când intră în joc drepturile lui squatter și în ce circumstanțe vă puteți asigura proprietatea asupra unei bucăți de pământ care nu este a voastră? Darren Higginson, Expert Asociat și litigii de proprietate la Coodes Solicitors, explică regulile și reglementările privind posesia adversă.
este important ca proprietarii și ocupanții de terenuri să fie conștienți de regulile și reglementările legate de posesia adversă, uneori cunoscute sub numele de „drepturile lui squatter”, și de circumstanțele în care cineva poate deveni proprietarul terenului altcuiva.
m-am ocupat recent de o serie de litigii Funciare și cereri de proprietate bazate pe posesia adversă. Unul dintre aceste cazuri a implicat un client care a descoperit că o parte din grădina lor era înregistrată pe altcineva. Am obținut o declarație de la proprietarul anterior care a confirmat că un vecin i-a spus că ar putea avea acest teren suplimentar în anii 1970, dar nu a fost întocmit niciodată niciun contract de vânzare sau act de cadou. Am fost în măsură să demonstreze că clientul a avut dreptul să-l prin posesia adverse. Când am prezentat dovezile proprietarilor reali au fost de acord să le transfere clientului nostru în mod voluntar.
Cum pot revendica dreptul de proprietate asupra terenurilor prin posesie adversă?
dacă doriți să revendicați terenuri prin posesie adversă, trebuie să dovediți că ați avut un control fizic neîntrerupt, exclusiv, asupra terenului pentru o anumită perioadă de timp și intenția de a deține terenul în acea perioadă.
înainte de intrarea în vigoare a Legii privind înregistrarea terenurilor din 2002, puteți solicita terenuri prin posesie adversă dacă l-ați fi ocupat timp de cel puțin 12 ani. Acesta este încă cazul în ceea ce privește terenurile neînregistrate sau dacă ghemuitul se afla pe teren timp de 12 ani până la 13 octombrie 2003. După această dată, noua procedură impune intrușilor să demonstreze că au deținut terenul timp de cel puțin 10 ani la data depunerii cererii.
ce se întâmplă după ce îmi depun cererea?
conform noii proceduri, după ce ați depus cererea la Cartea Funciară, va fi trimisă o notificare proprietarului terenului, care are 65 de zile lucrătoare pentru a se opune. În unele situații, proprietarul poate pur și simplu să obiecteze la cerere, de exemplu, deoarece ghemuitul nu a mai fost pe teren de 10 ani necesari sau poate da o contra-notificare care impune ghemuitorului să arate că situația lor se încadrează într – una din cele trei categorii:
- că ar fi într-un fel greșit din punct de vedere moral ca proprietarul să învingă cererea, de exemplu, în cazul în care proprietarul a permis sau L-a încurajat pe intrus să creadă că dețin de fapt terenul;
- că intrusul are, din alte motive, dreptul de a deveni noul proprietar al terenului, de exemplu, în cazul în care au contractat să cumpere terenul de la proprietar și au plătit prețul de achiziție, dar terenul nu le-a fost niciodată transferat;
- că terenul este lângă terenul deținut deja de squatter, linia exactă a graniței dintre cele două bucăți de teren nu a fost niciodată determinată formal, iar squatter-ul a crezut în mod eronat, dar în mod rezonabil, că ei erau deja proprietarul acestuia.
dacă nu se primește nicio obiecție la cerere sau dacă obiecția proprietarului eșuează, ghemuitul va fi înregistrat ca noul proprietar al terenului.
un alt caz recent al meu se încadrează în a treia categorie de mai sus. A implicat o bucată de pământ care a fost vândută unui consiliu parohial în anii 1990. un gard a fost ridicat aproape imediat pentru a marca granița. Clientul nostru a cumpărat terenul reținut trei ani mai târziu și recent a decis să împartă acel teren pentru a face un teren de construcție, dar a descoperit că limita indicată pe planul de titlu pentru proprietatea ei cu terenul Consiliului Parohial avea o formă diferită de linia gardului.
dacă există vreun teren în grădina clientului care se află în afara liniei de graniță indicate în planul său de titlu, ea va avea dreptul să facă o cerere pentru posesia nefavorabilă a acelui teren, deoarece a fost în posesia exclusivă a acestuia timp de cel puțin 10 ani, terenul se află lângă terenul pe care îl deține cu siguranță și a crezut în mod rezonabil că terenul este al ei, iar granița dintre terenul său și terenul Consiliului Parohial nu a fost niciodată determinată de Cartea Funciară.
ce se întâmplă dacă cererea mea de posesie adversă eșuează?
dacă cererea dvs. eșuează deoarece proprietarul servește o contra-notificare și nu vă încadrați într-una din cele trei categorii de mai sus, puteți aplica din nou la cartea funciară la o dată ulterioară, cu condiția să rămâneți pe teren încă doi ani.
este mult mai probabil să reușiți cu cererea dvs. a doua oară dacă proprietarul nu a reușit să vă evacueze de pe teren între timp.