legile de evacuare din Colorado variază de la județ la județ în ceea ce privește procedurile judiciare și taxele. În ciuda acestui fapt, toți urmează același proces general de evacuare:
- trimiteți o notificare scrisă clară
- completați formularele
- serviți chiriașul
- participați la proces
- așteptați judecata
fiecare proces de evacuare este diferit și depinde de contractul de închiriere/închiriere semnat de chiriaș și proprietar. Este întotdeauna cel mai bine să exersați păstrarea minuțioasă a fișierelor pentru a evita erorile pe care chiriașul le-ar putea exploata.
acest articol detaliază Un rezumat la care proprietarii se pot referi atunci când evacuează un chiriaș. Confirmați procedurile cu județul dvs. pentru a evita greșelile și confuzia.
motive de evacuare
neplata chiriei la timp
chiria este de obicei considerată târziu cu o zi după data scadenței. O perioadă de grație poate fi disponibilă dacă este menționată în contractul de închiriere/închiriere.
înainte ca un proprietar să poată începe procesul de evacuare, acesta trebuie să dea chiriașului o notificare oficială scrisă pentru a plăti. Acest lucru este, de asemenea, cunoscut ca o cerere de conformitate.
suma de timp proprietarii da chiriașilor lor să plătească depinde de chiria lor:
| Tipul de închiriere | explicație | notificare |
|---|---|---|
| acord rezidențial | orice altă închiriere care nu se încadrează în categoriile de mai sus | notificare de plată de 10 zile |
| acord rezidențial scutit | proprietatea este una dintre cele cinci (sau mai puțin) Proprietăți de închiriere deținute de proprietar | notificare de 5 zile pentru a plăti |
| acord de locuințe cu condiția angajatorului | angajatorul chiriașului le-a furnizat locuințe | notificare de 3 zile pentru a plăti |
dacă chiriașul plătește chiria în perioada de preaviz, atunci procesul de evacuare nu continuă. Dacă chiriașul nu poate plăti, proprietarul poate continua procesul de evacuare.
A Se Vedea Colo. Rev.Stat. § 13-40-104(d) și (e)
încălcarea contractului de închiriere/închiriere
contractul de închiriere trebuie menținut atât de chiriaș, cât și de proprietar pe întreaga durată a șederii chiriașului. Acordurile pot varia de la chiriaș la chiriaș și trebuie să fie clar menționate în contractul de închiriere.
dacă un chiriaș încalcă termenii contractului de închiriere, proprietarul trebuie să emită o notificare scrisă pentru a se conforma informând chiriașul despre încălcarea lor și specifică cât timp trebuie să se conformeze.
durata de timp în care un chiriaș trebuie să rezolve problema sau să părăsească sediul depinde de tipul de închiriere:
| Tipul de închiriere | explicație | notificare |
|---|---|---|
| acord rezidențial | orice altă închiriere care nu se încadrează în categoriile de mai sus | notificare de 10 zile pentru a se conforma |
| acord rezidențial scutit | proprietatea este una dintre cele cinci (sau mai puțin) Proprietăți de închiriere deținute de proprietar | notificare de 5 zile pentru a se conforma |
| acord de locuințe cu condiția angajatorului | angajatorul chiriașului le-a furnizat locuințe | notificare de 3 zile pentru a se conforma |
dacă chiriașul rezolvă problemele la timp, procesul de evacuare nu continuă.
încălcările Contractului de închiriere pot include:
- deteriorarea proprietății de închiriere
- păstrarea animalelor de companie în proprietăți Fără animale de companie etc.
- Staying mai mult decât este indicat pe contractul de închiriere
- depășind numărul maxim de rezidenți permise care trăiesc în proprietatea de închiriere
în cazul în care chiriașul nu reușește să rezolve încălcările la timp, atunci proprietarul poate continua cu evacuarea.
desfășurarea unei activități ilegale
dacă un chiriaș s-a angajat într-un comportament ilegal în cadrul proprietății, proprietarul trebuie să emită o notificare de 3 zile pentru a elibera.
