Se você possui um plano em seguida, você tem o direito de estender a sua concessão por 90 anos em um nil alugar. Este é um direito individual dado a todos os proprietários planos se eles satisfizerem certos critérios.
Alternativamente, você pode cooperar com outros proprietários de apartamentos em seu edifício e comprar o imóvel livre do edifício (conhecido como o direito à emancipação coletiva).
abaixo estão Perguntas e respostas sobre o direito de estender o arrendamento do seu apartamento Residencial.
para obter mais informações, consulte as Perguntas Frequentes sobre a compra gratuita de apartamentos com outros inquilinos. Uma vez que o freehold do edifício tenha sido adquirido, você pode solicitar um contrato de arrendamento estendido A ser concedido.
Qual é a legislação relevante?
Lei de reforma Imobiliária, habitação e Desenvolvimento Urbano de 1993 (a lei).
quais são os critérios de qualificação?
os principais são os seguintes, mas deve-se notar que há uma série de exceções:
- o apartamento deve ser mantido sob um longo arrendamento, ou seja, foi originalmente concedido por um período de mais de 21 anos
- o apartamento deve ter sido de sua propriedade por mais de dois anos. Esta data começa a partir de quando você está registrado como proprietário no registro de imóveis.
não é necessário que você tenha vivido no apartamento. Não há qualificação de residência. Também não importa se o contrato é mantido em seu nome pessoal ou por uma empresa que você controla.
quais são algumas das exceções?
o arrendamento está sujeito a um arrendamento inferior que por si só é um arrendamento qualificado ou é um arrendamento comercial ou o proprietário é um fundo de habitação de caridade. Alternativamente, se você já fez uma reclamação, não pode fazer uma nova até que pelo menos um ano tenha decorrido.
existem outras isenções, portanto, antes de prosseguir, você deve entrar em contato conosco para verificar sua própria situação individual.
Por Que devo estender?
sua locação é um ativo em desperdício. À medida que a duração da locação diminui, o mesmo acontece com seu valor. Pontos particulares a ter em mente são:
- você pagará mais para estender seu contrato de arrendamento se o prazo de Locação tiver menos de 80 anos restantes. Isso pode ser significativo. Normalmente, é aconselhável estender antes que seu arrendamento atinja esse limite.
- os credores não gostam de arrendamentos residenciais curtos. É provável que você encontre dificuldades se quiser vender seu apartamento se o prazo não expirado do seu arrendamento for menor do que os critérios estabelecidos pela maioria dos credores. Diferentes credores têm critérios diferentes, mas geralmente procuram um prazo não expirado de pelo menos 60 anos.
por quanto tempo posso estender meu contrato de arrendamento?
você pode adicionar 90 anos ao que resta do seu arrendamento existente. Por exemplo, se você tiver 80 anos restantes em seu contrato, receberá um novo contrato de arrendamento de 170 anos.
quanto vai custar?
você terá que pagar um prêmio ao senhorio para conceder a extensão do arrendamento. O cálculo da avaliação para calcular o prêmio é complexo. Em termos gerais, é calculado por referência a rendas e rendimentos terrestres e ao comprimento do termo não expirado. O serviço de consultoria de arrendamento tem uma boa calculadora para calcular o custo provável do prêmio.Você também terá seus próprios custos profissionais, que serão os de seus Solicitadores e agrimensores e, em casos mais complexos, os de um advogado.
Também estar ciente de que, se você enviar um aviso no seu senhorio nos termos da Lei, você também será pessoalmente responsável, para que o senhorio a custos razoáveis de que ele incorre em conexão com:
- qualquer investigação que o senhorio é obrigado a realizar para verificar que você se qualificar para o direito a um novo arrendamento
- obter uma avaliação do seu plano
- a negociação e a concessão de um novo contrato de arrendamento para você.
além disso, haverá o habitual custos associados com qualquer transferência de propriedade de transação, tais como:
- o Imposto de Selo (dependendo do preço que você paga)
- cadastrais
- desembolsos, tais como taxas de pesquisa, que em Londres, normalmente, são r $ 300 – r $ 400.
se o assunto tiver que ir ao Tribunal de primeira linha (FTT), seus próprios custos serão maiores. Por fim, você precisará pagar um depósito estatutário, que é de 10% do valor inserido no Aviso de reclamação inicial como sendo a estimativa do inquilino do prêmio que inicia o processo.
vou precisar de um avaliador?
sempre recomendamos que você tenha uma avaliação formal de um avaliador especializado neste campo. Mesmo para negociações, você precisa ter uma ideia de quanto provavelmente pagará. Além disso, é necessário especificar um preço no aviso inicial. Se o preço não for realista, isso pode fazer com que seu aviso seja declarado inválido ou levar o proprietário a um litígio que pode ser caro.
o que acontece se houver uma disputa?
