as leis de despejo do Colorado variam de condado para condado em termos de processos judiciais e taxas. Apesar disso, todos eles seguem o mesmo processo geral de despejo:
- Enviar um claro aviso por escrito
- Preencher os formulários
- Servir o inquilino
- Assistir o julgamento
- Aguarde julgamento
Cada despejo processo é diferente e depende do arrendamento/aluguer de acordo assinado pelo inquilino e o senhorio. É sempre melhor exercitar a manutenção meticulosa de arquivos para evitar erros que o inquilino possa explorar.
este artigo detalha um resumo para os proprietários se referirem ao despejar um inquilino. Confirme os procedimentos com o seu condado para evitar erros e confusão.
razões de despejo
a falta de pagamento do aluguel a tempo
o aluguel geralmente é considerado atrasado um dia após a data de vencimento. Um período de carência pode estar disponível se indicado no contrato de locação/aluguel.
antes que um senhorio possa iniciar o processo de despejo, eles devem dar ao inquilino uma notificação oficial por escrito para pagar. Isso também é conhecido como demanda por Conformidade.
a quantidade de tempo que os proprietários dão aos seus inquilinos para pagar depende da sua locação:
| Tipo de Arrendamento | Explicação | Aviso |
|---|---|---|
| Residencial Contrato de | Qualquer outra locação que não se enquadra em categorias acima | 10 Dias para Pagar |
| Isento Residencial Contrato de | A propriedade é um dos cinco (ou menos) aluguel de imóveis de propriedade pelo locador | 5 Dias para Pagar |
| Habitação fornecida pelo Empregador Acordo | O inquilino do empregador fornecia-lhes habitação | 3 Dias para Pagar |
se o inquilino pagar o aluguel dentro do período de aviso prévio, o processo de despejo não continuará. Se o inquilino não puder pagar, o senhorio pode prosseguir com o processo de despejo.
Ver Colo. Rev. Stat. §§ 13-40-104 (d) e (e)
violação do contrato de Locação/Locação
o contrato de Locação deve ser mantido pelo inquilino e pelo senhorio durante toda a duração da estadia do inquilino. Os acordos podem variar de inquilino para inquilino e devem ser claramente indicados no contrato de arrendamento.
se um inquilino violar quaisquer termos do contrato de arrendamento, o senhorio deve emitir um aviso por escrito para cumprir informando o inquilino de sua violação e especifica quanto tempo eles devem cumprir.
o período de tempo que um inquilino tem para resolver o problema ou sair das instalações depende do seu tipo de arrendamento:
| Tipo de Arrendamento | Explicação | Aviso |
|---|---|---|
| Residencial Contrato de | Qualquer outra locação que não se enquadra em categorias acima | 10 Dias de Aviso para Cumprir |
| Isento Residencial Contrato de | A propriedade é um dos cinco (ou menos) aluguel de imóveis de propriedade pelo locador | 5 Dias de Aviso para Cumprir |
| Habitação fornecida pelo Empregador Acordo | O inquilino do empregador fornecia-lhes habitação | 3 Dias de Aviso para Cumprir |
se o inquilino resolver os problemas a tempo, o processo de despejo não continuará.
violações de arrendamento podem incluir:
- danificando a propriedade de aluguel
- mantendo animais de estimação em Propriedades sem animais de estimação, etc.
- ficar mais tempo do que o indicado no arrendamento
- superando o número máximo de residentes permitidos que vivem na propriedade alugada
se o inquilino não resolver as violações a tempo, o senhorio pode continuar com o despejo.
realização de atividade ilegal
se um inquilino se envolveu em comportamento ilegal dentro da propriedade, o proprietário deve emitir um aviso de 3 dias para desocupar.
Exemplos de atividades ilegais são:
- Envolvimento na criação, distribuição ou consumo de drogas ilegais
- Agredir alguém ou perto de aluguel de propriedade
- Condenação de qualquer ato criminoso que tem pelo menos 180 dias de penalidade
- o Roubo, a violência, assalto
Clientes carregada com esse tipo de violação não tem a opção para “corrigir” a ele. Eles têm que sair antes que o período de aviso termine. Se eles continuarem a permanecer no local, o proprietário pode continuar com o processo de despejo.
