kereslet és kínálat: a lakáspiac

az emberek többsége, egy ház (vagy lakás) a legértékesebb dolog, amit valaha is saját.

fontos megérteni, hogy a lakásárak milyen szerepet játszanak a gazdaságban, és mekkora hatásuk van.

a Bank of England figyelemmel kíséri a lakáspiac változásait, hogy felmérje a pénzügyi rendszert és a tágabb gazdaságot fenyegető kockázatokat. A lakáspiac nagyszámú embert foglalkoztat az építőiparban, az értékesítésben, a bútorokban és a szerelvényekben, és a GDP értékének jelentős százalékát teszi ki. A piac szorosan kapcsolódik a fogyasztói kiadásokhoz, ezért a gazdaság döntő fontosságú ágazata.

a kínálat és a kereslet fogalma alkalmazható a lakásárak változásainak és a gazdaságra gyakorolt hatásainak megértésére.

mi a lakáspiac?

a lakáspiac egyesíti a különböző érdekelt feleket, mint például a lakástulajdonosok, akik eladják ingatlanukat, az ingatlanvásárlást kereső emberek, a bérlők, a befektetők, akik kizárólag befektetési célokra vásárolnak és adnak el ingatlanokat, vállalkozók, felújítók és ingatlanügynökök, akik segítőként járnak el az ingatlanvásárlás vagy-eladás folyamatában.

az Egyesült Királyságban a háztartások kétharmada birtokolja azt az ingatlant, amelyben él, a háztartások fennmaradó harmada pedig bérlő, amely egyenlően oszlik meg a magán-és a szociális bérleti díjak között. Így megoszthatjuk az embereket:

• lakástulajdonosok – akár közvetlen tulajdonosok, akár jelzáloggal;
• Magánbérlők – magánbérlőktől bérlő emberek;
• szociális bérlők – helyi hatóságoktól és lakásszövetkezetektől bérlő emberek.

a lakáspiacon a keresletet és a kínálatot számos meghatározó tényező határozza meg, amelyek közül sok demográfiai tényezőkhöz kapcsolódik. Ilyen tényezők a piac mérete, a házasságok, a válások és a halálesetek aránya. Ugyanakkor olyan tényezők is fontosak, mint a jövedelem, a hitel rendelkezésre állása, a kamatlábak és a fogyasztói preferenciák.

miért fontos a lakáspiac a gazdaság számára?

változások a lakáspiacon mindig adott ilyen jelentősége miatt a kapcsolat lakásárak van a fogyasztói kiadások. A lakásárak változása és az eladások száma befolyásolja, hogy az embereknek mennyi pénzt kell költeniük. Tekintettel arra, hogy a háztartások kiadásai Nagy-Britannia teljes gazdasági tevékenységének kétharmadát teszik ki, a fogyasztás bármilyen változása valószínűleg jelentős hatással lesz a tágabb gazdaságra. A lakáspiac megfigyelése segít felmérni az áruk és szolgáltatások iránti általános keresletet.

amikor a lakásárak emelkednek, azok a fogyasztók, akiknek saját otthonuk van, most jobban járnak, mivel házuk többet ér. Ez a vagyonhatás növeli a lakástulajdonosok bizalmát, ami viszont növeli a fogyasztást. Ezek közül a lakástulajdonosok közül néhány úgy dönt, hogy további hitelfelvételt szerez otthonának értékével szemben. A hitelfelvételt ezután a gazdaságban árukra és szolgáltatásokra fordítják, ezáltal növelve az aggregált keresletet és a GDP-t.

amikor azonban a lakásárak csökkennek, a háztulajdonosok elveszítik a bizalmat, mivel otthonuk most kevesebbet ér, mint korábban. Ez lesz a fő kérdés, ha az árak csökkentek ahhoz, hogy a ház kevesebbet ér, mint a fennmaradó ki nem fizetett jelzálog – az úgynevezett ‘negatív saját tőke’. A lakástulajdonosok ezért csökkentik fogyasztásukat, és kevésbé valószínű, hogy új hitelfelvételt vállalnak.

a háztulajdonosok túlnyomó többsége jelzálogot vesz fel otthonának megvásárlása érdekében. A jelzáloghitelek jelentik az Egyesült Királyság háztartásainak legnagyobb adósságforrását. A háztartások hitelfelvételének több mint 70% – a jelzálogkölcsön. A lakástulajdonosok fele, akik a saját házukban élnek, még mindig fizetik a jelzálogukat. Ezért a háztartások hirtelen visszatarthatják kiadásaikat a bizonytalanság idején, mert aggódni kezdenek adósságaik visszafizetése miatt. Ez hatással van a gazdaság többi részére, és egy kis probléma hirtelen nagy problémává válhat.

