fundos de investimento imobiliário (REITs) receberam status legislativo sob o Canadian Income Tax Act em 2007, quando o Departamento de Finanças introduziu o conceito de fluxo de investimento especificado por meio de (peneirar) fundos e parcerias para proteger a base de imposto de renda corporativo Canadense.
antes das regras do SIFT, havia uma tendência crescente de operar negócios por meio de fundos públicos e parcerias listadas em uma bolsa de valores. Parcerias e trusts administrados adequadamente não pagam imposto de renda. Em vez disso, a renda gerada em uma parceria é tributada nas mãos dos parceiros e a renda auferida em um trust, se for paga ou paga aos seus detentores de unidades a cada ano, é tributada nas mãos dos detentores de unidades. Quando os parceiros ou titulares de unidades estiverem isentos de imposto de renda (por exemplo, planos de poupança de aposentadoria registrados, planos de pensão isentos de impostos, etc.), o imposto de renda que de outra forma teria sido pago se fosse ganho em uma corporação pública poderia ser evitado.
para combater esse resultado, as regras do SIFT efetivamente tributam a maioria dos trusts públicos e parcerias residentes no Canadá a taxas de imposto corporativo e as distribuições que eles fazem são tratadas como dividendos aos destinatários. E significativamente, ao mesmo tempo, as regras de peneiramento foram introduzidas, assim como uma exclusão para REITs.Muitos países ao redor do mundo têm um conceito REIT para dar aos investidores a oportunidade de investir em imóveis comerciais, industriais e residenciais que eles podem não ser capazes de fazer sozinhos, de maneira eficiente em impostos. Embora as regras Canadenses permitam que certas propriedades de recursos limitados sejam mantidas em um REIT, o seguinte conteúdo tratará apenas de imóveis alugados.
estrutura e propriedade
por definição, um trust deve ser listado publicamente para ser considerado um REIT. Isso se deve ao fato de que o termo é relevante apenas, para fins de imposto de renda canadense, para atender à exceção de peneiramento. Por uma série de razões, a maioria dos REITs no Canadá são listados publicamente como fundos mútuos trusts (MFTs).
embora tecnicamente não seja um REIT para fins de imposto de renda, o termo REIT privado é frequentemente usado para trusts que possuem propriedades reais que não estão listadas, mas estão procurando investidores para participar. As unidades de um MFT privado são investimentos elegíveis para muitos planos diferidos de impostos no Canadá (por exemplo, plano de poupança de aposentadoria registrado ); no entanto, como o MFT não é público, ele não se preocupará com a isenção do REIT às regras do SIFT, pois elas se aplicam apenas a fundos públicos. No entanto, uma confiança de unidade fechada (ou seja,, um trust que não é obrigado a recomprar suas unidades detidas pelos detentores de unidades) cujas propriedades imobiliárias equivalem a 80% ou mais de sua propriedade total devem ser listadas publicamente para serem consideradas um MFT.
para se qualificar como MFT, um trust deve;
- seja uma unidade de confiança residente no Canadá.
- restringir sua empresa a investir seus fundos em propriedades, incluindo aquisição, retenção, manutenção, melhoria ou gerenciamento de imóveis que sejam propriedade de capital do trust.
- não pode ser estabelecido principalmente para o benefício de não residentes.
- têm pelo menos 150 unitholders de qualquer classe de unidades que possuem pelo menos “um bloco” de unidades dessa classe com um valor de mercado justo mínimo de $500. (O número de unidades em um bloco irá variar dependendo do valor da unidade.) Para novos MFTs que não atendem a este teste inicialmente, há uma eleição que considerará a confiança um MFT se o teste for atendido até o 91º dia após seu primeiro ano de tributação.
a fim de garantir que a condição B) acima seja atendida, os REITs são tipicamente estruturados com os ativos em uma parceria limitada com o REIT sendo o parceiro limitado e uma subsidiária do REIT detendo uma participação nominal de parceria geral. Embora um parceiro seja geralmente considerado como responsável pelos negócios da parceria, há uma exclusão específica para um interesse de Parceria limitada para um MFT.
distribuições
ambos os REITs e fundos imobiliários privados têm direito a uma dedução por qualquer valor pago ou a pagar no ano aos seus titulares. Os Trusts são tributados à taxa marginal mais alta para indivíduos, que normalmente está entre aproximadamente 48% e 53%, dependendo da província de residência. Embora os REITs normalmente façam distribuições mensais, a maioria dos títulos de confiança exigirá que qualquer renda tributável obtida pelo trust além das distribuições feitas no ano seja paga ou pagável no final de seu ano de tributação, que é Dezembro. 31. (Há uma eleição para MFTs ter um Dezembro. 15 final de ano para fins fiscais.) A escritura fiduciária geralmente permitirá a distribuição de unidades REIT que terão o mesmo tratamento fiscal que uma distribuição em dinheiro. Isso faz com que o trust tenha direito a uma dedução para que sua renda tributável seja nula e a renda seja tributada nas mãos dos detentores da unidade, a menos que estejam isentos de impostos.
