a felszínen az öntároló üzlet és a tárolóegységek építésének költsége olyan egyszerűnek tűnik. Más vállalkozások termékrendeléssel, készletszámmal rendelkeznek & Tárolás, romlás, elavulás, személyzet, ütemezés, termékfelelősségi kérdések, berendezések & fogyóeszközök stb. stb. stb. a legtöbb, amely nem része a self storage egyenlet. De a csendes vizek mélyen futnak, és az önálló tárolásba való ugrás, mert könnyűnek tűnik, több
splash-t okozhat, mint amire készen állsz.
először is, “építsd meg, és jönnek” nem működik itt. Egy jó reklámkampány és a nagyszerű
árak nem teremtenek “szükségletet” ott, ahol nincs. Az emberek meggyőződhetnek arról, hogy” hiányoznak
ki”, ha nincs a legújabb eszköz, a legjobb pizza, a leggyorsabb motorkerékpár vagy a legcsábítóbb
illat….de azt mondani nekik, hogy havi díjat kell fizetniük a nem létező dolgok tárolásáért, nem fog
dolgozni, függetlenül attól, hogy milyen vonzó az ár vagy a létesítmény.
az önálló tárolás annyira sokoldalú az építés szempontjából, és olyan egyszerű a működéshez képest, mint a legtöbb
vállalkozás, olyan egyének, akiknek földjük van, vagy személyes okokból szeretnének vállalkozást indítani, kísértésbe esnek
hogy minimális kutatással ugorjanak be. A felelősség egy része, amellyel az iparban szembesülünk,
segít az embereknek a nagyobb kép meglátásában. A Self storage egy vállalkozás, és a
kifejezéssel kell értékelni, mint bármely más vállalkozást.
költség építeni Storage Units-Self Storage Business Model
az elsődleges kérdés, hogy meg kell válaszolni annak meghatározásában, hogy self storage működni fog az Ön számára: lesz
a pénz, hogy a létesítmény várhatóan generál elég ahhoz, hogy fedezze az összes költséget és
költségek, és ez az Ön számára a profit jövedelem vágy időszak alatt
amire szüksége van ? Tehát négy meghatározó tényező van. (1) mennyit lehet várni, hogy keresni
az értékesítés (bérleti díjak + áru). (2) mennyibe kerül a létesítmény építése és üzemeltetése, és (3)
mennyi nyereségre van szüksége ahhoz, hogy ez érdemes befektetés legyen? (4) mi a kilépési stratégiád
(a befektetés hosszú távú vagy végső célja)?
az első kérdés megválaszolása két tényező kombinációja. Az egyes termékekből (egységméretek,
típusok) mennyi fér el a földjén, és milyen díjat számíthat fel mindegyikért? Az arány
kérdés általában könnyebb, mint a termék kérdése, csak egy kis kutatást igényel. Általában
díjat számíthat fel arról, hogy a versenytársak milyen díjakat fizetnek a hasonló termékekért. Ha a létesítmény szebb vagy több
kényelmes, mint a versenytársak, akkor lehet, hogy egy kicsit többet tölthet fel. Az emberek általában inkább
tárolja a családi holmikat a lehető legközelebb az otthonukhoz, vagy valahol kényelmesen az utakhoz
munkahelyre vagy más helyre, ahová rendszeresen utaznak. Tehát az ügyfelek többsége
érkezik a létesítménytől néhány mérföldön belül, vagy a létesítmény közelében lévő kereskedelmi útvonalak forgalmából. Ezek
azok a területek, ahol ellenőrizni kell a verseny árait és kihasználtságát.
