se você está tendo problemas para fazer pagamentos de hipoteca ou debaixo d’água em sua casa, você pode ser capaz de buscar uma venda a descoberto, o que lhe permite vender sua casa por menos do que o valor ainda devido em seu empréstimo, tendo o restante perdoado. Depois de uma venda a descoberto, no entanto, obter outra hipoteca não será fácil. Você provavelmente terá um período mínimo de espera antes de se qualificar para outro empréstimo, e você também pode precisar melhorar sua pontuação de crédito e economizar para um adiantamento.
as consequências de uma venda a descoberto
muitas vezes, uma venda a descoberto é uma maneira de um proprietário angustiado evitar o encerramento, o que pode ter implicações financeiras mais graves. Tanto um encerramento quanto uma venda a descoberto podem danificar seu crédito, mas o último pode ser menos prejudicial.
“As razões podem ser variadas, mas de uma venda curta, muitas vezes, acontece porque o vendedor paga muito ou emprestado demais para a propriedade, ou o mercado caiu e a propriedade do valor de mercado é menor que o saldo da hipoteca”, explica Abe Kahan, presidente da Casa de financiamento no Louro Estrada, uma Cidade de Nova York-empréstimos de plataforma e uma marca de KeyBank.
“Normalmente, o banco ou credor concorda com uma venda a descoberto para recuperar uma parte do que lhes é devido”, diz Kahan.
porque você é obrigado a pagar integralmente sua hipoteca, você e seu credor têm que concordar com a venda a descoberto antes que ela possa prosseguir, diz Suzanne Hollander, advogada e professora de imóveis na Florida International University em Miami.
“a cláusula ‘devido à venda’ de uma hipoteca é um tipo de cláusula de aceleração que exige que o mutuário pague toda a dívida no momento da venda da propriedade”, diz Hollander. “É por isso que um mutuário deve solicitar formalmente a permissão do credor para vender a propriedade por menos do que o valor do empréstimo por meio de uma venda a descoberto.”
Hollander adverte que os credores têm políticas ou procedimentos específicos que devem ser seguidos para buscar uma venda a descoberto. O processo geralmente leva muito tempo, bem como, e muitos credores recusar pedidos de venda a descoberto, ou não responder a eles em tudo.
como obter uma hipoteca após uma venda a descoberto
a boa notícia é que você pode se qualificar para uma nova hipoteca após uma venda a descoberto, mas pode ser difícil e mais demorado. Seu próximo empréstimo pode custar mais, também.”Quando você tenta obter outra hipoteca, perceba que os credores serão mais cautelosos”, diz Steve Nakash, diretor de empréstimos diretos ao Consumidor da Blue Spot Home Loans, uma divisão da Cherry Creek Mortgage, em Greenwood Village, Colorado. “Agora você tem um histórico de não poder pagar, e os credores examinarão seu crédito após uma venda a descoberto para garantir que você possa fazer os novos pagamentos.”
Kahan observa que uma venda a descoberto pode reduzir sua pontuação de crédito entre 50 a 200 pontos, o que pode colocar muitos empréstimos fora de alcance. Os empréstimos convencionais normalmente exigem uma pontuação mínima de crédito de 680, enquanto os empréstimos FHA exigem uma pontuação de pelo menos 500 se você fizer um adiantamento de 10%, ou pelo menos 580 com 3,5% abaixo.
você pode trabalhar para melhorar sua pontuação de Crédito ao mínimo necessário, mas isso levará tempo e esforço.
“salvar um adiantamento maior do que o mínimo que o credor exige também pode acelerar o processo”, diz Raisul Islam, um agente imobiliário e revisor oficial de contas com Howladar Yunus & Co. uma empresa correspondente da Grant Thornton International Ltd., e Diretor da Hadee Lutful & Co.
período mínimo de espera para obter uma hipoteca após uma venda a descoberto
dependendo do tipo de empréstimo, há períodos mínimos de espera antes de procurar uma nova hipoteca após uma venda a descoberto. Observe que esses são requisitos gerais e podem variar dependendo da sua situação financeira pessoal.
