Quando posseiro direitos estão em jogo e em que circunstâncias você pode garantir o direito de propriedade de um pedaço de terra que não é sua? Darren Higginson, associado e especialista em litígios imobiliários da Coodes Solicitors, explica as regras e regulamentos em torno da posse adversa.
é importante que os proprietários e ocupantes de terras estejam cientes das regras e regulamentos que cercam a posse adversa, às vezes conhecida como “direitos dos invasores”, e das circunstâncias em que alguém pode se tornar o proprietário da terra de outra pessoa.
recentemente, lidei com uma série de disputas fundiárias e pedidos de propriedade com base na posse adversa. Um desses casos envolveu um cliente descobrindo que parte de seu jardim estava registrada para outra pessoa. Obtive uma declaração do proprietário anterior, que confirmou que um vizinho lhe havia dito que ele poderia ter essa terra extra na década de 1970, mas nenhum contrato de venda ou escritura de presente foi elaborado. Pude demonstrar que o cliente tinha direito a ele por posse adversa. Quando apresentei as evidências aos proprietários reais, eles concordaram em transferi-las voluntariamente ao nosso cliente.
Como faço para reivindicar a propriedade da terra por posse adversa? Se você quiser reivindicar terras por possessão adversa, você deve provar que teve controle físico ininterrupto, exclusivo e físico da terra por um determinado período de tempo e uma intenção de possuir a terra durante esse período.
antes da entrada em vigor da Lei de registro de terras de 2002, você poderia reivindicar terras por posse adversa se a tivesse ocupado por pelo menos 12 anos. Este ainda é o caso em relação a Terras não registradas ou se o ocupante estava na terra há 12 anos até 13 de outubro de 2003. Após esta data, o novo procedimento exige que os posseiros mostrem que possuem a terra há pelo menos 10 anos na data de sua inscrição.
o que acontece depois que eu faço meu aplicativo?
sob o novo procedimento, depois de fazer sua inscrição no registro de Imóveis, um aviso será enviado ao proprietário do terreno, que tem 65 dias úteis para se opor. Em algumas situações, o proprietário pode simplesmente objeto para a aplicação, por exemplo, porque o posseiro não tenha sido na terra para os necessários 10 anos, ou eles podem dar um contra-aviso, o que requer o posseiro para mostrar que a sua situação se enquadra em uma das três categorias:
- Que seria, de alguma forma, ser moralmente errado para o anunciante para derrotar o aplicativo, por exemplo, onde o proprietário autorizado ou encorajado o posseiro para acreditar que eles realmente possuído a terra;
- Que o posseiro é, por algum motivo, o direito de tornar-se o novo proprietário do terreno, por exemplo, onde eles contratadas para comprar o terreno do proprietário e pago o preço de compra, mas a terra nunca foi transferido para eles;
- Que a terra está próxima a terra já possui o posseiro, a linha exata do limite entre os dois pedaços de terra nunca foi formalmente determinado e o posseiro por engano, mas razoavelmente acredita que eles já estavam com o proprietário do mesmo.
se nenhuma objeção ao pedido for recebida, ou se a objeção do proprietário falhar, o ocupante será registrado como o novo proprietário do terreno.
outro caso recente meu se enquadra na terceira categoria acima. Envolveu um pedaço de terra que foi vendido para uma junta de Freguesia na década de 1990. uma cerca foi erguida quase imediatamente para marcar a fronteira. Nosso cliente comprou o terreno retido três anos depois e recentemente decidiu dividir esse terreno para fazer um terreno para construção, mas descobriu que o limite mostrado no plano de título de sua propriedade com o terreno da Junta de freguesia era uma forma diferente da linha da cerca.
Se houver qualquer terra dentro do cliente do jardim que está fora da linha de limite apresentado no seu título de plano, ela terá direito a fazer um pedido de usucapião, de que a terra, porque ela tem sido na posse exclusiva de menos de 10 anos, a terra está próxima a terra que ela definitivamente faz própria e ela razoavelmente acreditava que a terra era dela e a fronteira entre a sua terra e a junta de freguesia da terra nunca foi determinada pela de Registro de imóveis.
e se meu pedido de posse adversa falhar?
Se o aplicativo falhar porque o proprietário serve um contra-aviso e você não cair em uma das três categorias acima, você pode aplicar para o Registro de Terras novamente em uma data posterior, fornecendo-lhe permanecer na terra por mais dois anos.
é muito mais provável que você tenha sucesso com sua aplicação na segunda vez se o proprietário não conseguiu despejá-lo da terra enquanto isso.