a verseny hatóköre
a verseny személyes látogatása szükséges ahhoz, hogy megnézze, hogy a javasolt létesítmény hogyan fog összeállni
az övékhez képest, és hogy vállalkozásuk virágzik-e vagy sem. Ha a versenytársak nincsenek jól elfoglalva
, akkor a terület telítettségi pontot érhet el, és egyszerűen nincs több ügyfél
bázis. Ne építsd azt a gondolatot, hogy ha van egy szebb létesítményed, akkor a tiédbe költöznek, akkor
nem. ez Tehetetlenség; egy nyugalmi tárgy hajlamos nyugalomban maradni. Ez az egyik oka annak, hogy a self storage
működik. Szerezzen annyi információt, amennyit csak tud a kérdések és megfigyelések révén, majd kövesse a
telefonhívásokat, hogy kitöltse az üres helyeket. Előfordulhat, hogy nem tudja megszerezni a szükséges információkat a közvetlen
megközelítésből. Készüljön fel egy kis nyomozásra, ha szükséges, hogy meghatározza a lehetséges egységdíjakat és a
versenytársak kihasználtságát.
oldal & Egységkeverék
a következő lépés az egységkeverék meghatározása. Az egységkeverék meghatározása művészet/tudomány, néhány általános
irányelvvel. Minél sűrűbb a lakosság, annál jobb a kisebb egységek eladása; az inverz igaz
nagyobb egységekre. Az egységek keveréke piacképesebb, mint az azonos méretű egységek, és a
kereskedelmi bérlők általában nagyobb egységeket használnak, mint a lakossági ügyfelek. Bár sokféle fémépület
átalakítható, ha szükséges, nagy gonddal kell eljárni az egységkeverék meghatározásakor. A légtér
osztva a falakkal az egyetlen termék. Minél jobban megfelel az egységek konfigurációja a potenciális
ügyfelek igényeinek, annál jobb lesz az értékesítése. Ha olyan piaci rést szeretne megcélozni, mint a rekordok vagy a
bortárolás, ez lehet egy olyan terület, ahol úgy dönt, hogy szakértői tanácsot kér egy megvalósíthatósági
tanulmányon keresztül. Ellenőrizze a több vállalat, hogy milyen szolgáltatásokat kínálnak, valamint a díjstruktúra.
győződjön meg róla, hogy amit fizet, az nem csak összegyűjtött információ, hanem valójában megadja a válaszokat
amit keres. Ha az egységkeverék és az árak megállapításra kerültek, kiszámíthatja a lehetséges bérleti jövedelmet. Ha árukereskedelmet vagy egyéb kiegészítő szolgáltatásokat kínál, akkor ennek a jövedelemnek a becslését hozzáadják a bérleti díjakhoz a bruttó potenciális jövedelem kiszámításához. A bevétel megállapítása után a költségeket és kiadásokat előre kell jelezni.
telephely előkészítése
a telephely előkészítése gyakran az építkezés legköltségesebb eleme, és minden helyszínen teljesen egyedi. A legtöbb építők idézni” födém felett ” becslések építési költségek. A
tervezési költségek és a kormányzati jóváhagyási díjak sokasága szintén jelentősen megérinti a pénztárcáját. Ezen felül
a létesítmény építésének költségein felül elegendő működési tőkére lesz szüksége ahhoz, hogy a lízing szakaszban a
létesítményt működtesse.
lízing
a bérleti szakasz az az időtartam, amely az ajtók megnyitásának napjától addig a napig tart, amíg
elegendő bevétel van a bérleti díjakból és az áruértékesítésből, hogy fedezze az üzlet birtoklásának költségeit. A tulajdonjog
költségek tartalmazzák a havi működési költségeket (munkavállalói kiadások, közművek, karbantartás,
stb.), adósságszolgálat az építési hitel vagy jelzálog, adók és felelősségbiztosítás (ingatlan, nem
egység tartalma). Annak becsléséhez, hogy mennyi bérleti pénzt kell kölcsönöznie (általában a
építési hitel részeként), meg kell határoznia, hogy a nettó bérelhető négyzetméter hány százalékát ésszerűen
számíthat arra, hogy minden hónapban bérbe ad. A bruttó alapterület és a nettó
bérelhető alapterület közötti különbség az, hogy a bruttó alapterület folyosókat, bejegyzéseket stb., és nettó bérelhető
alapterület csak az a hely, amelyet bérelni lehet. Szorozzuk meg a nettó bérelhető négyzetmétert a
átlagos bérleti díj négyzetméterenként, és ez megadja a teljes potenciális jövedelmet.