Veja: CO Rev Stat § 13-40-107.5 (2016)
a Não renovação da concessão após o período de locação termina
No Colorado (eua), os proprietários não podem despejar inquilinos ou forçá-los a desocupar o imóvel sem causa. Desde que o inquilino não viole nenhuma regra, ele pode ficar até o término do período de aluguel.
mas se o inquilino permanecer na propriedade mesmo um dia após o término do contrato de arrendamento/aluguel e não tiver providenciado a renovação, os proprietários podem emitir um aviso para desistir. Os proprietários não são obrigados a lembrar seus inquilinos a renovar, a menos que indicado no contrato de arrendamento/locação.
o período de tempo que um inquilino recebe antes de desocupar a propriedade depende da duração do contrato de arrendamento/aluguel.
| Locação/Aluguel de Contrato | Aviso de Recebimento |
|---|---|
| Um ano ou mais | 91 Dias para Sair |
| de Seis meses a um ano | 28 Dias de Aviso prévio para Sair |
| De um mês a seis meses | 21 Dias para Fechar |
| e uma semana a um mês | 3 Dias para Sair |
| Menos de uma semana | de 1 Dia de antecedência para Sair |
A apresentação de uma Queixa
Como fazer uma Denúncia
o processo de despejo só pode começar após a emissão do aviso para desocupar. O proprietário deve ter permitido tempo suficiente para passar antes de solicitar o despejo.
O despejo processo é o seguinte:
- Vá para o tribunal de comarca a propriedade de aluguel pertence a
- Arquivo os documentos necessários
- Pagar as taxas. No Colorado, as taxas de depósito começam em $85-$135, dependendo do tipo de despejo
linha do tempo
leva cerca de 1 a 91 dias a partir do aviso para pagar ou sair da emissão, dependendo do motivo do despejo e do contrato de arrendamento antes que uma reclamação legal possa ser apresentada.
servindo o inquilino
como servir um inquilino
uma cópia da convocação e reclamação é servida ao inquilino. Deve ser servido pelo menos 7 dias antes da audiência.
existem vários métodos para fazer isso:
- serviço pessoal-uma cópia da intimação e reclamação é entregue pessoalmente ao inquilino
- serviço substituído-se o inquilino não estiver disponível, um membro da família deles com mais de 18 anos pode receber os documentos. Se nenhuma das opções acima estiver disponível, uma cópia pode ser deixada no local de trabalho do inquilino.
- postagem-o servidor deixa uma cópia dos documentos em um local seguro e visível na entrada da propriedade.
ao usar o método de postagem, o servidor tem a responsabilidade adicional de enviar os documentos por correio de primeira classe.
os proprietários não podem servir os documentos ao próprio inquilino. Eles têm que pedir a alguém não envolvido no caso para fazê-lo por eles.
a pessoa encarregada de servir os documentos pode ser alguém do escritório do xerife ou um servidor de processo profissional (taxas de Serviço adicionais podem ser cobradas por qualquer opção).
se o proprietário decidir escolher outra pessoa, ele não deve estar envolvido com o caso, conhecer as regras de serviço e ter pelo menos 18 anos.
depois de cumprir a intimação e reclamação
o inquilino tem pelo menos 7 dias para se preparar para a audiência.
uma resposta por escrito não é exigida do inquilino, mas eles devem apresentar uma no dia da audiência. Não fazer isso pode resultar na decisão do juiz em favor do proprietário, independentemente da participação do inquilino na audiência.
linha do tempo
a audiência de despejo está agendada de 7 a 14 dias após a apresentação da reclamação.
os documentos devem ser entregues ao inquilino pelo menos 7 dias antes da audiência ser agendada.
