nem vagy egyedül. Míg a jelzáloghitelek több mint 30%-a víz alatt volt a nagy recesszió magasságában, a lakástulajdonosok közel 21% – a még mindig többet tartozik, mint otthonuk piaci értéke, a harmadik negyedéves Zillow mínusz saját tőke jelentés szerint.
“a víz alatti lét egész problémája az, hogy csak akkor jelent problémát, ha feltétlenül el kell adnia” – mondja Cliff Perotti, a kaliforniai Corte Madera minősített bajba jutott ingatlanszakértője.
de a többi jelzálog-tulajdonostól eltérően egyes szolgálati tagok, akik állandó állomásváltásra vonatkozó megrendelésekkel szembesülnek, nem várhatják meg, amíg a piac helyreáll, mielőtt eladnák otthonaikat.
véletlen földesurak
mint a dagály az ingatlanpiac hozott haza értékek egy kicsit közelebb a piaci értékekhez, sok víz alatti jelzálog tulajdonosok úgy dönt, hogy bérbe otthonaikat-legalább egy darabig -, amikor lépni.
“össze van törve a véletlen földesurak, akik nem tudják eladni, de bérbe adhatják otthonaikat, és megtörhetnek” – mondja Perotti.
néhány ember refinanszírozási, hogy a jelzálog közelebb összhangban bérleti díjak, csökkenti a pénzügyi terhet.
“több család úgy dönt, hogy kevesebbért bérli otthonát, és refinanszírozza a különbséget” – mondja Katie Savant, a Nemzeti Katonai Családszövetség kormányzati kapcsolatok igazgatóhelyettese.
a Programok megkönnyebbülést kínálnak
a recesszió során létrehozott számos kormányzati program a küzdő lakástulajdonosok megsegítésére kezdetben nem vonatkozott a második otthonokra vagy a bérleti ingatlanokra, de néhányat kibővítettek az ilyen otthonokra, például a Home Affordable Refinance programra vagy a HARP-ra.
a HARP-ot 2009 márciusában hozták létre, hogy segítsen a víz alatti és a víz alatti lakástulajdonosoknak refinanszírozni jelzálogkölcsönüket anélkül, hogy tőkét fizetnének. Általában ahhoz, hogy jogosult legyen, rendelkeznie kell egy Freddie Mac vagy Fannie Mae által támogatott kölcsönnel, legkésőbb 31.május 2009-ig ki kell vennie a kölcsönt, 80%-nál nagyobb hitel-érték arányúnak kell lennie, és az elmúlt évben folyósítani kell a kifizetéseket.
a VA hitelek nem támogathatók, mert a VA – nak saját refinanszírozási programja van, amely megköveteli, hogy korábban otthon élt, de most nem kell benne élnie.
a HARP decemberig fogadja a jelentkezéseket. 31, 2015.
a Home Affordable Modification Program, vagy a HAMP, szintén segíthet a jelzálog-kifizetések megfizethetőbbé tételében. 2012 júniusában kibővült, a program magában foglalja a háztulajdonosokat, akik módosítást kérnek egy jelenleg bérelt otthonra, vagy amelyet a háztulajdonos bérbe kíván adni.
a szolgálat tagjai akkor is jogosultak lehetnek a HAMP-ra, ha a PCS megrendelések miatt elköltöztek; tervezik, hogy kiadják az otthont, és visszatérnek hozzá a jövőben; és közvetlenül az elmozdulás előtt elfoglalták az otthont.
a HAMP beiratkozása december végén ér véget. 31, 2015.
figyelembe véve a veszteség
úgy döntött, hogy elsétál egy otthon veszteséges vagy tulajdonjogát vissza a jelzálog-társaság egy nagy döntés, hogy nem kell egyedül. Beszéljen egy ingyenes lakhatási tanácsadóval vagy egy pénzügyi tanácsadóval, hogy mérlegelje a választásait, amelyek magukban foglalhatják a rövid eladást és a kizárás helyett. A rövid eladás az, ahol a jelzálog-társaság vállalja, hogy hagyja, hogy eladja a házat olyan összegért, amely “elmarad” attól, amivel tartozik. És a zálogjog helyett a jelzáloghitel-társaság lehetővé teszi, hogy visszavegye a tulajdonjogot.