a renda fiduciária distribuída é geralmente tratada como renda da propriedade nas mãos dos não Titulares. Na medida em que o REIT obteve receita de dividendos ou realizou um ganho de capital líquido, Os curadores podem designar para que esses valores sejam tributados como dividendos e ganhos de capital nas mãos de seus detentores de unidade. Existe uma designação semelhante para renda estrangeira e imposto estrangeiro pago. Se o REIT perceber uma perda para fins fiscais em um determinado ano, a perda é retida no trust e pode ser levada adiante para reduzir o lucro tributável do ano subsequente.
freqüentemente, um REIT terá fluxo de caixa suficiente para distribuir um valor superior ao seu lucro tributável como resultado da dedução da depreciação para fins fiscais. Nessas situações, esse excesso não é tributado diretamente nas mãos dos detentores da unidade. Em vez disso, o excesso reduzirá o custo fiscal das unidades para que os detentores de unidades tenham um ganho de capital maior, ou menor perda de capital, quando as unidades forem vendidas. Se a redução de custos resultar na unidade com um custo de imposto negativo, esse valor negativo é tratado como um ganho de capital nas mãos do titular da unidade e o custo de imposto é redefinido para zero.
não há imposto retido na fonte sobre as distribuições pelo REIT para residentes do Canadá. No entanto, as distribuições de renda para não residentes atrairão um imposto retido na fonte de 25% e as distribuições não consumidas atrairão um imposto retido na fonte de 15%. As taxas de retenção na fonte podem ser reduzidas se houver um tratado tributário com o país em que o não residente reside. Por exemplo, o imposto retido na fonte sobre distribuições de renda para residentes dos Estados Unidos é reduzido para 15% em virtude da Convenção entre o Canadá e os Estados Unidos.
testes de receita
existem dois testes de receita que devem ser atendidos para se qualificar como REIT. Sob o primeiro, um mínimo de 90% da “receita bruta de REIT” do trust, definida como receita total menos o custo de qualquer propriedade alienada no ano, para um ano de tributação deve ser derivado de um ou mais de:
- Alugar a partir real ou imóveis de propriedade
- Interesse
- ganhos de Capital provenientes da alienação de bens imóveis
- Dividendos
- Royalties
- Disposições da elegíveis revenda de propriedades (por exemplo, os bens imóveis que não é capital de propriedade, a exploração de que é contíguo e auxiliares para uma propriedade real que é uma capital de propriedade)
Sob o segundo teste, um mínimo de 75% de confiança bruto REIT receita para tributação ano deve ser derivada a partir de qualquer combinação de:
- Alugar a partir real ou imóveis
- de Juros de hipotecas ou hypothecs real ou imóveis de propriedade
- Disposições do real ou imóveis que são de capital de propriedades de
A definição de real ou imóveis de propriedade não está restrito aos imóveis localizados em Canadá. Também inclui um interesse em imóveis, edifícios e suas partes componentes, bem como um investimento em um REIT.
o termo “aluguel de imóveis ou imóveis” inclui o pagamento de serviços auxiliares e habitualmente fornecidos ou prestados com o aluguel de imóveis. As receitas da gestão ou operação de propriedades, ocupação ou direito de usar um quarto em um hotel ou instalação similar e aluguel com base em lucros são especificamente excluídas de serem consideradas aluguel de bens imóveis ou imóveis.
como resultado dessas regras, um REIT não pode ganhar mais de 10% de suas receitas brutas de atividades não qualificadas. Além disso, embora seja permitido obter 10% da receita bruta do REIT de atividades não qualificadas, bem como qualquer tipo de juros, dividendos ou royalties sob o primeiro teste, o segundo teste limita o valor total desses tipos de receita a 25% da receita bruta do REIT.
as regras incluem disposições de análise para empresas subsidiárias, trusts ou parcerias do REIT para que as receitas obtidas nessas entidades sejam tratadas como tendo sido obtidas pelo REIT para fins de determinação se os testes de receita são atendidos.
