você Está querendo abrir um “tijolo e argamassa” armazenar e precisa alugar um imóvel comercial? Ao rever o custo para alugar um espaço de escritório, você pode notar NNN no contrato de arrendamento. Você pode estar se perguntando: “o que é NNN?”
se você não estiver familiarizado com o termo Triplo net lease, você está no lugar perfeito. Se você é um inquilino interessado ou em investimento imobiliário, este post é para você!
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o que é NNN?
NNN é um tipo de facilidade imobiliária comercial chamado de arrendamento triple net (NNN). Todos os arrendamentos comerciais têm um valor de aluguel base que cobra um inquilino por pé quadrado por ano.
no entanto, um edifício alugado Triplo tornará o inquilino responsável pelo pagamento das despesas operacionais. O valor líquido da tripa é geralmente menor que o valor base.
por exemplo, um proprietário anuncia um aluguel de $30 NNN por sq. PE. O NNN indica que é um arrendamento líquido Triplo. Portanto, o valor do aluguel base por ano para um espaço de 1.000 pés quadrados é de US $30.000 por ano ou US $2.500 por mês.
valor Base = aluguel por pé quadrado x metragem quadrada = $30/pés quadrados x 1.000 pés quadrados = $30.000 por ano ou $2.500 por mês
no entanto, um valor NNN por ano de $10 renderia $10.000 por ano ($10/pés quadrados xsqft000 pés quadrados) ou cerca de $10 / pés quadrados 833 por mês.
assim, o aluguel mensal total para o inquilino é de cerca de $3,333 ($2,500 + $833).
como outro exemplo, um proprietário anuncia um 2.500 sq disponível. PE. espaço em um de seus prédios de escritórios. O aluguel é de $20 NNN por sq. PE. O valor do arrendamento líquido triplo é de US $ 8 por sq. PE.
o valor do aluguel base calcula ser $50.000 por ano ($20 x 2.500) ou cerca de $4.166 por mês. O valor líquido Triplo calcula ser $20.000 por ano ($8 x 2.500) ou cerca de $1.666 por mês.
portanto, o aluguel mensal para que 2.5000 sq. PE. o espaço é de cerca de US $5.832 por mês!
o que as despesas do NNN incluem?
NNN significa Net Net Net. As despesas do NNN são designadas para pagar impostos sobre a propriedade, seguro de propriedade e manutenção de área comum (CAM).
o CAM geralmente inclui a manutenção da área externa, como remoção de neve e manutenção do estacionamento. Um proprietário pode incluir utilitários como parte da despesa. Portanto, é sempre importante revisar as letras miúdas do contrato de arrendamento.
assim, um senhorio usa essas despesas líquidas para determinar quanto deve ser o valor do NNN. Por exemplo, um investidor de propriedade comercial tem que pagar US $ 8.000 em imposto imobiliário, US $2.000 em seguro de propriedade, 2.000 em manutenção por ano, US $12.000 em despesas líquidas totais por ano. Assim, o valor líquido triplo para um 2.000 SF. o espaço é de US $6 / sqft por ano (US$12.000 / 2.000 sqft).
no entanto, se houver vários espaços de construção comercial, o valor líquido Triplo seria menor porque o proprietário divide as despesas líquidas entre os inquilinos e a metragem quadrada que alugam.
por exemplo, as despesas líquidas totais para uma propriedade de 3.000 pés quadrados são $12.000. Assim, o valor total do arrendamento líquido é de US $4/sqft ano. No caso de haver três inquilinos, cada um alugando 1000 pés quadrados, cada inquilino terá uma despesa NNN de US $1,30/pés quadrados Ano.
existe um único arrendamento líquido ou um arrendamento líquido duplo?
um único arrendamento líquido é quando o inquilino concorda em pagar o valor do aluguel base e os impostos sobre a propriedade.
por outro lado, um arrendamento líquido duplo é quando um inquilino paga por dois dos NNN. Por exemplo, um inquilino cobrirá os impostos sobre a propriedade e o seguro de propriedade, mas não a manutenção da área comum.
quais são os benefícios do NNN?