Exemple de activități ilegale sunt:
- implicarea în crearea,distribuirea sau consumul de droguri ilegale
- agresarea oricui pe sau în apropierea proprietății de închiriere
- condamnarea oricărei fapte penale care are cel puțin o pedeapsă de 180 de zile
- furt, violență, agresiune
clienții acuzați de acest tip de încălcare nu au opțiunea de a o „corecta”. Trebuie să se mute înainte de încheierea perioadei de preaviz. Dacă continuă să rămână în incintă, proprietarul poate continua procesul de evacuare.
vezi: Co Rev Stat § 13-40-107.5 (2016)
ne-reînnoirea contractului de închiriere după încheierea perioadei de închiriere
în Colorado, proprietarii nu pot evacua chiriașii sau îi pot forța să elibereze proprietatea fără o cauză probabilă. Atâta timp cât chiriașul nu încalcă nicio regulă, acesta poate rămâne până la încheierea perioadei de închiriere.
dar dacă chiriașul rămâne în proprietate chiar și la o zi după încheierea contractului de închiriere/închiriere și nu a aranjat reînnoirea, proprietarii pot emite o notificare de renunțare. Proprietarii nu sunt obligați să reamintească chiriașilor să reînnoiască, cu excepția cazului în care se prevede în contractul de închiriere/închiriere.
durata de timp pe care o primește un chiriaș înainte de eliberarea proprietății depinde de durata contractului de închiriere/închiriere.
| contract de închiriere / închiriere | notificare de primit |
|---|---|
| un an sau mai mult | notificare de 91 de zile pentru a renunța |
| șase luni până la un an | notificare de 28 de zile pentru a renunța |
| o lună până la șase luni | notificare de 21 de zile pentru a renunța |
| la voință și o săptămână până la o lună | notificare de 3 zile pentru a renunța |
| mai puțin de o săptămână | notificare de 1 zi pentru a renunța |
depunerea unei plângeri
cum să depuneți o plângere
procesul de evacuare poate începe numai după emiterea notificării de eliberare. Proprietarul trebuie să fi permis suficient timp pentru a trece înainte de depunerea pentru evacuare.
procesul de evacuare este după cum urmează:
- mergeți la instanța Județeană proprietatea de închiriere aparține
- depuneți documentele necesare
- plătiți taxele. În Colorado, taxele de depunere încep de la 85-135 USD, în funcție de tipul de evacuare
cronologie
este nevoie de aproximativ 1 până la 91 de zile de la notificare pentru a plăti sau a renunța la emitere, în funcție de motivul evacuării și de contractul de închiriere înainte de a putea fi depusă o plângere legală.
servirea chiriașului
cum să deserviți un chiriaș
o copie a citației și a reclamației este comunicată chiriașului. Acesta trebuie comunicat cu cel puțin 7 zile înainte de audiere.
există mai multe metode pentru a realiza acest lucru:
- serviciu Personal – o copie a citației și plângerii este livrată chiriașului în persoană
- serviciu înlocuit – în cazul în care chiriașul nu este disponibil, un membru al familiei care are peste 18 ani poate primi documentele. Dacă niciuna dintre opțiunile de mai sus nu este disponibilă, o copie poate fi lăsată la locul de muncă al chiriașului.
- Postare – serverul lasă o copie a documentelor într-un loc sigur și vizibil la intrarea proprietății.
când se utilizează metoda de postare, serverul are responsabilitatea suplimentară de a trimite documentele prin poștă de primă clasă.
proprietarii nu au voie să notifice documentele chiriașului. Ei trebuie să ceară pe cineva neimplicat în acest caz să o facă pentru ei.
persoana însărcinată cu comunicarea documentelor poate fi cineva de la biroul șerifului sau un server de proces profesional (se pot percepe taxe suplimentare pentru servicii pentru oricare dintre opțiuni).
dacă proprietarul decide să aleagă pe altcineva, acesta trebuie să fie neimplicat în acest caz, să cunoască regulile serviciului și să aibă cel puțin 18 ani.
după notificarea citației și plângerii
chiriașul are la dispoziție cel puțin 7 zile pentru a se pregăti pentru audiere.
nu este necesar un răspuns scris din partea chiriașului, dar acesta trebuie să prezinte unul în ziua audierii. Nerespectarea acestui lucru poate duce la hotărârea judecătorului în favoarea proprietarului, indiferent de prezența chiriașului la audiere.
cronologie
audierea de evacuare este programată la 7-14 zile de la depunerea plângerii.