testes de ativos
existem também dois testes de ativos, que também devem ser atendidos para se qualificar como um REIT. Sob o primeiro teste de ativos, um mínimo de 90% do valor justo de mercado de todos os imóveis nonportfolio detidos pelo REIT deve ser “propriedades REIT qualificadas” ao longo do ano fiscal.
geralmente, propriedades nonportfolio inclui certos investimentos em entidades sujeitas e bens reais ou imóveis Canadenses. Na maioria das vezes, as entidades sujeitas são ações de uma corporação, unidades de confiança ou interesse em uma parceria composta por residentes do Canadá. O REIT deve possuir mais de 10% do valor patrimonial da entidade objeto para que seja uma propriedade nonportfolio.
para que um imóvel real ou imóvel Canadense seja um imóvel não portofólio, o valor de mercado justo total de todas essas propriedades deve exceder 50% do valor patrimonial do REIT. Os bens reais e imóveis canadenses incluem ações de uma empresa e uma participação em um trust ou parceria se mais de 50% do valor justo de mercado dessa entidade for derivado de bens reais ou imóveis Canadenses.
, a fim de ser qualificado de REIT propriedade, um nonportfolio entidade requerente deve derivar de 90% ou mais dos seus bruto REIT receitas diretamente de manter, melhorar, arrendar ou gestão de real ou de bens imóveis capital propriedades dos REIT (em essência, uma empresa de gestão de propriedades), ou é proprietário de nenhuma propriedade que não seja um título legal para o real ou imóveis de propriedade do REIT (por exemplo, um simples conselho de curadores), ou propriedade auxiliares para o REIT para ganhar o seu aluguer de receitas ou para ele se desfazer do real ou imóveis que estão capital propriedades.
imóveis não situados no Canadá não são considerados uma propriedade nonportfolio e, portanto, não estão sujeitos a este teste de ativos.
sob o segundo teste de ativos, ao longo do ano fiscal, o valor de mercado justo agregado de certos ativos do REIT não pode ser inferior a 75% do valor patrimonial do REIT, definido como o valor de mercado justo de todos os rendimentos ou interesses de capital no trust. Os ativos considerados para este teste são os seguintes:
- Real ou imóveis de propriedade que é a capital de propriedade
- elegível revenda de propriedade (definido anteriormente neste artigo)
- Endividamento de um Canadense corporation representado por um banqueiro de aceitação
- Dinheiro
- Dívida emitidos ou garantidos por um governo Canadense corpo
- Depósitos com uma união de crédito
Este teste permite uma relação de confiança para continuar a qualificar como um REIT enquanto ele contém grandes quantidades de dinheiro a partir de uma oferta pública até que eles são investidos em real ou imóveis.
Note-se que o justo valor de mercado desses ativos não pode ser superior a 100% do valor patrimonial da REIT como o REIT é provável que tenha de dívida, o que reduz o valor do patrimônio, considerando que a dívida não reflete o valor justo de mercado de uma propriedade.
ao contrário do primeiro teste de ativos, a propriedade real ou imóvel precisa estar no Canadá. No entanto, ambos os testes devem ser atendidos. Por definição, bens reais ou imóveis incluem um interesse em outro REIT, edifícios e certos outros bens depreciáveis específicos afixados em edifícios.
juntos, os testes de ativos permitem que um REIT mantenha alguns investimentos não relacionados à captação de recursos ou à operação de propriedades de aluguel, mas apenas na extensão dos limites estipulados. Considerando que os testes de receita são calculados no final do ano, os testes de ativos devem ser atendidos ao longo do ano. No entanto, tanto os testes de receita quanto de ativos devem ser monitorados regularmente, pois ser impedido resultará na tributação do trust, com efeito, como uma corporação. Os testes de ativos são particularmente rigorosos, pois ser impedido a qualquer momento pode desqualificar o trust de ser considerado um REIT para aquele ano.
REIT ou não REIT
REITs são considerados por muitos investidores como uma forma muito atraente de investimento, em comparação com uma estrutura corporativa com ativos semelhantes. Eles fornecem aos investidores a capacidade de participar de investimentos imobiliários que eles não poderiam fazer por conta própria, bem como fornecer um portfólio imobiliário mais diversificado. Embora um REIT possa não ser tão seguro quanto um investimento de fundo fixo, os investidores normalmente veem o rendimento como mais atraente, proporcionando um retorno em dinheiro normalmente pago mensalmente ou trimestralmente; um REIT também permite que eles compartilhem o lado positivo de um forte mercado imobiliário Canadense. Os REITs são particularmente atraentes para os investidores isentos de impostos, como RRSPs e planos de pensão, pois o imposto de renda é diferido até que os fundos sejam retirados dos planos.