na superfície, o negócio de auto-armazenamento e o que vai custar para construir unidades de armazenamento parece tão simples. Outras empresas têm pedidos de produtos ,Contagem de inventário & armazenamento, problemas de deterioração, obsolescência, pessoal, agendamento, problemas de responsabilidade do Produto, Equipamentos & suprimentos consumíveis etc. etc. etc. a maioria dos quais não faz parte da equação de auto-armazenamento. Mas, águas paradas correm fundo, e saltar para o auto-armazenamento porque parece fácil pode causar mais de um respingo
do que você está preparado para.
primeiro, “construa e eles virão” não funciona aqui. Uma boa campanha publicitária e ótimos preços não criarão uma “necessidade” onde nenhuma existe. As pessoas podem estar convencidas de que estão “desaparecidas” se não tiverem o gadget mais recente, a melhor pizza, a motocicleta mais rápida ou o perfume mais atraente….mas dizer a eles que precisam pagar uma taxa mensal para armazenar coisas que não têm não vai funcionar, não importa o quão atraente seja o preço ou a facilidade.
Self storage é tão versátil em termos de construção, e tão simples em operação em comparação com a maioria das empresas, indivíduos que têm terra ou querem iniciar um negócio por razões pessoais, são tentados
a entrar com pesquisa mínima. Parte da responsabilidade que aqueles de nós na indústria enfrentam é
ajudando as pessoas a ver o quadro geral. O Self storage é um negócio e deve ser avaliado nos mesmos termos que qualquer outro negócio.
Custo para Construir Unidades de Armazenamento – Armazenamento de Auto-Modelo de Negócio
A principal questão que deve ser respondida em determinar se o armazenamento de auto-irá trabalhar para você é:
o dinheiro que a sua instalação está prevista para gerar ser suficiente para cobrir todos os seus custos e
despesas, e irá fornecer-lhe com o lucro, a renda desejo durante o período em
o que você precisa ? Portanto, existem quatro fatores determinantes. (1) Quanto você pode esperar ganhar
em vendas (aluguéis + mercadorias). (2) Quanto vai custar para construir e operar suas instalações, e (3)
quanto lucro você precisa para fazer este um investimento que vale a pena? (4) Qual é a sua estratégia de saída
(o objetivo final ou de longo prazo para o investimento)?
responder à primeira pergunta é uma combinação de dois fatores. Quanto de cada produto (tamanhos de unidade,
tipos) você tem espaço para em sua terra, e que Taxa você pode cobrar por cada um deles? A taxa
problema é geralmente mais fácil do que a questão do produto, é preciso apenas um pouco de pesquisa. Normalmente, você pode cobrar pelo que seus concorrentes cobram por produtos similares. Se sua instalação for mais agradável ou mais conveniente do que os concorrentes, você poderá cobrar um pouco mais. As pessoas geralmente preferem guardar os pertences da família o mais próximo possível de sua casa, ou em algum lugar conveniente para as estradas que levam de ou para o trabalho ou outros lugares que viajam rotineiramente. Portanto, a maioria de seus clientes virá
de dentro de alguns quilômetros de suas instalações, ou do tráfego em rotas comerciais perto de suas instalações. Estas são
as áreas em que você precisa verificar as taxas e ocupação da sua competição.
Scoping the Competition
visitar a competição pessoalmente é necessário para ver como sua instalação proposta se acumulará em comparação
com a deles e se seus negócios parecem ou não estar prosperando. Se seus concorrentes não estão
bem ocupados, a área pode ter atingido um ponto de saturação e simplesmente não há mais Base de cliente
para extrair. Não construa pensando que, se você tiver uma instalação mais agradável, eles se mudarão para a sua, eles não vão. é inércia; um objeto em repouso tende a ficar em repouso. Essa é uma das razões pelas quais o auto armazenamento
funciona. Obtenha o máximo de informações possível por meio de perguntas e observações e, em seguida, siga as chamadas telefônicas
para preencher os espaços em branco. Você pode não conseguir obter as informações necessárias na abordagem direct
. Esteja preparado para fazer um pouco de investigação, se necessário, para determinar suas taxas unitárias potenciais e
ocupação dos concorrentes.
local& mistura de Unidades
o próximo passo é determinar sua mistura de unidades. A determinação da mistura de unidades é uma arte / ciência com algumas diretrizes gerais
. Quanto mais densa a população, melhores unidades menores serão vendidas; o inverso é verdadeiro de
unidades maiores. Uma mistura de unidades é mais comercializável do que unidades do mesmo tamanho, e inquilinos comerciais
tendem a usar unidades maiores do que clientes residenciais. Embora muitos tipos de edifícios metálicos possam
ser reconfigurados, se necessário, deve-se ter muito cuidado na determinação da mistura de unidades. O espaço aéreo
dividido pelas paredes é o seu único produto. Quanto mais a configuração das unidades corresponder ao seu potencial
os clientes precisarem, melhor serão suas vendas. Se você deseja segmentar um nicho de mercado como registros ou armazenamento de vinho
, esta pode ser uma área na qual você escolhe procurar o conselho de um especialista por meio de um estudo de viabilidade
. Verifique com várias empresas para ver quais serviços eles oferecem, bem como sua estrutura de taxas.
