você já ficou para trás em seu empréstimo em casa, em seguida, diligentemente trabalhou com o seu credor para corrigir com sucesso padrão com a ajuda de uma modificação do empréstimo. De alguma forma, de alguma forma você acabou de volta na velha sela de estresse novamente – meses atrás em pagamentos ou dias longe de estar lá. Você não está sozinho – muitos proprietários são aprovados para modificações antes de se recuperarem totalmente das dificuldades financeiras que levam a pagamentos perdidos em primeiro lugar ou então, experimentaram circunstâncias novas e não relacionadas que limitam suas habilidades de pagamento.
faça a si mesmo essas perguntas ao solicitar ou decidir se precisa solicitar uma modificação secundária do empréstimo à habitação:
é possível ou será mais difícil obter outra modificação?
Sim, é possível obter uma segunda modificação do empréstimo, embora estatisticamente seja óbvio que você tem menos probabilidade de obter uma segunda modificação se tiver uma primeira e uma terceira se tiver a sorte de obter um segundo. Mas é possível. Na verdade, a maioria dos proprietários que atualmente se candidatam a modificações já teve algum tipo de opção de trabalho e um número decente deles é aprovado. Contanto que você queira manter a casa e ter a estabilidade e a renda para pagar pagamentos razoáveis, não há razão para não se aplicar se você estiver ficando para trás em pagamentos modificados e não puder alcançar os métodos convencionais.
Também, apesar de secundário, as opções podem não ser tão automático como na primeira vez – o processo real de obter uma decisão pode ser drasticamente menos difícil, especialmente se você tinha trabalhado originalmente com seu credor, nos primeiros anos da crise das hipotecas. Enquanto nos anos anteriores, os centros de serviços foram corretamente caracterizados pela desorganização, os departamentos modernos de mitigação de perdas agora têm o benefício da experiência aplicável para ajudar a ajudar em um processo mais padronizado e responsável. Além disso, os proprietários agora se beneficiam, geralmente recebendo mais atenção individual, pois há menos concorrência, pois os números nacionais de encerramento diminuíram nos últimos meses.
uma nova modificação melhorará minha situação?
é aqui que as coisas podem variar muito dependendo da sua situação e onde a necessidade de se encontrar com um conselheiro de prevenção de encerramento certificado HUD gratuito amplia. Em alguns casos, as re-modificações podem fornecer benefícios de pagamento e juros, um objetivo real da maioria dos serviços, uma vez que pagamentos mais baixos e juros reduzidos naturalmente levam a um nível mais alto de retenção. Com isso dito, em outros casos, é muito previsível que uma reformulação dos Termos das hipotecas leve a um aumento real da taxa e ou pagamentos.
Por exemplo, se você inicialmente foram aprovados através do federal HAMP programa de modificação e foram fornecidas “especial” de termos como ” abaixo do mercado, taxas de juros, prazo de vencimento alongado (40 anos de amortização, e qualquer nível de princípio adiamento, então é quase certeza que uma conversão para um tradicional “mod” viria com elevada taxa de pagamento e de pagamento, quando reconfigurado utilizando o padrão de termos reformulação na taxa de mercado anular parcial de adiamento de todos enquanto a reforçar o equilíbrio acrescentando em recém-pagamentos em falta. Além disso, mesmo com modificações que inicialmente não usavam termos especiais, as taxas de mercado hoje são quase um ponto completo mais altas do que onde estavam há apenas um ano.
por outro lado, se você tivesse se qualificado para uma modificação tradicional anteriormente e tivesse uma hipoteca elegível para o programa HAMP com também tendo dificuldades qualificadas e nível de renda, os termos podem melhorar como resultado, pois seria considerado uma necessidade de acessibilidade. Independentemente disso, é importante antes de perder pagamentos em qualquer hipoteca, muito mais ainda um modificado anteriormente, para ter um conselheiro HUD olhar sobre seus termos atuais para ver o que pode resultar muito antes de você depender de re-modificação. Idealmente, isso o inspiraria a olhar para outras soluções orçamentárias e evitar ser forçado a aceitar termos menos vantajosos se perder a casa não for algo que você esteja disposto a deixar acontecer.
o processo de aprovação é diferente na segunda vez?
