévő vagyonból származó jövedelemként kezelik. Amennyiben a REIT osztalékbevételt szerzett vagy nettó tőkenyereséget realizált, a vagyonkezelők kijelölhetik, hogy ezeket az összegeket osztalékként és tőkenyereségként adóztatják a befektetésijegy-tulajdonosok kezében. Van egy hasonló megnevezés a külföldi jövedelem és a külföldi fizetett adó. Ha a REIT egy adott évben adózási szempontból veszteséget realizál, akkor a veszteség a vagyonkezelőben marad, és átvihető a következő év adóköteles jövedelmének csökkentése érdekében.
a REIT gyakran elegendő pénzforgalommal rendelkezik ahhoz, hogy az adóköteles jövedelmét meghaladó összeget elosztson az adóügyi célú értékcsökkenés levonása eredményeként. Ilyen esetekben ez a többletösszeg nem közvetlenül a befektetésijegy-tulajdonosok kezében adózik. A többlet inkább csökkenti az egységek adóköltségét, így a befektetők nagyobb tőkenyereséggel vagy kisebb tőkeveszteséggel rendelkeznek az egységek értékesítésekor. Ha a költségcsökkentés azt eredményezi, hogy az egységnek negatív adóköltsége van, ezt a negatív összeget tőkenyereségként kezelik a befektetési jegy tulajdonosa kezében, és az adóköltséget nullára állítják vissza.
nincs forrásadó a REIT Kanadai lakosoknak történő elosztására. A nem rezidenseknek történő jövedelemelosztás azonban 25% – os forrásadót, a nem jövedelemelosztás pedig 15% – os forrásadót von maga után. A forrásadó mértéke csökkenthető, ha adószerződés van azzal az országgal, amelyben a nem rezidens lakik. Például a Kanada és az Egyesült Államok közötti Egyezmény értelmében 15% – ra csökken az Egyesült Államok lakosai számára történő jövedelemelosztás forrásadója.
bevételi tesztek
két bevételi tesztnek kell teljesülnie ahhoz, hogy REIT-nek minősüljön. Az első alatt a vagyonkezelő “bruttó REIT-bevételének” legalább 90% – át, amelyet az adóévre vonatkozó összes bevételnek, az év során elidegenített ingatlanok költségével csökkentett teljes bevételnek kell származnia:
- ingatlanból vagy ingatlanból származó bérleti díj
- kamat
- ingatlan elidegenítéséből származó tőkenyereség
- osztalék
- jogdíjak
- elfogadható viszonteladó ingatlanok (azaz olyan ingatlan, amely nem tőketulajdon, amelynek birtoklása összefüggő és tőketulajdonnak minősülő, birtokolt ingatlanhoz kapcsolódó járulékos)
a második teszt szerint a vagyonkezelő adóévre vonatkozó bruttó REIT-bevételének legalább 75% – át a következők bármely kombinációjából kell származtatni:
- ingatlan vagy ingatlan bérbeadása
- ingatlan vagy ingatlan jelzálogkölcsönéből vagy hipotéziséből származó kamat
- tőketulajdonnak minősülő ingatlan vagy ingatlan elidegenítése
az ingatlan vagy ingatlan meghatározása nem korlátozódik a Kanadában található ingatlanokra. Ez magában foglalja az ingatlanok, az épületek és azok alkotóelemei iránti érdeklődést, valamint a REIT-be történő befektetést is.
az “ingatlanokból vagy ingatlanokból származó bérleti díj” kifejezés magában foglalja az ingatlan bérbeadásával együtt nyújtott vagy nyújtott kiegészítő és szokásos szolgáltatások fizetését. Az ingatlanok kezeléséből vagy üzemeltetéséből, a szállodai vagy hasonló létesítményben lévő szoba használatából vagy Használati jogából, valamint a nyereségen alapuló bérleti díjból származó bevételek kifejezetten ki vannak zárva az ingatlanból vagy ingatlanból származó bérleti díjból.
e szabályok eredményeként a REIT bruttó bevételeinek legfeljebb 10% – át szerezheti nem minősítő tevékenységekből. Továbbá, míg az első teszt alapján megengedett a bruttó REIT-bevétel 10% – ának megszerzése nem minősítő tevékenységekből, valamint bármilyen típusú kamatból, osztalékból vagy jogdíjból, a második teszt az ilyen típusú bevételek teljes összegét a bruttó Reit-bevétel 25% – ára korlátozza.
a szabályok áttekintő rendelkezéseket tartalmaznak a REIT leányvállalataira, vagyonkezelőire vagy partnerségeire vonatkozóan, így az e jogalanyoknál szerzett bevételeket a REIT által megszerzett bevételnek kell tekinteni annak meghatározása céljából, hogy a bevételi tesztek teljesülnek-e.
Eszköztesztek
két eszközteszt is létezik, amelyeknek szintén teljesülniük kell ahhoz, hogy REIT-nek minősüljenek. Az első eszközvizsgálat során a REIT birtokában lévő összes nem Portfólió ingatlan valós piaci értékének legalább 90% – ának “minősített REIT tulajdonságnak” kell lennie az adózási év során.