certifique-se de que o que você está pagando não é apenas informações coletadas, mas realmente fornece as respostas
que você está procurando. Quando o mix de unidades e as taxas foram estabelecidos, você pode calcular sua renda potencial de aluguel. Se você oferecer vendas de mercadorias ou outros serviços auxiliares, as estimativas dessa receita serão adicionadas aos aluguéis para calcular sua receita potencial bruta. Uma vez que a renda tenha sido estabelecida, custos e despesas precisam ser previstos.
preparação do local
a preparação do local é frequentemente o elemento de construção mais caro e é completamente individual para
cada local. A maioria dos construtores pode citar estimativas de “laje e acima” dos custos de construção. Despesas de Design
e uma infinidade de taxas de aprovação governamental também tocarão significativamente em sua carteira. Além disso
ao custo de construção da instalação, você precisará de capital operacional suficiente para operar sua instalação
na fase de Locação.
Leasing
a fase de Locação é o período de tempo a partir do dia em que você abre as portas para o dia em que você tem
renda suficiente de aluguel e venda de mercadorias para cobrir as despesas de possuir a loja. As despesas de propriedade
incluem despesas operacionais mensais (despesas com funcionários, serviços públicos, manutenção,
etc.), serviço de dívida sobre o empréstimo de construção ou hipoteca, impostos e seguro de Responsabilidade Civil (propriedade, não
conteúdo unitário). Para estimar quanto dinheiro de transporte de Locação, você terá que pedir emprestado (geralmente como parte de
seu empréstimo de construção) determine qual porcentagem de sua metragem quadrada alugável líquida você pode razoavelmente
esperar ter alugado a cada mês. A diferença entre metragem quadrada bruta e Net
metragem quadrada locável é que a metragem quadrada bruta inclui corredores, entradas etc., e Net leasable
metragem quadrada é apenas aquele espaço que pode ser alugado. Multiplique a metragem quadrada arrendável líquida pelo seu aluguel médio
por pé quadrado, e isso lhe dará sua renda potencial total.
a próxima “área cinza” que você enfrenta está fazendo uma suposição sobre a quantidade de metragem quadrada que você espera que
alugue a cada mês. Na maioria das áreas do país, os aluguéis começam com um estrondo na primavera, mantêm razoavelmente
bem durante o verão, depois diminuem para o outono e quase congelam no inverno. No entanto, as economias locais
podem afetar significativamente essa tendência. Se você estiver em uma cidade universitária, poderá carregar Suprimentos para professores
e pertences dos alunos de Maio a junho a agosto e setembro e realizar marketing pesado
no resto do ano para manter as coisas funcionando. Se possível, leia revistas comerciais para encontrar taxas de aluguel em sua área ou converse com operadores locais sobre tendências e, em seguida, Reúna sua estimativa de qual porcentagem da renda de aluguel
você espera ganhar a cada mês.
se você espera alugar três por cento de sua metragem quadrada arrendável líquida no primeiro mês, e três
no segundo mês, você pode esperar 3% de sua renda arrendável líquida no primeiro mês e 6% no segundo
mês, etc. Nos primeiros meses, você provavelmente não terá muitos deslocamentos, mas depois de 3 a
6 meses, você também precisará subtrair a renda da metragem quadrada perdida para se deslocar para ter uma boa estimativa
da renda bruta real para o mês. Subtraia as despesas estimadas da receita bruta estimada
para determinar a receita líquida estimada. Contanto que esse número de renda líquida seja um número negativo,
você precisa pedir dinheiro emprestado para cobrir despesas. Isso é “lease carry”. Uma vez que sua renda cobre
despesas, você alcançou o equilíbrio e não precisa mais pedir emprestado. Ou seja, a menos que suas despesas
não incluíssem um acréscimo de impostos e seguros. Impostos e seguros geralmente não têm
para serem pagos mensalmente, mas nunca podem ser esquecidos – tenha um plano para cobri-los também.
retornos de investimento de armazenamento automático
depois que todas as suas despesas são cobertas, a receita que você recebe de suas instalações é lucro. O fator determinante final sobre se deve ou não construir sua loja é se o lucro que você receberá
desse investimento é igual ou maior do que o lucro que você pode obter investindo em algo
else. Um fator adicional a considerar é se você deseja ou não vender a instalação em algum momento, ou
apenas ter um fluxo de renda para o futuro previsível. Você quer virar a propriedade tão rápido quanto
você pode obter mais dinheiro para investimentos adicionais? Você quer manter a instalação até que as crianças estejam prontas para a faculdade e depois vender para ter fundos da Faculdade? Ou, você quer mantê – lo para
renda de aposentadoria? Esta é a sua estratégia de saída; você deve escolher o investimento que melhor atenda às metas futuras, bem como as imediatas.
o fascínio do auto-armazenamento é real, é um negócio excepcionalmente simples, mas ainda é um negócio. Antes de
quaisquer outras decisões serem tomadas, você deve decidir se este é ou não o negócio que atingirá
seus objetivos. Então você começa a escolher o olhar que você quer, apartamento ou apenas escritório, cores, que portas
para comprar, sistema de segurança, esgrima, piso, etc.