| tipo de Empréstimo | Mínimo período de espera |
|---|---|
| Convencional | 2 a 4 anos, com exceções |
| FHA | 3 anos com exceções |
| USDA | 3 anos |
| VA | de 2 anos, com exceções |
| Não qualificados (não-QM) | Nenhum requisito |
- Convencionais de empréstimo, Você pode qualificar para um empréstimo convencional em pouco menos de dois anos depois de um curto venda, mas você provavelmente precisará de ter um pagamento de 20% e demonstrar “circunstâncias atenuantes” que levaram à venda, como perda de emprego. Se você tem menos de 20 por cento para baixo, você terá uma espera mais longa: geralmente quatro anos com 10 por cento para baixo e sete anos com menos de 10 por cento para baixo.Empréstimo FHA – para um empréstimo FHA, você provavelmente terá que esperar três anos para obter uma hipoteca após uma venda a descoberto, a menos que você possa provar circunstâncias atenuantes, o que poderia encurtar a espera para um ano. Você também pode solicitar uma hipoteca sem esperar se não estivesse inadimplente em sua hipoteca anterior no momento da venda, e você pagou a tempo no ano anterior à venda.
- empréstimo do USDA-com um empréstimo do USDA, você geralmente terá que esperar três anos para solicitar uma nova hipoteca, mesmo que circunstâncias atenuantes tenham contribuído para a venda a descoberto.
- empréstimo VA – em dois anos, os empréstimos VA têm o menor período de espera, e pode até não haver espera se você fez pagamentos a tempo antes da venda.Hipoteca não qualificada (não QM) – para uma hipoteca não qualificada, pode não haver período de espera, mas lembre-se de que esses empréstimos podem exigir um adiantamento maior e cobrar taxas de juros mais altas do que outros tipos de empréstimos.
reconstruindo o crédito após uma venda a descoberto
não se engane: uma venda a descoberto pode danificar seu crédito. Se você quiser comprar uma casa no futuro, você precisará reparar seu crédito para ser elegível para as melhores taxas de juros e programas de empréstimo possíveis.
“Se uma venda a descoberto é a única mácula em seu relatório de crédito, você deve ser capaz de reconstruir o seu crédito de forma relativamente rápida durante o seu período de espera”, diz Nakash.
Se o seu relatório de crédito mostra mais problemas, no entanto, você pode precisar de fazer mais trabalho para aumentar a sua pontuação, incluindo estes passos:
- Reveja seu relatório de crédito em AnnualCreditReport.com e corrigir quaisquer erros ou problemas que lugar.
- pague sua dívida existente da melhor maneira possível.
- evite fazer pagamentos atrasados e mantenha sua utilização de crédito baixa — abaixo de 30%, se possível.
- evite solicitar duas ou mais contas de crédito em um curto espaço de tempo. É melhor separar seus aplicativos por alguns meses para que seu crédito não seja prejudicado por várias consultas.
- não feche os cartões de crédito não utilizados. Você também pode considerar solicitar outras novas linhas de crédito, mas somente se você pretende fazer pagamentos a tempo e usá-lo com responsabilidade. Se você for negado, tente solicitar um cartão de crédito seguro ou se tornar um usuário autorizado no cartão de crédito de outra pessoa.
- Determine quanto tempo você levará para economizar para o pagamento mínimo necessário em seu próximo empréstimo e trabalhe diligentemente em direção a essa meta.
- compre cuidadosamente para empréstimos entre vários credores e compare as taxas e os termos completamente.
o que considerar
tenha em mente que só porque você pode solicitar uma hipoteca logo após uma venda a descoberto não significa necessariamente que você deveria.”É importante demonstrar estabilidade financeira antes de solicitar outra hipoteca”, diz O Islã, ” e você deve estar comprometido com a gestão adequada do dinheiro para que você não enfrente uma venda a descoberto nunca mais.”
um de seus objetivos pode ser construir suas economias de emergência para que você possa estar preparado para o inesperado no futuro.”Coisas ruins às vezes acontecem com pessoas boas — falências ocorrem, as pessoas perdem seus empregos e as pessoas ficam doentes. É por isso que é sempre inteligente ter seis meses de fundos de emergência disponíveis para enfrentar esses tipos de situações”, diz Nakash.
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