amellett, hogy befolyásolja a háztartások általános kiadásait, a házak vétele és eladása közvetlenül érinti a gazdaságot is. A lakásberuházás a gazdaság teljes kibocsátásának kicsi, de kiszámíthatatlan része. Két különböző módja van annak, hogy a házak vásárlása és eladása befolyásolja a GDP-t.

az első az, amikor új buildet vásárolnak. Ez közvetlenül hozzájárul a GDP-hez a ház építéséhez szükséges földberuházás, az anyagbeszerzés és a munkahelyteremtés révén. Miután a lakástulajdonosok beköltöznek, hozzájárulnak a helyi gazdasághoz is: azaz a helyi üzletekben történő vásárláshoz.

a második az, amikor egy meglévő otthont vásárolnak vagy adnak el. A meglévő lakás vásárlása nem azonos hatással van a GDP-re. Ez azonban még mindig hozzájárul a GDP-hez: azaz az ingatlanügynökök és ügyvédek díjaitól és az elszállítási költségektől az új bútorok beszerzéséig.

miért változnak a lakásárak: kereslet és kínálat

kereslet: a lakások iránti kereslet meghatározható azon ingatlanok mennyiségeként, amelyeket a lakásvásárlók hajlandóak és képesek megvásárolni egy adott áron egy adott időszakban. A lakáskeresletet befolyásoló tényezők a következők:

• reáljövedelmek: ha a reáljövedelmek növelik a lakások iránti keresletet az életszínvonal emelkedése miatt.
• a jelzálogköltség: ha a gazdaságban emelkednek a kamatlábak, akkor a jelzálogkamatok is valószínűleg emelkednek. Ez drágábbá teszi a hitel finanszírozásának költségeit, ezért csökken a kereslet.
• hitel rendelkezésre állása: minél több hitelező bank és építő társaság hajlandó nyújtani, annál több ember vesz fel hitelt és költ lakhatásra, és ezért magasabbak lesznek a lakásárak.
• gazdasági növekedés: amikor a gazdaság az üzleti ciklus fellendülési és fellendülési szakaszában van, a bérek emelkednek. Ez növeli a házak iránti keresletet.
• népesség: amikor a népesség növekszik, vagy ha növekszik az egyszemélyes háztartások száma, növekszik a lakások iránti kereslet.
• foglalkoztatás/munkanélküliség: minél magasabb a munkanélküliség szintje egy gazdaságban, annál kevesebb ember engedheti meg magának a lakhatást.
• bizalom: ha a fogyasztók optimistának érzik magukat a gazdaság jövőbeli állapotát illetően, akkor nagyobb valószínűséggel vásárolnak házat, ezáltal növelve a keresletet. A lakásárak általában emelkednek, ha az emberek a jövőben gazdagabbak lesznek.

kínálat: a lakáskínálat meghatározható az adott áron elérhető ingatlanok áramlásaként egy adott időszakban. A lakáskínálat magában foglalja mind az új építésű házakat, mind a meglévő ingatlanokat. A lakhatást befolyásoló tényezők a következők:

• termelési költségek: minél magasabb a termelési költség, annál kevesebb házat építenek, csökkentve a piacra kerülő housese kínálatát. A költségek közé tartoznak például a munkaerőköltségek, a fejlesztési célú földterületek és az építőanyagok.
• kormányzati politika: Ha a kormány növeli az adókat és/vagy csökkenti az új házfejlesztések támogatását, kevesebb új ház épül.
• építőipari vállalatok száma: Céljaiktól függően minél több építőipari vállalat van, annál valószínűbb, hogy növekszik a lakáskínálat. Az építőipar az Egyesült Királyság GDP-jének körülbelül 7% – át teszi ki.
• technológia és innováció: a fejlett technológia és az innováció az építőiparban, házak olcsóbbak és könnyebb építeni, így növelve a kínálat.
• kormányzati kiadások új szociális lakások építésére: a kormány képes befolyásolni a lakáskínálatot azáltal, hogy növeli az új szociális lakásokra fordított kiadásokat.

a kínálat árrugalmassága

az új lakások kínálata rövid távon az ár rugalmatlan. Ennek fő oka az új otthon építéséhez szükséges idő. A ház gyártása sok hónapot vehet igénybe, a tervezési folyamattól a projekt befejezéséig. A kínálat a képzett munkaerőhöz való hozzáférésen és bizonyos építőanyagok rendelkezésre állásán is alapul.

a rugalmatlan kínálat miatt a kereslet bármilyen változása valószínűleg jelentős hatással lesz az árra. Ezt szemlélteti az ábra, amely nagyobb arányú árnövekedést mutat, mint a mennyiség, amikor a kereslet D1-ről D2-re növekszik.

a jelenlegi brit lakáspiac

a jelenlegi gazdasági környezet és a zárolási korlátozások fogyasztókra gyakorolt hatása ellenére a lakásárak emelkedtek, és az értékesítés most újraindult. A Rightmove, amely az eladó lakások 95% – át hirdeti, kijelenti, hogy a lakáspiac júliusban több mint 10 éve látta legforgalmasabb hónapját. A nyár folyamán a lakáspiac általában nyugalmat lát a tevékenységben. A lezárás enyhítése óta azonban a vásárlók és az eladók tevékenysége felgyorsult. 2019 júliusa óta a lakásárak 1,7% – kal nőttek a Nationwide Building Society szerint.