Pedindo para Posse
Apresentação de uma Moção para Obter Julgamento e obter um Julgamento para Posse
O senhorio tem para fornecer um forte argumento apoiado por evidências sólidas contra o inquilino. Se o inquilino não comparecer à audiência, o senhorio vence por padrão e o processo de despejo continua.
próximo procedimento se o inquilino discordou e respondeu
no Estado do Colorado, uma resposta do inquilino não é necessária para que uma data do Tribunal seja agendada. Eles só precisam fornecer uma resposta por escrito ou reconvenção antes ou antes da audiência de despejo.
o juiz também pode exigir que o inquilino e o senhorio participem de uma sessão de mediação com um mediador treinado antes de qualquer audiência.
se um acordo não for alcançado, a responsabilidade de fornecer evidências recai sobre o proprietário. O proprietário precisa apoiar a reclamação e mostrá-la durante a audiência.
Isso pode incluir, mas não está limitado a, o seguinte:
- Cópia da escritura e de concessão
- recibos de Aluguel e livros
- extratos Bancários
- Testemunhas
- Foto, vídeo e documentação das violações, correspondência, etc.
no entanto, uma audiência de acompanhamento será agendada para continuar discutindo o caso se o inquilino registrar uma resposta por escrito.
cronograma
uma audiência está agendada 7-14 dias a partir da apresentação da reclamação. Se o senhorio arquivou todos os documentos adequados e forneceu uma razão legal para o despejo, um julgamento sumário pode ser dado a favor do senhorio.
Obtendo a Posse
Depois de o senhorio ganhar o caso
Desde que o arrendatário não de recurso de reconsideração, um Mandado de Restituição é emitido, no mínimo, 48 horas após o senhorio ganhar o caso.
o inquilino tem um máximo de 48 horas para desocupar a propriedade. Se eles ainda estiverem na propriedade após 48 horas, eles podem ser removidos à força.
mover para fora processo
o inquilino recebe 48 horas para deixar as instalações com todos os seus pertences. Se eles permanecerem na propriedade, o proprietário pode agendar um horário para despejo com o xerife do Condado.
o senhorio não tem permissão para forçar o inquilino a se mudar. Apenas uma autoridade do Departamento do xerife pode fazê-lo.
se o inquilino deixar para trás quaisquer pertences devido a despejo forçado, o senhorio deve entrar em contato com o inquilino e dar-lhes 15 dias para recuperar seus pertences.
no entanto, se o inquilino deixou os pertences voluntariamente, o senhorio deve esperar 30 dias antes de descartar os itens ou colocá-los em armazenamento.
Timeline
o inquilino tem 48 horas a partir de quando o senhorio ganha o caso para sair da propriedade.
se o inquilino ainda estiver na propriedade até o final das 48 horas, eles terão até que o senhorio programe um tempo para o despejo sair. Isso pode levar de algumas horas a alguns dias, dependendo da disponibilidade do proprietário.
linha do tempo de despejo do Colorado
abaixo está a linha do tempo média para um processo completo de despejo. Esse cronograma pode mudar dependendo das complexidades do caso, como uma segunda audiência.
| Aviso Recebido pelos Inquilinos | > Média de Cronograma | Coisas Importantes para Lembrar |
|---|---|---|
| Inicial do Período de Aviso prévio | 1-91 dias | Dar o seu inquilino de um Aviso por escrito para Pagar ou Aviso para Cumprir antes do despejo processo. |
| emissão e publicação de intimações e reclamações | pelo menos 7 dias antes da audiência | certifique-se de que nenhum erro foi cometido no processo de arquivamento. |
| decisão judicial sobre o despejo | 7-14 dias | se você ganhar o caso, o juiz lhe concederá um mandado de restituição. |
| Emissão do Mandado de Restituição | 48 horas | O inquilino tem 48 horas para desocupar o imóvel. |
| retorno de posse | algumas horas a alguns dias | você não tem permissão para despejar o inquilino à força. Deixe esse trabalho para os funcionários autorizados. |
em média, levaria entre 10 e 107 dias para um processo completo de despejo.
