Você está pronto para comprar uma casa, mas você está comprando ele com outras pessoas. Todos vocês podem colocar seus nomes na hipoteca? Esta pergunta não tem uma resposta fácil-aqui está o que considerar.
quantos nomes podem estar em uma hipoteca?
não há limite legal quanto a quantos nomes podem estar em um único empréstimo à habitação, mas conseguir um banco ou credor hipotecário para aceitar um empréstimo com vários mutuários pode ser um desafio.Cerca de 90% das hipotecas nos EUA são apoiadas pelo governo através de Fannie Mae, Freddie Mac e Ginnie Mae. Fannie Mae, em particular, suporta uma ferramenta de Subscrição automática chamada ” desktop Underwriter.”Isso é o que a maioria dos grandes bancos usa para aprovar ou negar empréstimos. Os credores conectam suas informações, que são processadas e analisadas por esta ferramenta, para obter uma determinação de sua elegibilidade.
de acordo com Fannie Mae, o Desktop Underwriter suporta apenas quatro mutuários. Se houver mais de quatro pessoas no empréstimo, o credor teria que subscrever manualmente a hipoteca. Muitos grandes bancos não fazem isso, então suas opções seriam mais finas, e você pode precisar ir a uma cooperativa de crédito ou banco comunitário.”Quicken Loans permite um máximo de quatro clientes em qualquer transação de empréstimo único”, diz Bill Banfield, vice-presidente executivo de Mercados de capitais da Quicken Loans. “A exceção a essa regra são os empréstimos VA. As Diretrizes Nacionais de empréstimo VA permitem que apenas o veterano e seu cônjuge estejam na hipoteca.”
embora Fannie Mae não limite o número de nomes em uma nota, exige que todos os mutuários enviem suas pontuações de crédito, informações de renda e histórico de emprego para avaliação no processo de Subscrição. Lembre-se disso ao considerar quem adicionar ao empréstimo.
razões para incluir mais de um nome em uma hipoteca
existem algumas razões pelas quais um mutuário pode querer incluir mais de um nome em uma hipoteca:
- aplicar-se a um co-mutuário pode facilitar a qualificação para um empréstimo. Se o co-mutuário tem bom crédito e renda estável, por exemplo, isso pode ajudar a fortalecer sua aplicação e melhorar suas chances de ser aprovado.
- aplicar com um co-mutuário permite que você coloque o nome do co-mutuário no título. Isso é importante se você planeja possuir a casa em conjunto. (Observe que também há outra maneira de adicionar alguém ao título se você quiser evitar passar pelo processo de Subscrição: uma escritura de quitclaim após o fechamento).
lembre-se de que os co-mutuários são totalmente responsáveis pelos pagamentos do empréstimo. Se um mutuário parar de pagar sua parte do empréstimo, o outro deve continuar a pagar para evitar danificar seu crédito ou perder a casa.
como se proteger
Antes de concordar com uma hipoteca com outras pessoas, proteja-se e consulte um advogado comercial ou imobiliário que possa explicar suas opções e delinear os riscos que você enfrenta.
“entre em contato com um advogado para descobrir que tipo de entidade vai levar o título para a propriedade. Isso pode ser uma LLC, uma corporação, um trust ou uma parceria”, diz Jim Finn, advogado da Clark, Hunt, Ahern & Embry em Cambridge, Massachusetts. “Depois de decidir o que funcionaria melhor para sua situação particular, o advogado pode redigir os documentos legais.”
se você está indo em uma propriedade de investimento com alguns amigos ou familiares, formando uma LLC pode proteger os membros da responsabilidade Se houver uma disputa ou ação judicial, ou alguém pára de pagar a hipoteca ou quer vender a propriedade.
“se for um investimento, sugiro que façam uma LLC porque isso lhes dará isolamento da responsabilidade pessoal”, diz Finn. “Eles teriam um acordo operacional que explicaria como eles vão dividir os lucros e dividir os custos.”
Antes de formar uma LLC, no entanto, certifique-se de que seu credor está aberto a dar hipotecas a LLCs ou entidades semelhantes, Finn diz.
“alguns credores não querem trusts ou LLCs para estar na hipoteca; Eles querem indivíduos”, Finn diz.
Como remover um nome de uma hipoteca
É possível remover um nome de uma hipoteca, mas isso não significa que é fácil. A maioria dos credores não ficará animada em tirar o nome de alguém do empréstimo, porque isso significa que agora há uma pessoa a menos para pagar o empréstimo de volta.
se o credor está disposto, no entanto, você provavelmente terá que requalificar para o empréstimo por conta própria. Se você tem um empréstimo assumível, esse processo pode ser um pouco mais fácil.
outra opção é refinanciar a hipoteca sem o co-mutuário. Claro, você precisará se qualificar para um refinanciamento, assim como qualquer outra hipoteca.
se você não está amarrado à propriedade, você também pode tentar vender a casa. Você está livre para comprar outra casa sem um co-mutuário.
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