a sikeres 1031 csere, fontos, hogy megértsék és megfeleljenek a 1031 csere azonosító szabályokat. Ezek a szabályok nem olyan bonyolultak, de a szabályok be nem tartása tönkreteheti a cserét. Íme az első tíz dolog, hogy emlékezzen, amikor azonosítja csere ingatlan csere:
1. Határidők és általános szabályok.
az adózónak a lemondott ingatlan bezárásának napjától számított 45 nap áll rendelkezésére, hogy azonosítsa azt a helyettesítő ingatlant, amelyet a csere során meg kíván szerezni. Ha egy cserében egynél több lemondott ingatlan van, a 45 a napokat az első lemondott ingatlan bezárásának napjától mérjük. Az azonosított ingatlannak nem kell szerződéssel rendelkeznie, és az adózónak nem kell mindent megszereznie, amit azonosít. Fontos azonban megjegyezni, hogy az adózó nem szerezhet mást, mint az általa azonosított vagyont, és az azonosítási szabályok be nem tartása tönkreteheti az egész cserét.
2. 3 Tulajdonjogi Szabály.
vannak olyan szabályok, amelyek korlátozzák, hogy az adózó hány tulajdonságot azonosíthat. A legtöbb esetben az adófizetők A három vagyoni szabályt alkalmazzák. Az adózó legfeljebb három helyettesítő ingatlant azonosíthat, és ezek közül egyet, kettőt vagy mindhármat megszerezhet.
3. 200% – os szabály.
ha az adózó háromnál több tulajdonságot akar azonosítani, használhatja a 200% – os szabályt. Ez a szabály azt mondja, hogy az adózó tetszőleges számú helyettesítő tulajdonságot azonosíthat, mindaddig, amíg az általa azonosított teljes valós piaci értéke nem haladja meg a lemondott ingatlanként eladott valós piaci értékének 200% – át. Az első amerikai tőzsde azt javasolja, hogy az adófizetők építsenek be egy “párnát” azáltal, hogy azonosítják azokat a tulajdonságokat, amelyek kevesebbet érnek, mint ami megengedett, abban az esetben, ha egyes ingatlanokról később megállapítják, hogy magasabb értékűek, mint az eredetileg becsültek.
4. 95% szabály.
van egy másik szabály, amelyet a befektetők általában nem használnak. A 95% – os szabály szerint az adózó háromnál több olyan tulajdonságot azonosíthat, amelyek összértéke meghaladja a lemondott ingatlan értékének 200% – át, de csak akkor, ha az adózó megszerzi az általa azonosított ingatlanok értékének legalább 95% – át. Lényegében az adófizetőnek mindent meg kell szereznie, amit azonosított, hogy ez működjön, ezért nem támaszkodnak rá túl gyakran.
5. 45 nap alatt megszerzett ingatlan.
a 45 napos azonosítási időszak alatt ténylegesen megszerzett ingatlanokat megfelelően azonosítottnak kell tekinteni. Fontos megjegyezni, hogy ha néhány tulajdonságot ebben az időszakban szereznek meg, és néhány tulajdonságot később egy másik azonosítási szabály alkalmazásával szereznek meg, akkor az első 45 nap során megszerzett ingatlant egy azonosított tulajdonságnak kell tekinteni. Ha például az első 45 nap során egy ingatlant vásárol, és a 3. tulajdonság szabály használatát tervezi, és a 45 nap után további ingatlanokat vásárol, akkor csak két további tulajdonságot kell azonosítania, mert már felhasználta az egyiket.
6. Az azonosítás módja.
az azonosítót írásban, az adózó aláírásával kell ellátni, és az ingatlant egyértelműen le kell írni. Ez általában azt jelenti, hogy az adózó azonosítja az ingatlan címét vagy jogi leírását. A társasháznak egységszámmal kell rendelkeznie, és ha az adófizető kevesebb, mint 100% – os kamatot vásárol, meg kell jegyezni a megszerzett százalékos részesedést.
7. Ki kell kapnia az azonosítót.
az adózónak el kell küldenie az azonosító értesítést a következő címre:
1) Az a személy, aki köteles átadni a helyettesítő ingatlant az adózónak (például a helyettesítő ingatlan eladójának), vagy;
2) a cserében “részt vevő” bármely más személynek (például a minősített közvetítőnek, letéti ügynöknek vagy címadó társaságnak), kivéve a “kizárt személyt”, például az adózó ügynökét vagy családtagját. A legtöbb azonosítási értesítést a minősített közvetítőnek küldik el.
8. A helyettesítő tulajdonságnak meg kell egyeznie azzal, amit azonosítottak.
az adózónak “lényegében ugyanazt a” vagyont kell kapnia, mint amit azonosított. A rendeletek négy példát tartalmaznak annak szemléltetésére, hogy mit jelent a “lényegében ugyanaz”. Az egyik példában az adófizető két hektár javítatlan földet azonosít, majd 1,5 hektárt szerez be ebből a földből. A megszerzett ingatlan lényegében ugyanaz, mert amit az adózó kapott, az jellegében vagy jellegében nem különbözött az azonosítottól, és az adózó megszerezte az azonosított ingatlan valós piaci értékének 75% – át. Egy másik példában az adózó azonosít egy istállót és két hektár földet, majd megszerzi az istállót, csak az istálló mögött álló földdel. Az IRS szerint a megszerzett ingatlan lényegében nem volt azonos az azonosított ingatlannal, mert alapvető jellegében vagy jellegében különbözött.
9. Építendő ingatlan.
ha a helyettesítő ingatlan építés alatt áll az azonosítás időpontjában, az adózónak nemcsak az ingatlan címét vagy jogi leírását kell tartalmaznia, hanem tartalmaznia kell annak leírását is, hogy mit kell építeni az ingatlanon.
10. Fordított Cserék.
ha az adózó fordított cserét végez, ahol a szállásadó megszerzi a helyettesítő ingatlant, mielőtt az adózó lezárja a lemondott ingatlan eladását, az adózónak írásban meg kell határoznia, hogy mit szándékozik eladni, és ezt az azonosítót legkésőbb 45 nappal azután kell elküldeni, hogy a szállásadó bezárja a helyettesítő ingatlant.