Savant kifejti, hogy ezeknek a lehetőségeknek a következményei költségesek és messzemenőek lehetnek, különösen a szolgálat tagjai számára. “A katonai családoknak valóban óvatosnak kell lenniük a rövid eladásokkal és a kizárásokkal, mert az általuk hozott döntések befolyásolhatják a biztonsági ellenőrzést. Ha a szolgálat tagjai elveszítik biztonsági engedélyüket, potenciálisan elveszíthetik munkájukat.”
pénzügyi problémákra hivatkoznak számos biztonsági átvilágítási ügyben, amelyeket a védelmi meghallgatási és fellebbezési Hivatal felülvizsgált.
az, hogy a rövid eladás vagy kizárás hogyan befolyásolja a hitelfelvevő hitelét, attól függ, hogy a kölcsön kifizetéseit fenntartották-e. Ha igen, akkor a hitel pontszám rövid távon 150 ponttal csökkenhet-mondja Perotti. “Ha a hitelfelvevő több hónapig vagy évig nem teljesített kifizetéseket, a pontszám 300 ponttal vagy annál nagyobb mértékben csökkenthető, és hosszabb ideig tart a helyreállítás” – tette hozzá. Még akkor is, ha aktuális marad a kifizetéseiben, és rövid eladást végez, legalább néhány évig nem fog tudni vásárolni egy másik házat, mondja Perotti.
a hiteljelentésükben kizárással vagy hasonló mulasztással rendelkező emberek általában elvárják, hogy a pontszámuk pár év után helyreálljon, Craig Watts, a FICO közügyek igazgatója szerint, a cég, amely létrehozta a legszélesebb körben használt hitel pontszámot, a FICO pontszámot. Ez azt feltételezi, hogy a hitelfelvevő aktuális marad az összes többi hitelszámlán történő kifizetésekkel.
ha tényleg nincs más lehetőség, de eladni a veszteséges, a hazai megfizethető kizárás alternatívák program segíthet, hogy egy kicsit a szúrás ki egy rövid eladás vagy okirat-In-helyett a kizárás.
a HAFA rövid eladás az ingatlan eladása után felszabadítja a jelzáloghitel-tartozását, így nem felelős az eladási ár és a tartozás összege közötti különbségért. A HAFA short eladás vagy a deed-in-lieu szintén kevésbé negatív hatással van a hitel pontszámára, mint a hagyományos short eladás vagy kizárás. Azt is nyújthat akár $3,000 mozgó költségek.
tudd meg, mielőtt elmész
végül érdemes azt mondani: azt gondolhatja, hogy víz alatt van, de nem.
“lehet, hogy fejjel lefelé érzi magát, de először ellenőrizze” -mondja Mark Burrage, az USAA otthoni tanácsadási igazgatója. “Az emberek olyan ingatlan-weboldalakon járnak, amelyek általában nagyon konzervatívak az érték szempontjából. Becsülje meg otthonát. Előfordulhat, hogy egyáltalán nem vagy víz alatt. A piac fellendült, és az online értékelések elmaradhatnak.”
az otthoni értékelés csak néhány száz dollárba kerülhet, de még többet takaríthat meg, ha felfedezi, hogy nem a víz alatt van.
vannak, akik összekeverik a víz alatti tartózkodást azzal, hogy nem engedhetik meg maguknak a zárási költségeket és az ingatlanügynöki díjakat, amelyek általában az eladási ár 7-10% – át teszik ki.
“sok hitelezőnek lehetősége van arra, hogy segítsen fedezni ezeket a költségeket” – mondja Burrage. “Akkor is úgy a” eladó a tulajdonos, “” ahol jár, mint a saját ingatlanügynök.