általában a nonportfolio properties magában foglal bizonyos befektetéseket a tárgyi egységekben és a kanadai ingatlanokban. Javarészt, a tárgyi egységek egy vállalat részvényei, bizalmi egységek vagy a kanadai lakosokból álló partnerség iránti érdeklődés. A REIT-nek a tárgyi jogalany saját tőkéjének több mint 10% – ával kell rendelkeznie ahhoz, hogy nem portfóliójellegű ingatlan legyen.
ahhoz, hogy egy kanadai ingatlan vagy ingatlan nem portfóliós ingatlan legyen, az összes ilyen ingatlan teljes valós piaci értékének meg kell haladnia a REIT saját tőkéjének 50% – át. A kanadai ingatlan vagy ingatlan magában foglalja a társaság részvényeit, valamint egy vagyonkezelésben vagy partnerségben való érdekeltséget, ha a gazdálkodó egység valós piaci értékének több mint 50% – a kanadai ingatlanból vagy ingatlanból származik.
ahhoz, hogy minősített REIT-ingatlan legyen, a nem Portfólió tárgyát képező gazdálkodó egységnek bruttó Reit-bevételének legalább 90% – át közvetlenül ingatlan vagy ingatlan fenntartásából, javításából, lízingeléséből vagy kezeléséből kell származnia a REIT tőketulajdon-tulajdonságai (lényegében vagyonkezelő társaság), vagy nem rendelkezik a REIT ingatlan vagy ingatlan tulajdonjogán kívül más ingatlannal (azaz puszta vagyonkezelővel), vagy a REIT bérleti bevételeinek megszerzéséhez vagy ingatlan vagy ingatlan elidegenítéséhez járulékos ingatlannal tulajdonságok, amelyek tőke tulajdonságok.
a nem Kanadában található ingatlan nem minősül nem portfolio ingatlannak, ezért nem tartozik ezen eszközteszt hatálya alá.
a második eszközvizsgálat során az adózási év során a REIT egyes eszközeinek összesített valós piaci értéke nem lehet kevesebb, mint a REIT saját tőkéjének 75% – A, amelyet a vagyonkezelőben lévő összes jövedelem vagy tőkerészesedés valós piaci értékeként határoznak meg. A vizsgálat során figyelembe vett eszközök a következők:
- ingatlan vagy ingatlan, amely tőketulajdon
- elfogadható viszonteladói ingatlan (a cikkben korábban meghatározottak szerint)
- egy kanadai vállalat eladósodása, amelyet bankár elfogadás képvisel
- készpénz
- kanadai kormányzati szerv által kibocsátott vagy garantált adósság
- Hitelintézeti betétek Unió
ez a teszt lehetővé teszi, hogy egy Tröszt továbbra is Reit-nek minősüljön, miközben nagy mennyiségű készpénzt tart nyilvános ajánlattételből, amíg ingatlanba vagy ingatlanba nem fektetik.
vegye figyelembe, hogy ezen eszközök valós piaci értéke meghaladhatja a REIT saját tőkéjének 100% – át, mivel a REIT valószínűleg adóssággal rendelkezik, ami csökkenti a saját tőke értékét, míg az adósság nem számít bele az ingatlan valós piaci értékébe.
az első eszközvizsgálattól eltérően az ingatlannak vagy ingatlannak Kanadában kell lennie. Mindkét tesztnek azonban teljesülnie kell. Definíció szerint az ingatlan vagy ingatlan magában foglalja egy másik REIT-ben, az épületekben és az épületekhez rögzített bizonyos, értékcsökkenthető vagyontárgyakban fennálló érdekeltséget.
az eszköztesztek együttesen lehetővé teszik a REIT számára, hogy olyan beruházásokat hajtson végre, amelyek nem a pénzeszközök felvételéhez vagy a bérleti ingatlanok üzemeltetéséhez kapcsolódnak, hanem csak az előírt küszöbértékek mértékéig. Míg a bevételi teszteket az év végén számítják ki, az eszközvizsgálatokat egész évben teljesíteni kell. Mindazonáltal mind a bevételi, mind az eszközteszteket rendszeresen ellenőrizni kell, mivel az offside azt eredményezi, hogy a bizalmat valójában társaságként adóztatják. Az eszköztesztek különösen szigorúak, mivel a Les bármikor kizárhatja a bizalmat attól, hogy az adott évre REIT-nek tekintsék.
Reit vagy nem REIT
a Reit-eket sok befektető nagyon vonzó befektetési formának tartja, összehasonlítva a hasonló eszközöket birtokló vállalati struktúrával. Lehetővé teszik a befektetők számára, hogy részt vegyenek olyan ingatlanbefektetésekben, amelyeket egyébként nem tudnak önállóan elvégezni, valamint változatosabb ingatlanportfóliót biztosítanak. Bár a REIT nem biztos, hogy olyan biztonságos, mint egy fix alap befektetés, a befektetők általában a hozamot vonzóbbnak tekintik, miközben általában havi vagy negyedéves alapon fizetnek készpénz-hozamot; a REIT lehetővé teszi számukra, hogy megosszák az erős kanadai ingatlanpiac fejjel lefelé. A REIT-ek különösen vonzóak az adómentes befektetők, például az RRSP-k és a nyugdíjprogramok számára, mivel a jövedelemadót addig halasztják, amíg a pénzeszközöket kivonják a programokból.