Para o sucesso de um 1031 exchange, é importante compreender e respeitar as 1031 exchange regras de identificação. Essas regras não são tão complicadas, mas o fracasso em seguir as regras pode arruinar sua troca. Aqui estão as dez principais coisas a lembrar ao identificar a propriedade de substituição em uma troca:
1. Prazo e regras gerais.
o contribuinte tem 45 dias a partir da data em que o imóvel abandonado fecha para identificar o imóvel de substituição que pretende adquirir na bolsa. Se houver mais de uma propriedade renunciada em uma troca, os 45 dias são medidos a partir da data em que a primeira propriedade renunciada é encerrada. A propriedade identificada não precisa estar sob contrato e o contribuinte não precisa adquirir tudo o que identifica. É importante notar, no entanto, que o contribuinte não tem permissão para adquirir nada além da propriedade que identificou, e o não cumprimento das regras de identificação pode arruinar toda a troca.
2. 3 Regra De Propriedade.
existem regras que limitam quantas propriedades o contribuinte pode identificar. Na maioria dos casos, os contribuintes usam a regra dos três bens. O contribuinte pode identificar até três propriedades de substituição e pode adquirir uma, duas ou todas as três.
3. Regra de 200%.
se o contribuinte quiser identificar mais de três propriedades, ele pode usar a regra de 200%. Esta regra diz que o contribuinte pode identificar qualquer número de propriedades de substituição, desde que o valor justo de mercado total do que ele identifica não seja superior a 200% do valor justo de mercado do que foi vendido como propriedade abandonada. A First American Exchange recomenda que os contribuintes construam uma “almofada” identificando propriedades que valem menos do que o permitido, caso algumas propriedades sejam posteriormente determinadas como tendo um valor maior do que o originalmente estimado.
4. Regra de 95%.
existe outra regra que não é comumente usada pelos investidores. A 95% regra diz que o contribuinte pode identificar mais de três propriedades com um valor total que é mais de 200% do valor do renunciou a propriedade, mas apenas se o contribuinte adquire, no mínimo, 95% do valor das propriedades que ele se identifica. Essencialmente, o contribuinte precisará adquirir tudo o que identificou para fazer este trabalho, e é por isso que não é invocado com muita frequência.
5. Propriedade adquirida no período de 45 dias.
qualquer propriedade que seja realmente adquirida durante o período de identificação de 45 dias é considerada devidamente identificada. É importante notar que, se alguma propriedade for adquirida durante este período e alguma propriedade for adquirida posteriormente usando outra das regras de identificação, a propriedade adquirida durante os primeiros 45 dias precisa ser contada como uma propriedade identificada. Por exemplo, se você adquirir uma propriedade durante os primeiros 45 dias e planeja usar a regra de propriedade 3 e comprar mais propriedades após os 45 dias, você só terá mais duas propriedades para identificar Porque já usou uma.
6. Forma de identificação.
a identificação deve ser por escrito e assinada pelo contribuinte, e a propriedade deve ser descrita de forma inequívoca. Isso geralmente significa que o contribuinte identifica o endereço da propriedade ou sua descrição legal. Um condomínio deve ter um número unitário e, se o contribuinte estiver comprando menos de 100% de juros, deve-se notar a porcentagem do que está sendo adquirido.
7. Quem deve receber a identificação.
o contribuinte deve enviar o aviso de identificação para:
1) a pessoa obrigada a transferir a propriedade de substituição para o contribuinte (como o vendedor da propriedade de substituição) ou;
2) a qualquer outra pessoa ” envolvida “na troca (como o intermediário qualificado, agente de Custódia ou empresa de título), exceto uma” pessoa desqualificada”, como um agente ou membro da família do contribuinte. A maioria dos avisos de identificação é enviada ao intermediário qualificado.
8. A propriedade de substituição deve ser a mesma que foi identificada.
o contribuinte deve receber” substancialmente a mesma ” propriedade que identificou. Os regulamentos contêm quatro exemplos para ilustrar o que” substancialmente o mesmo ” significa. Em um exemplo, o contribuinte identifica dois acres de terra não melhorada e, em seguida, adquire 1,5 acres dessa terra. A propriedade adquirida é substancialmente a mesma porque o que o contribuinte recebeu não foi diferente em natureza ou caráter do que foi identificado, e o contribuinte adquiriu 75% do valor justo de mercado da propriedade identificada. Em outro exemplo, o contribuinte identifica um celeiro e dois acres de terra e, em seguida, adquire o celeiro com a terra subjacente apenas ao celeiro. O IRS diz que a propriedade adquirida não era substancialmente a mesma que a propriedade identificada porque diferia em sua natureza ou caráter básico.
9. Propriedade a ser construída.
Se a substituição da propriedade está em construção no momento da identificação, o contribuinte deve incluir não apenas o endereço ou a descrição legal da propriedade, mas também deve incluir uma descrição do que está a ser construído na propriedade.
10. Trocas Reversas.
Se o contribuinte está fazendo o inverso de um do exchange onde o accommodator adquire a substituição da propriedade antes de o contribuinte se fecha na venda do renunciou a propriedade, o contribuinte deverá identificar, por escrito o que ele tem a intenção de vender e que a identificação deve ser enviada, o mais tardar 45 dias após o accommodator fecha-se na substituição da propriedade.