szeretne megnyitni egy “tégla és habarcs” üzletet, és kereskedelmi ingatlant kell bérelnie? Az irodaterület bérlésének költségeinek áttekintésekor észreveheti az NNN-t a bérleti szerződésben. Lehet, hogy kíváncsi, ” mi az NNN?”
ha nem ismeri a triple net lease kifejezést, akkor tökéletes helyen jár. Akár érdekelt bérlő, akár ingatlanbefektetés, ez a bejegyzés az Ön számára!
ugrás előre
mi az az NNN?
NNN egy olyan típusú kereskedelmi ingatlan könnyű úgynevezett hármas net (NNN) lízing. Minden kereskedelmi lízingnek van egy alap bérleti díja, amely évente négyzetméterenként bérlő díjat számít fel.
a háromszoros nettó bérelt épület azonban a bérlőt teszi felelőssé a működési költségek kifizetéséért. A pacal nettó összege általában kevesebb, mint az alapösszeg.
például egy bérbeadó négyzetméterenként 30 NNN bérleti díjat hirdet. ft. Az NNN azt jelzi, hogy háromszoros nettó bérleti díj. Ezért az alap bérleti összeg évente egy 1000 négyzetméteres terület $30,000 egy év, vagy $ 2,500 egy hónap.
alapösszeg = bérleti díj négyzetméterenként x négyzetméter = $30/négyzetláb x 1,000 négyzetláb = $30,000 évente vagy $2,500 havonta
azonban egy NNN összeg évente $10 hozna $10,000 évente ($10/négyzetláb xsqft000 négyzetláb) vagy körülbelül $833 havonta.
így a bérlő teljes havi bérleti díja KB $3,333 ($2,500 + $833).
másik példaként a bérbeadó egy rendelkezésre álló 2500 négyzetmétert hirdet. ft. hely az egyik irodaházukban. A bérleti díj $ 20 NNN per négyzetméter. ft. A hármas nettó bérleti összeg 8 dollár négyzetméterenként. ft.
az alap bérleti díj összege évi 50 000 dollár (20 x 2500 dollár) vagy havonta körülbelül 4166 dollár. A hármas nettó összeg kiszámítja, hogy $20,000 egy év ($8 x 2,500), vagy körülbelül $1,666 egy hónap.
ezért a havi bérleti díj, hogy 25000 négyzetméter. ft. a hely körülbelül 5832 dollár havonta!
mit tartalmaznak az NNN költségek?
NNN jelentése nettó nettó. Az NNN költségeket az ingatlanadók, a vagyonbiztosítás és a közös terület karbantartása (CAM) fizetésére szánják.
a kamera általában magában foglalja a külső terület karbantartását, például a hóeltakarítást és a parkoló karbantartását. A bérbeadó a költség részeként közműveket is tartalmazhat. Ezért mindig fontos áttekinteni a bérleti szerződés apró betűs részét.
így a bérbeadó ezeket a nettó költségeket használja annak meghatározására, hogy mennyi legyen az NNN összeg.
például egy kereskedelmi ingatlan befektetőnek 8000 dollárt kell fizetnie ingatlanadóban, 2000 dollárt vagyonbiztosításban, 2000 karbantartást évente, 12 000 dollárt az összes nettó kiadásban évente. Így a hármas nettó összeg egy 2000 SF. a hely $6 / négyzetláb évente ($12,000 / 2,000 négyzetláb).
ha azonban több kereskedelmi épület van, akkor a háromszoros nettó összeg alacsonyabb lenne, mert a bérbeadó a nettó költségeket a bérlők és az általuk bérelt alapterület között osztja fel.
például egy 3000 négyzetméteres ingatlan teljes nettó költsége 12 000 dollár. Így a teljes nettó bérleti összeg $4 / sqft év. Abban az esetben, ha három bérlő van, akik mindegyike 1000 négyzetmétert bérel, minden bérlőnek NNN költsége 1,30 USD/négyzetméter év.
van-e egyetlen nettó lízing vagy kettős nettó lízing?
egyetlen nettó lízing az, amikor a bérlő vállalja, hogy kifizeti az alap bérleti díjat és az ingatlanadókat.
másrészt a kettős nettó lízing az, amikor a bérlő fizet az NNN kettőjéért. Például a bérlő fedezi az ingatlanadókat és a vagyonbiztosítást, de nem a közös terület karbantartását.
milyen előnyei vannak az NNN-nek?
kereskedelmi ingatlanok tripla nettó lízing általában viszonylag alacsony kockázatú. Bár a bérbeadó végső soron felelős az ingatlanadók, az épületbiztosítás és a közös terület fenntartásáért, az NNN összeg fizeti ezeket a költségeket.