documentele trebuie comunicate chiriașului cu cel puțin 7 zile înainte de programarea audierii.
solicitarea posesiei
depunerea unei moțiuni pentru a obține Judecata și a obține o hotărâre pentru posesie
proprietarul trebuie să ofere un argument puternic susținut de dovezi solide împotriva chiriașului. Dacă chiriașul nu se prezintă la audiere, proprietarul câștigă în mod implicit, iar procesul de evacuare continuă.
următoarea procedură dacă chiriașul nu a fost de acord și a răspuns
în statul Colorado, nu este necesar un răspuns din partea chiriașului pentru a fi programată o dată a instanței. Aceștia trebuie doar să furnizeze un răspuns scris sau o cerere reconvențională la sau înainte de audierea de evacuare.
judecătorul ar putea, de asemenea, să solicite chiriașului și proprietarului să participe la o sesiune de mediere cu un mediator instruit înainte de fiecare audiere.
dacă nu se ajunge la un acord, atunci responsabilitatea furnizării de dovezi revine proprietarului. Proprietarul trebuie să susțină cererea și să o arate în timpul ședinței.
aceasta ar putea include, dar nu se limitează la următoarele:
- copie a actului și a contractului de închiriere
- chitanțe și registre de chirie
- extrase bancare
- martori
- Documentație foto și video a încălcărilor, corespondență etc.
cu toate acestea, o audiere de urmărire va fi programată pentru a continua discutarea cazului dacă chiriașul depune un răspuns scris.
cronologie
o audiere este programată 7-14 zile de la depunerea plângerii. Dacă proprietarul a depus toate documentele corespunzătoare și a oferit un motiv legal pentru evacuare, se poate da o hotărâre sumară în favoarea proprietarului.
obținerea posesiei
după ce proprietarul câștigă cazul
cu condiția ca chiriașul să nu facă apel la reexaminare, un act de restituire este emis la cel puțin 48 de ore după ce proprietarul câștigă cazul.
chiriașul are maximum 48 de ore pentru a elibera proprietatea. Dacă sunt încă pe proprietate după 48 de ore, pot fi îndepărtați cu forța.
mutați procesul
chiriașul primește 48 de ore pentru a părăsi sediul cu toate bunurile lor. Dacă rămân pe proprietate, proprietarul poate programa un timp pentru evacuare cu șeriful județului.
proprietarul nu are voie să forțeze chiriașul să se mute. Doar o autoritate din departamentul șerifului are voie să facă acest lucru.
dacă chiriașul lasă în urmă obiecte din cauza evacuării forțate, proprietarul trebuie să contacteze chiriașul și să le acorde 15 zile pentru a-și recupera bunurile.
cu toate acestea, dacă chiriașul a părăsit bunurile în mod voluntar, proprietarul trebuie să aștepte 30 de zile înainte de a arunca obiectele sau de a le depozita.
cronologie
chiriașul are 48 de ore de când proprietarul câștigă cazul pentru a se muta din proprietate.
dacă chiriașul este încă pe proprietate până la sfârșitul celor 48 de ore, acesta are până când proprietarul programează un timp pentru evacuare pentru a se muta. Acest lucru ar putea dura câteva ore până la câteva zile, în funcție de disponibilitatea proprietarului.
Colorado evacuare cronologie
mai jos este cronologie medie pentru un proces complet de evacuare. Această cronologie se poate schimba în funcție de complexitatea cazului, cum ar fi oa doua audiere.
| notificare primită de chiriași | cronologie medie | lucruri importante de reținut |
|---|---|---|
| perioada de preaviz inițială | 1-91 zile | oferiți chiriașului dvs. o notificare scrisă de plată sau o notificare de conformare înainte de procesul de evacuare. |
| emiterea și postarea citației și plângerii | cu cel puțin 7 zile înainte de audiere | asigurați-vă că nu s-au făcut greșeli în procesul de depunere. |
| hotărârea judecătorească privind evacuarea | 7-14 zile | dacă veți câștiga cazul, judecătorul vă va acorda un act de restituire. |
| emiterea actului de restituire | 48 ore | chiriașul are 48 de ore pentru a elibera proprietatea. |
| returnarea posesiei | de la câteva ore la câteva zile | nu aveți voie să fiți cel care evacuează chiriașul cu forța. Lasă treaba asta în seama oficialilor autorizați. |
în medie, ar dura între 10-107 zile pentru un proces complet de evacuare.