as propriedades comerciais com arrendamento líquido Triplo tendem a ser de risco relativamente baixo. Embora o proprietário seja responsável pelo pagamento dos impostos imobiliários, seguro de construção e manutenção da área comum, o valor do NNN paga por essas despesas.
quando se trata de um investimento imobiliário residencial, alguns investidores respondem por todas as despesas operacionais, incluindo impostos, seguros e hipotecas. Um bom investimento tem uma renda bruta de aluguel que cobre todos os seus custos e produz algum fluxo de caixa, que geralmente é de US $100 por propriedade.
por esse motivo, o investimento imobiliário comercial parece mais atraente do que o investimento imobiliário residencial!
os proprietários comerciais referem-se a esses tipos de inquilinos como inquilinos “chave na mão” porque pagam por todas as despesas.
Turnkey implica que não há trabalho adicional feito. Em relação ao investimento residencial e não há trabalho de reabilitação, os investidores chamam uma propriedade chave na mão porque o inquilino residencial pode se mudar no primeiro dia.
quanto ao inquilino, o custo adicional é insignificante devido à localização privilegiada da propriedade. O local fornecerá oportunidades para alimentar o negócio do inquilino e cobrir essa despesa.
arrendamento líquido absoluto vs. Arrendamento Bruto modificado
proprietários e corretores de imóveis muitas vezes trocam o termo arrendamento líquido Triplo com um arrendamento líquido absoluto. No entanto, há uma diferença nos detalhes entre um verdadeiro arrendamento líquido absoluto e um arrendamento bruto modificado.
um verdadeiro arrendamento líquido absoluto é quando uma propriedade comercial é relativamente nova. Portanto, os inquilinos recebem a responsabilidade de pagar pela manutenção do edifício.
no entanto, com o tempo, o proprietário assumirá a maioria das despesas. Esse tipo de arrendamento é chamado de arrendamento bruto modificado.
alguns investidores vendem sua propriedade comercial antes que o arrendamento líquido absoluto termine. Essa estratégia permite que eles evitem assumir um contrato bruto modificado após a renovação.
quais são os riscos com um contrato de arrendamento NNN?
normalmente, um inquilino de uma propriedade comercial será uma empresa bem conhecida, como CVS ou Starbucks, e pagará antecipadamente o valor do aluguel. No entanto, às vezes há uma “loja de mãe e pop” que quer alugar espaço no prédio de escritórios.
Independentemente da propriedade de investimento (comercial ou residencial), os proprietários devem sempre fazer a sua diligência quando se trata de aceitar um inquilino. Ainda queremos dar às pessoas e pequenas empresas uma chance, mas temos que pesar os prós e os contras.
por exemplo, eu tinha um candidato interessado em uma das minhas propriedades. No entanto, depois de fazer uma verificação de antecedentes sobre eles, descobri que eles tinham uma baixa pontuação de crédito e dois despejos como parte de seu histórico de aluguel!
no entanto, depois de fazer mais due diligence, descobri que um dos despejos foi um erro no relatório. Quanto ao outro despejo, o requerente era um fiador de sua avó, que não honrou o contrato de arrendamento.
aceitei sua inscrição. No entanto, eu tive novos inquilinos adicionar mais pele no jogo, pagando aluguel de quatro meses com antecedência!
conclusão
um arrendamento líquido Triplo (NNN) é quando os inquilinos cobrem despesas adicionais em cima de seu aluguel base, como impostos sobre a propriedade, seguro e manutenção de área comum. Os proprietários geralmente se referem a esses tipos de inquilinos como inquilinos “chave na mão” porque assumem a maioria dos custos.
esses custos não pagam por aqueles que ajudam a operar o edifício, como uma empresa de gestão de propriedades.
se você é um inquilino que deseja assinar um contrato de arrendamento imobiliário em uma propriedade comercial, certifique-se de ler as letras miúdas e entender quais despesas você está cobrindo.
se você é um senhorio, você precisa aceitar que a propriedade nem sempre pode ser uma propriedade de arrendamento líquido Triplo absoluto. Você ainda precisa ter uma estratégia de saída, seja sacar ou fazer uma troca 1031 e substituí-la por outra propriedade comercial!
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