a következő “szürke terület”, amellyel szembesül, feltételezi, hogy mennyi alapterületet vár
havonta bérelni. Az ország legtöbb területén a bérleti díjak tavasszal kezdődnek, nyáron viszonylag
jól tartanak, majd ősszel kúposak, télen pedig szinte befagynak. A
helyi gazdaságok azonban jelentősen befolyásolhatják ezt a tendenciát. Ha egyetemi városban tartózkodik, május – június és augusztus-szeptember között feltöltheti a tanári kellékeket
és a hallgatói tárgyakat, és az év hátralévő részében nehéz marketinget folytathat
, hogy a dolgok folytatódjanak. Ha lehetséges, olvassa el a kereskedelmi magazinokat, hogy megtalálja a bérleti díjakat
a területen, vagy beszéljen a helyi szolgáltatókkal a trendekről, majd állítsa össze becslését arról, hogy a
bérleti jövedelem hány százaléka várható havonta.
ha az első hónapban a nettó bérelhető négyzetméter három százalékát, a második hónapban pedig három
bérleti díjat számíthat az első hónapban a nettó bérelhető jövedelem 3% – ára, a második
hónapra stb. Az első néhány hónapban akkor valószínűleg nem sok lépés out, de miután 3
6 hónap akkor is kell kivonni alapterületét jövedelem Elveszett mozgatni Out, hogy egy jó
becsült tényleges bruttó jövedelem a hónapban. A becsült nettó jövedelem meghatározásához vonja le a becsült költségeket a becsült bruttó
jövedelemből. Mindaddig, amíg ez a nettó jövedelem szám negatív szám,
pénzt kell kölcsönöznie a költségek fedezésére. Ez a “lízing carry”. Miután a jövedelme fedezi a
költségeket, elérte az egyensúlyt, és már nem kell kölcsönkérnie. Ez azt jelenti, hogy a költségek
nem tartalmazzák az adók és a biztosítás elhatárolását. Az adók és a biztosítás általában nem
kell fizetni havonta, de soha nem lehet elfelejteni – van egy terv, hogy fedezze őket is.
Self Storage Investment Returns
miután minden a költségek fedezésére, a jövedelem kap a létesítmény nyereség. A végső
meghatározó tényező – e vagy sem építeni a boltban, hogy a nyereség kap
ebből a beruházásból egyenlő vagy nagyobb, mint a nyereség lehet elérni a befektetés valami
mást. Egy hozzáadott tényező, hogy fontolja meg-e vagy sem szeretné eladni a létesítmény egy bizonyos ponton, vagy
csak van egy bevételi forrást a belátható jövőben. Szeretné, hogy flip az ingatlan, amilyen gyorsan
lehet, hogy minél több pénzt a további beruházások? Szeretné megtartani a létesítményt, amíg a
gyerekek készen állnak a főiskolára, majd eladni, hogy főiskolai alapok legyenek? Vagy azt szeretné, hogy tartsa meg a
nyugdíjjövedelem? Ez az Ön kilépési stratégiája; azt a befektetést kell választania, amely a legjobban megfelel a
jövőbeli céloknak, valamint az azonnali céloknak.
a Self storage csábítása valódi, egyedülállóan egyszerű üzlet, de még mindig üzlet. Mielőtt
bármilyen más döntést hozna, el kell döntenie, hogy ez az üzlet megfelel-e
céljainak. Ezután kiválaszthatja a kívánt megjelenést, lakást vagy csak irodát, színeket, milyen ajtókat
vásárolni, biztonsági rendszert, kerítést, padlót stb.