prezentarea dovezilor
cum să păstrați înregistrări bune
dacă chiriașul nu este de acord cu cererea de evacuare și răspunde instanței, este esențial să păstrați înregistrări extrem de bune despre tot, astfel încât să puteți oferi dovezi judecătorului și să câștigați cazul. Această parte poate face sau rupe întreaga cerere de evacuare în cazul unei dispute.
puteți rămâne organizat de:
- păstrarea unui traseu fizic de hârtie – acest lucru devine foarte greu de căutat, ocupă mult spațiu de depozitare și s-ar putea pierde, deteriora, fura sau arde într-un incendiu.
- scanarea documentelor – scanați fiecare document în computer. Un scaner excelent este Brother ADS-1700w pentru sub 200 USD sau Fujitsu ScanSnap iX1500 pentru 400 USD.
- Backup – magazin și de rezervă fiecare fișier folosind Dropbox, Google Drive, OneDrive, sau orice altă opțiune Ușor de căutat.
- PMS – utilizați un software de gestionare a proprietății pentru a salva totul, de la contracte de închiriere, documente semnate, încălcări, e-mailuri, note, facturi, plăți, mementouri, cereri de întreținere, imagini, videoclipuri și orice vă puteți imagina. Acest lucru este utilizat cel mai bine atunci când scanați, de asemenea, fiecare document în software-ul.
dovezi de arătat pentru neplata chiriei
dacă chiriașul nu plătește chiria și contestă această afirmație, este important să îi arătați judecătorului următoarele:
- contractul dvs. de închiriere – care arată termenii acordului, atunci când chiria este datorată și orice penalități pentru întârzierea efectuării plăților.
- toate plățile – afișarea tuturor plăților anterioare, modul în care au fost efectuate în mod obișnuit (cec, card de credit, ACH etc…. ) și la ce dată au fost plătite în mod normal.
- orice returnare a plății – dacă cecul lor a fost respins, contul lor bancar avea fonduri insuficiente sau au făcut o dispută de rambursare pe cardul lor de credit, arătați acest lucru judecătorului. De asemenea, arătați orice taxe pe care banca dvs. le-ar fi putut percepe și orice penalități pe care le datorați în conformitate cu contractul dvs. de închiriere.
- toate mesajele – dacă ați trimis chiriașului mementouri de plată automate sau manuale prin text, e-mail, scrisoare sau poștă, este esențial să afișați acest lucru. Deși de obicei nu este necesar, este totuși bine să arătăm că au fost conștienți de situație și că li s-a acordat timp să se vindece și să facă plata. Acesta este motivul pentru care este întotdeauna cel mai bine să aveți totul în scris în loc de apeluri telefonice sau întâlniri față în față.
dovezi de arătat pentru încălcări ale Contractului de închiriere
dacă evacuați chiriașul pentru încălcări ale Contractului de închiriere, de exemplu, reclamații privind zgomotul, animale de companie neautorizate sau daune materiale, este important să prezentați dovezi din oricare dintre următoarele metode:
- camere de securitate – dacă aveți un sistem de supraveghere care le poate arăta comiterea infracțiunii sau încălcarea contractului de închiriere, este sigur să spuneți că veți câștiga în mod normal această dispută.
- Video – dacă le-ați ratat în act, cel mai bun lucru este să înregistrați un videoclip cu telefonul dvs. cu privire la orice daune sau încălcarea contractului de închiriere.
- Imagini – se spune că o imagine valorează cât o mie de cuvinte. În acest caz, o imagine ar putea valora mii de dolari! Chiar dacă faceți un videoclip, este important să arătați și judecătorului orice imagine, deoarece de obicei este mai ușor de văzut prin e-mail sau tipărit.
- condiții de închiriere – încă o dată, arătați instanței care termen au încălcat în contractul de închiriere. Nu vă faceți griji dacă nu aveți fiecare termen specificat în contractul de închiriere. Dacă încălcarea este suficient de gravă, este posibil să nu fie necesar să o scrieți. Ca o bună practică, totuși, începeți să adăugați toate motivele potențiale pentru a evacua un chiriaș în acordul dvs.