Sim, O processo de inscrição pode ser mais profundo do que a primeira vez. Em muitos casos, os credores aprovaram mods na primeira vez delinquência com base na observação de uma dificuldade incontrolável e com a evidência de que a renda é atualmente suficiente para fazer pagamentos se a hipoteca foi priorizada em primeiro lugar pelo proprietário. O programa HAMP é um exemplo perfeito, pois se o pagamento de um proprietário consumisse mais de 31% da receita bruta, ele poderia ser aprovado independentemente de o pagamento modificado se encaixar ou não com outras despesas listadas ou dívidas adicionais.
em modificações secundárias ou tradicionais ou aquelas que exigem a permissão de uma seguradora (FHA, ect), muito mais escrutínio pode ser aplicado ao orçamento apresentado, descrevendo as despesas projetadas e os extratos bancários necessários para verificar a acessibilidade holística. Menos automático é a suposição de que só porque você está aplicando você está pronto, motivado e capaz de fazer pagamentos. Mais cuidado na subscrição vai para saber se é ou não realista com base em dados objetivos para prever melhorias futuras. Em suma, com segundas oportunidades, você pode precisar fazer mais do que apenas querer, você pode realmente precisar documentar que pode ter sucesso antes de ser aprovado.
então, como você documenta isso?
fácil, certifique-se de ter pelo menos tanto em poupança como o que um primeiro pagamento pode ser quando você se aplica para mostrar que você tem a capacidade de começar. Em seguida, economize dinheiro progressivamente mensalmente para mostrar que você pode ficar preso se os pagamentos devidos anteriores foram adicionados ao princípio. Por fim, pergunte a si mesmo” o que o credor pensaria “antes de fazer todas as transações, como regra geral, os subscritores costumam usar é” e se fosse meu próprio dinheiro?”
Acredite ou não, os credores são recompensados para a oferta de modificações e aumentar os lucros através da preservação residual de manutenção taxa de fluxos de investidores – no entanto, eles também são penalizados por esses mesmos investidores se mitigação da perda taxas de sucesso são menos do que o padrão e só servem para arrastar para fora inevitável padrões, enquanto lentamente corroendo o que sobra para se recuperar após a liquidação. Alguns arquivos são emitidos decisões computadorizadas automáticas-no entanto, muitos não combinam perfeitamente com as matrizes dos investidores e precisam do consentimento de um gerente ou subscritor sênior antes da aprovação. Não é preciso um Ph. D para entender que é mais fácil obter o apoio dos tomadores de decisão se você está economizando dinheiro e usando discrição com compras do consumidor vs. gastar dinheiro em não essenciais na sequência de uma possível execução hipotecária.
gastos excessivos em compras de refeições fora, entretenimento, tabaco e lojas de bebidas enquanto se candidatam a modificações podem custar uma aprovação se isso levar à falta de economia. Por que não deveria? Os bancos existem para quantificar os riscos de lucratividade e apostar em alguém que ordena take-out, pay-per-view e catalogar roupas enquanto diz que está fazendo tudo o que pode para evitar a execução hipotecária após a falta de pagamentos carrega probabilidades abismais. Eu sei que você está pensando e não, retirar dinheiro da sua conta e usá-lo comprar coisas que você não quer que o credor para saber sobre, na verdade, não se camuflar suas atividades – pior, ele pode levar os outros a suspeitar que há uma droga ou um problema com o jogo na mão ou simplesmente velho chato instabilidade quando o resultado final é uma falta de poupança e de pagamentos.
outras coisas a considerar:
às vezes você precisa de paciência para aplicar.
muitos investidores têm regras sobre quanto tempo após a primeira modificação você pode aplicar. Em alguns casos, não importa, em outros, pelo menos 1 ano deve ter decorrido desde a conversão para o empréstimo permanente e alguns investidores não permitem o segundo período de modificações. Ao entrar em contato com o servicer ou trabalhar com um conselheiro do HUD, você deve aprender como isso se aplica em sua situação.
as dificuldades precisam ser frescas.
muitos investidores exigem que haja uma dificuldade separada envolvendo uma queda involuntária ou hiato de renda para se qualificar. Em suma, sua dispensa de 2011 não funciona mais se você já foi modificado em 2012. As dificuldades devem ser involuntárias e afetar a renda.
não confie em ajudantes pagos.
notei que algumas roupas de modificação com fins lucrativos do scam artist comparam seu valor e necessidade às dos advogados de deficiência. Eles afirmam que contratar um profissional pela segunda vez é necessário para obter o negócio que você merece – no entanto, terceiros podem prejudicá-lo mais do que ajudam, pois esgotam suas economias com suas taxas.
por sua vez, isso ilustra sua incapacidade de pagar pagamentos, em vez de uma capacidade de fazê-lo. Nunca é aconselhável entrar em um acordo com um ajudante de modificação com fins lucrativos, pois eles não fornecem nenhuma vantagem real com resultados potenciais-no entanto, você pode ajudar por meio de uma agência de habitação HUD gratuitamente.
nossos conselheiros de habitação certificados pelo HUD podem ajudá-lo a avaliar suas opções em torno de modificações de empréstimo. Ligue-nos para 888.577.2227 para falar com um conselheiro sobre como proteger sua casa. Ou visite nosso site.
o autor Tim Fischer é um conselheiro de prevenção de encerramento no LSS financial Counseling.