mikor jönnek létre a squatter jogai, és milyen körülmények között biztosíthatja a földterület tulajdonjogát, amely nem a tiéd? Darren Higginson, a Coodes Solicitors társult és vagyonjogi szakértője elmagyarázza a kedvezőtlen birtoklással kapcsolatos szabályokat.
fontos, hogy a földtulajdonosok és a földtulajdonosok tisztában legyenek a hátrányos birtoklással kapcsolatos szabályokkal és előírásokkal, amelyeket néha “guggoló jogoknak” neveznek, és azokkal a körülményekkel, amelyek között valaki más földjének tulajdonosává válhat.
a közelmúltban számos földjogi vitával és hátrányos birtokláson alapuló tulajdonjogi kérelemmel foglalkoztam. Az egyik ilyen esetben az ügyfél felfedezte, hogy kertjének egy részét valaki más regisztrálta. Kaptam egy nyilatkozatot az előző tulajdonostól, aki megerősítette, hogy egy szomszéd azt mondta neki, hogy az 1970-es években megkaphatja ezt az extra földet, de soha nem készítettek adásvételi szerződést vagy ajándékozási okiratot. Be tudtam bizonyítani, hogy az ügyfél hátrányos birtoklással jogosult rá. Amikor bemutattam a bizonyítékot a tényleges tulajdonosoknak, beleegyeztek, hogy önként átadják az ügyfelünknek.
hogyan igényelhetem a föld tulajdonjogát kedvezőtlen birtoklással?
ha hátrányos birtoklással szeretne földet igényelni, bizonyítania kell, hogy megszakítás nélkül, kizárólagos, fizikai ellenőrzése volt a föld felett egy bizonyos ideig, és szándékában állt birtokolni a Földet ebben az időszakban.
a 2002.évi ingatlan-nyilvántartási törvény hatálybalépése előtt hátrányos birtoklással igényelhetett földet, ha legalább 12 éve elfoglalta. Ez még mindig így van a nem regisztrált földterületekkel kapcsolatban, vagy ha a guggoló 12 évig volt a földön 13 október 2003-ig. Ezen időpont után az új eljárás megköveteli, hogy a földfoglalók igazolják, hogy a földterületet legalább 10 évig birtokolták a kérelem benyújtásának időpontjában.
mi történik a jelentkezésem után?
az új eljárás szerint, miután benyújtotta kérelmét a földhivatalhoz, értesítést küld a földtulajdonosnak, akinek 65 munkanapja van a kifogásra. Bizonyos helyzetekben a tulajdonos egyszerűen kifogást emelhet az alkalmazás ellen, például azért, mert a guggoló a szükséges 10 évig nem volt a földön, vagy ellenjegyzést adhat, amely megköveteli, hogy a guggoló megmutassa, hogy helyzetük a három kategória egyikébe tartozik:
- hogy valamilyen módon erkölcsileg helytelen lenne, ha a tulajdonos legyőzné az alkalmazást, például, ahol a tulajdonos megengedte vagy ösztönözte a guggolót, hogy higgye el, hogy valóban a föld tulajdonosa;
- hogy a földfoglaló valamilyen más okból jogosult a föld új tulajdonosává válni, például amikor szerződést kötöttek a föld megvásárlására a tulajdonostól, és kifizették a vételárat, de a Földet soha nem adták át nekik;
- hogy a föld a Föld mellett van, amely már a guggoló tulajdonában van, a két földdarab közötti határ pontos vonalát soha nem határozták meg hivatalosan, és a guggoló tévesen, de ésszerűen azt hitte, hogy már a tulajdonosa.
ha a kérelemmel szemben nem érkezik kifogás, vagy ha a tulajdonos kifogása kudarcot vall, a földfoglalót a föld új tulajdonosaként regisztrálják.
egy másik közelmúltbeli esetem a fenti harmadik kategóriába tartozik. Az 1990-es években egy földterületet adtak el egy plébániatanácsnak. szinte azonnal kerítést emeltek a határ megjelölésére. Ügyfelünk három évvel később vásárolta meg a megőrzött földet, és nemrégiben úgy döntött, hogy ezt a földet felosztja építési telek készítéséhez, de felfedezte, hogy az ingatlanának címtervében feltüntetett határ a plébániatanács földjével más alakú, mint a kerítés vonala.
ha az ügyfél kertjében van olyan földterület, amely kívül esik a címtervén feltüntetett határvonalon, akkor jogosult lesz arra, hogy a földterület hátrányos birtoklását követelje, mert legalább 10 éve kizárólagos tulajdonában van, a föld a Föld mellett van, amelyet határozottan birtokol, és ésszerűen úgy vélte, hogy a föld az övé, és a földterület és a plébániai Tanács földje közötti határt soha nem határozta meg a Földhivatal.
mi van, ha a káros birtoklás iránti kérelmem sikertelen?
ha kérelme azért nem sikerül, mert a tulajdonos ellenjegyzést nyújt be, és Ön nem tartozik a fenti három kategória egyikébe, akkor egy későbbi időpontban ismét jelentkezhet a földhivatalhoz, feltéve, hogy további két évig a földterületen marad.
sokkal valószínűbb, hogy másodszor is sikerrel jár a kérelme, ha a tulajdonos időközben nem tudta kilakoltatni a földből.