London estate agency, Hamptons, azt állítja, hogy a lakástulajdonosok most hozza elő a mozgó tervek, mint a tapasztalat lezárás ösztönözte őket, hogy keressen több helyet. A jelzálogpiac jelenleg is nagyon kedvező a kamatlábak tekintetében, és a bérleti kereslet továbbra is emelkedik az Egyesült Királyságban.

a piaci aktivitás növekedését az is segítette, hogy 2021 márciusáig bejelentették a bélyegadó ünnepét. Ez azt mutatja, hogy a bélyegilleték megfizetésének küszöbértéke 625 000-ről 500 000-re emelkedik. Az ingatlanügynökség, a Savills szintén növekedett a szolgáltatásával regisztráló új vásárlók számában, több mint kétszerese a 2019 júliusában regisztrált számnak. Úgy gondolják, hogy a bélyegilletékből származó adómegtakarítás mellett az emberek lezárási tapasztalatai arra késztették őket, hogy értékeljék jelenlegi lakóterüket és átgondolják lakhatási igényeiket.

tekintettel azonban arra, hogy a gazdaság a legmélyebb recessziót tapasztalja, aggodalomra ad okot, hogy a piac mennyi ideig képes ellenállni az árakat lefelé húzó gazdasági erőknek.

történelmileg a lakásárak csökkenése egyszerre volt a gazdasági recesszió oka és következménye. A 2008-as pénzügyi válság idején a lakásárak mintegy 30% – kal csökkentek. Mint korábban említettük, az emberek többsége számára a ház a legértékesebb dolog, amelyet valaha birtokolnak, ezért a fogyasztókat rendkívül érdekli annak értéke. A fogyasztói bizalom az egyik legfontosabb tényező, amely befolyásolja a lakhatás iránti keresletet. Ha a fogyasztók pesszimistának érzik a gazdaság jövőbeli állapotát, akkor kevésbé valószínű, hogy házat vásárolnak, ezáltal csökkentve a keresletet. Nagy-Britannia Költségvetési Felelősségi Hivatala, az ország fiskális megfigyelője azt jósolja, hogy a visszaesés során az árak ebben az évben 5% – kal, 11% – kal pedig 2021-ben csökkennek.

a lezárás során segítséget nyújtó különféle kormányzati rendszerek kezdenek véget érni. A legfontosabb – a furlough – rendszer, amely a jogosult munkavállalók jövedelmének 80% – át váltotta fel-októberben ér véget. Az előrejelzések szerint a következő negyedévekben a munkaerő-piaci feltételek jelentősen gyengülni fognak, a munkanélküliség pedig az év hátralévő részében emelkedni fog. Ha ezek az előrejelzések megvalósulnak, valószínűleg ismét visszafogja a lakhatási tevékenységet.

következtetés

a lakásárak és a tranzakciók ingadozása általában felerősíti a gazdasági ciklus volatilitását. Ezért elengedhetetlen, hogy megértsük, mi befolyásolja az ilyen változásokat. Annak megértése, hogy a kínálati és keresleti tényezők hogyan befolyásolják a lakáspiacot, lehetővé teheti a kulcsfontosságú érdekeltek számára, hogy jobb előrejelzéseket készítsenek a jövőbeli tevékenységekről és ennek megfelelően tervezzenek. A jelenlegi piac a korlátozások enyhítése óta növekedést mutatott, de aggodalomra ad okot, hogy ezt a felgyülemlett kereslet hajtotta. Ezért a lakásárak kilátásai bizonytalanok, és a gazdasági visszaesés teljes hatásai még nem realizálódnak.

cikkek

• hogyan befolyásolja a lakáspiac a gazdaságot?

Bank of England Knowledge Bank

• lakáspiaci gazdaságtan (felülvizsgálat bemutatása)

Tuto2u

• Bélyegadó nyaralás spurs a hazai költöztetők

Financial Times, James Pickford (7/8/20)

• Nagy-Britannia titokzatos robusztus lakáspiac

Financial Times, editorial (20/8/20)

• lakáspiac legforgalmasabb hónap Több mint 10 éve

The Guardian, Hilary Osborne (17/8/20)

kérdések