amikor lakóingatlan-befektetésről van szó, egyes befektetők elszámolják az összes működési költséget, beleértve az adókat, a biztosítást és a jelzálogot. A jó befektetésnek bruttó bérleti jövedelme van, amely fedezi az összes költségét, és némi cash flow-t eredményez, ami általában 100 dollár egy ingatlan.
emiatt a kereskedelmi ingatlanbefektetés vonzóbbnak tűnik, mint a lakóingatlan-befektetés!
a kereskedelmi bérbeadók az ilyen típusú bérlőket “kulcsrakész” bérlőknek nevezik, mert minden költséget fizetnek.
kulcsrakész azt jelenti, hogy nincs további munka. Ami a lakossági befektetéseket illeti, és nincs rehabilitációs munka, a befektetők kulcsrakész ingatlant hívnak, mert a lakossági bérlő az első napon mozoghat.
ami a bérlőt illeti, a többletköltség elhanyagolható az ingatlan elsődleges elhelyezkedése miatt. A helyszín lehetőséget nyújt a bérlői üzlet táplálására és ennek a költségnek a fedezésére.
abszolút nettó lízing vs. Módosított bruttó lízing
a földesurak és az ingatlanügynökök gyakran cserélik a hármas nettó lízing kifejezést abszolút nettó lízinggel. A részletekben azonban különbség van a valódi abszolút nettó lízing és a módosított bruttó lízing között.
az igazi abszolút nettó lízing az, amikor egy kereskedelmi ingatlan viszonylag új. Ezért a bérlők felelősek az épület karbantartásáért.
idővel azonban a bérbeadó vállalja a költségek nagy részét. Ezt a fajta lízinget módosított bruttó lízingnek nevezik.
néhány befektető eladja kereskedelmi ingatlanát az abszolút nettó lízing lejárta előtt. Ez a stratégia lehetővé teszi számukra, hogy elkerüljék a módosított bruttó bérleti szerződés megújítását.
Milyen kockázatokkal jár az NNN lízing?
általában egy kereskedelmi ingatlan bérlője egy jól ismert vállalat, például a CVS vagy a Starbucks, és előre fizeti a bérleti összeget. Van azonban néha egy “mom and pop shop”, amely helyet akar bérelni az irodaházban.
függetlenül attól, hogy a befektetési célú ingatlan (kereskedelmi vagy lakóingatlan), a bérbeadóknak mindig meg kell tenniük a kellő gondosságot, amikor elfogadják a bérlőt. Még mindig esélyt akarunk adni az embereknek és a kisvállalkozásoknak, de mérlegelnünk kell az előnyöket és a hátrányokat.
például volt egy pályázó érdekelt az egyik tulajdonságom. Azonban, miután egy átvilágítás őket, rájöttem, hogy volt egy alacsony hitel pontszám és két kilakoltatás részeként a bérleti történelem!
további átvilágítás után azonban rájöttem, hogy az egyik kilakoltatás hiba volt a jelentésben. Ami a másik kilakoltatást illeti, a kérelmező kezes volt nagyanyjuk számára, aki nem tartotta tiszteletben a bérleti szerződést.
elfogadtam a kérelmüket. Azonban, új bérlőim még több bőrt adtak a játékhoz azzal, hogy négy hónapos bérleti díjat fizettek előre!
következtetés
a hármas nettó lízing (NNN) az, amikor a bérlők az alapbéren felül további költségeket fedeznek, például ingatlanadót, biztosítást és közös terület karbantartást. A bérbeadók gyakran ” kulcsrakész “bérlőknek nevezik ezeket a bérlőket, mert a legtöbb költséget vállalják.
ezek a költségek nem fizetik azokat, amelyek segítik az épület üzemeltetését, például egy Ingatlankezelő társaságot.
ha bérlő szeretne aláírni egy ingatlan bérleti szerződést egy kereskedelmi ingatlanra, győződjön meg róla, hogy olvassa el az apró betűs részt, és megértse, milyen költségeket fedez.
ha bérbeadó vagy, el kell fogadnod, hogy az ingatlan nem mindig lehet abszolút hármas nettó lízing ingatlan. Még mindig szükség van egy kilépési stratégiára, függetlenül attól, hogy beváltja-e vagy 1031-es cserét végez, és cserélje ki egy másik kereskedelmi ingatlanra!
- Bio
- Legújabb bejegyzések
Jonathan legújabb hozzászólásai (az összes megtekintése)
- pince vs pince: 9 egyértelmű kulcsfontosságú különbségek az otthon jobb megértéséhez-December 30, 2021
- mi a tetőtér? 10 legfontosabb dolog, amelyet figyelembe kell venni a következő Álommozgáshoz-December 27, 2021
- anyós lakosztály: 8 kulcsfontosságú dolog, amelyet figyelembe kell venni egy új Hely hozzáadása előtt-December 26, 2021