mostrando evidências
como manter bons registros
se o inquilino discordar do pedido de despejo e eles responderem ao tribunal, é crucial que você mantenha registros extremamente bons de tudo para que você possa fornecer prova ao juiz e ganhar seu caso. Esta parte pode fazer ou quebrar toda a sua solicitação de despejo em caso de disputa.
você pode ficar organizado por:
- manter uma trilha de papel físico-isso fica muito difícil de pesquisar, ocupa muito espaço de armazenamento e pode se perder, danificado, roubado ou queimado em um incêndio.
- digitalização de documentos-faça a varredura de todos os documentos em seu computador. Um ótimo scanner é o Brother ADS-1700W por menos de US $200 ou o Fujitsu ScanSnap iX1500 por US $400.Backups-Armazene e faça backup de todos os arquivos usando Dropbox, Google Drive, OneDrive ou qualquer outra opção facilmente pesquisável.PMS-Use um software de gerenciamento de propriedade para salvar tudo, desde contratos de arrendamento, documentos assinados, violações, e-mails, notas, faturas, pagamentos, lembretes, solicitações de manutenção, fotos, vídeos e qualquer coisa que você possa imaginar. Isso é usado melhor quando você também digitaliza todos os documentos em seu software.
Evidência para mostrar para não pagar o aluguel
Se o inquilino não pagar o aluguel, e eles disputa que reclamar, é importante que você mostre o juiz o seguinte:
- o Seu contrato de arrendamento, Mostrando os termos do contrato, quando o aluguel é devido, e as penalidades por atraso de pagamento.
- todos os pagamentos-mostrando todos os pagamentos anteriores, como eles eram normalmente feitos (cheque, cartão de crédito, ACH, etc…. ), e em que data eles eram normalmente pagos.
- quaisquer devoluções de Pagamento-Se o cheque for devolvido, sua conta bancária não tiver fundos suficientes ou se eles fizerem uma disputa de estorno em seu cartão de crédito, mostre isso ao juiz. Além disso, mostre quaisquer taxas que seu banco possa ter cobrado e quaisquer penalidades que você deva de acordo com seu contrato de arrendamento.
- todas as mensagens – se você enviou lembretes de pagamento automáticos ou manuais ao inquilino por texto, e-mail, carta ou correio, é essencial mostrar isso. Embora geralmente não seja necessário, ainda é bom mostrar que eles estavam cientes da situação e tiveram tempo para curar e fazer o pagamento. É por isso que é sempre melhor ter tudo por escrito, em vez de telefonemas ou reuniões presenciais.
Evidência para mostrar para violações de contrato
Se você estiver removendo o inquilino para violações de contrato, por exemplo, reclamações de barulho, não autorizado de animais de estimação, ou danos à propriedade, é importante para mostrar a prova de qualquer dos seguintes métodos:
- Câmeras de Segurança – Se você tiver um sistema de vigilância que pode mostrar-lhes a prática do crime ou de concessão de violação, é seguro dizer que você normalmente irá vencer esta disputa.
- Vídeo – Se você perdeu-los no ato, a próxima melhor coisa é gravar um vídeo com o seu telefone de quaisquer danos ou a violação do contrato de arrendamento.
- fotos-eles dizem que uma imagem vale mais que mil palavras. Nesse caso, uma imagem pode valer milhares de dólares! Mesmo se você fizer um vídeo, é importante mostrar ao juiz todas as fotos também, pois geralmente é mais fácil de ver por e-mail ou impresso.
- Termos de arrendamento-mais uma vez, mostre ao tribunal qual termo eles violaram em seu contrato de arrendamento. Não se preocupe se você não tiver todos os termos definidos em seu contrato de aluguel. Se a violação for ruim o suficiente, pode não ser necessário escrevê-la. Como uma boa prática, no entanto, comece a adicionar todos os motivos potenciais para despejar um inquilino em seu contrato.