a lei prescreve um cronograma para ambos os lados seguirem, com qualquer disputa sobre os Termos do novo contrato de arrendamento ou o prêmio a ser decidido pelo Tribunal de primeira linha. Esse pedido ao FTT deve ser feito no prazo de seis meses a contar da contra-notificação do senhorio. O não cumprimento deste limite de tempo resultará na sua reclamação ser retirada.
eu tenho uma hipoteca sobre o apartamento. Preciso aconselhar o credor que desejo estender meu contrato de arrendamento?
não necessariamente como a lei preserva a segurança do credor, efetivamente trocando sua carga de seu arrendamento existente para o novo arrendamento. No entanto, recomendamos que você entre em contato com eles como um ato de cortesia, pois é provável que o registro de imóveis os alerte para o pedido de registro do novo contrato de arrendamento e, em qualquer caso, você pode querer tomar um empréstimo adicional para pagar o prêmio e os custos.
estou pensando em comprar um apartamento que tem um comprimento curto de prazo. O que posso fazer?
desde que o vendedor possua o apartamento há mais de dois anos, você pode concordar com o vendedor para apresentar um aviso de reclamação e, em seguida, transferir os direitos sob essa reivindicação para você quando concluir a compra.
meu prédio tem mais de um senhorio, então o que eu faço?
isso não é incomum no centro de Londres. O proprietário relevante é aquele cujo interesse é longo o suficiente para conceder o novo contrato de arrendamento de 90 anos mais o seu período restante. Na maioria dos casos, será o proprietário livre, mas alguns blocos podem ter um proprietário intermediário com um contrato de arrendamento de 200 anos. Nesse caso, é provável que seja o proprietário intermediário.
quanto tempo levará todo o processo?
em nossa experiência, aconselhamos os clientes que seis a nove meses é a norma. Se o assunto tiver que ir para o FTT, será mais longo.
que tal negociar com o senhorio fora do procedimento legal? Quais são os prós e contras disso?
esta pode ser sua única opção se você não se qualificar sob a lei. No entanto, em nossa experiência, você pode acabar pagando mais dinheiro do que se trouxer uma reclamação formal e não tiver controle sobre a rapidez com que o proprietário responderá. Com uma reivindicação formal, há um cronograma definido com sanções por não conformidade.
e quanto aos Termos do arrendamento estendido – são os mesmos que o arrendamento existente ou podem ser variados?
a lei diz que o novo arrendamento tem que estar nos mesmos termos que o arrendamento existente. No entanto, existem algumas exceções limitadas a isso:
- se a concessão existente inclui a propriedade de que não é para ser incluída na nova concessão
- onde alterações físicas têm sido feitos para a propriedade desde a concessão existente, foi concedida
- onde a taxa de serviço disposições foram desenhados de forma deficiente para que o proprietário não pode recuperar o custo total dos reparos ou de seguros.
e se o meu senhorio estiver faltando? Como faço para descobrir quem é o freeholder?
se o seu senhorio não puder ser encontrado, você terá que solicitar aos tribunais o que é conhecido como “ordem de aquisição”. Você terá que provar ao tribunal que tem o direito de adquirir um novo contrato de arrendamento e que fez todas as investigações razoáveis para localizar seu senhorio, mas não conseguiu fazê-lo.
e quanto ao financiamento da extensão do arrendamento?
se o seu credor existente não estiver preparado para fazer mais um avanço, você terá que recorrer a economias ou ajuda de sua família.
eu sou um proprietário/proprietário livre e recebi um aviso do meu inquilino reivindicando um novo contrato de arrendamento. O que devo fazer?
o que quer que você faça, não o ignore pensando que o assunto desaparecerá. Se você não responder com um contra-aviso formal do proprietário dentro do prazo especificado, que normalmente é de dois meses a partir do recebimento do aviso do inquilino, você será forçado a conceder o novo arrendamento pelo preço estabelecido no aviso do inquilino.
você deve nomear um advogado para verificar se o inquilino tem o direito de apresentar a reclamação e elaborar um contra-aviso formal. Um avaliador também deve ser nomeado para aconselhá-lo sobre o provável prêmio a cobrar. Esses custos devem eventualmente ser recuperáveis do inquilino trazendo a reclamação contra você.
quais informações você precisa de mim como inquilino para apresentar uma reclamação?
Temos o seguinte:
- detalhes de sua titularidade do plano; normalmente, uma Terra de Registro do título será suficiente
- uma cópia do seu contrato
- detalhes de seu proprietário; novamente uma Terra de Registro de título de o senhorio de juro vai fazer. Se não, em seguida, uma cópia do seu último aluguel / demanda de taxa de serviço que deve ter seus detalhes senhorios
- seu ID-precisamos ver o seu passaporte e uma conta de serviços públicos recentes para provar a residência.
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