trusturile de investiții imobiliare (REIT) au primit statut legislativ în conformitate cu legea canadiană privind impozitul pe venit în 2007, când Departamentul de Finanțe a introdus conceptul de flux de investiții specificat prin trusturi și Parteneriate pentru a proteja baza de impozitare canadiană a veniturilor.
înainte de regulile SIFT, a existat o tendință crescândă de operare a întreprinderilor prin trusturi publice și parteneriate care erau listate la o bursă. Parteneriatele și trusturile administrate corespunzător nu plătesc impozit pe venit. Mai degrabă, veniturile generate într-un parteneriat sunt impozitate în mâinile partenerilor, iar veniturile obținute într-un trust, dacă sunt plătite sau plătibile deținătorilor de unități în fiecare an, sunt impozitate în mâinile deținătorilor de unități. În cazul în care partenerii sau deținătorii de unități sunt scutiți de impozitul pe venit (de exemplu, un plan de economii de pensii înregistrat, planuri de pensii scutite de impozit etc.), impozitul pe venit care altfel ar fi fost plătit dacă ar fi fost câștigat într-o corporație publică ar putea fi evitat.
pentru a combate acest rezultat, Regulile SIFT impozitează efectiv majoritatea trusturilor și parteneriatelor publice care sunt rezidente în Canada la ratele impozitului pe profit, iar distribuțiile pe care le fac sunt tratate ca dividende către beneficiari. Și în mod semnificativ, în același timp, au fost introduse Regulile SIFT, la fel și o excludere pentru REITs.
multe țări din întreaga lume au un concept REIT pentru a oferi investitorilor posibilitatea de a investi în imobiliare comerciale, industriale și rezidențiale pe care s-ar putea să nu le poată face singure, într-un mod eficient din punct de vedere fiscal. În timp ce Regulile canadiene permit ca anumite proprietăți de resurse limitate să fie deținute într-un REIT, următorul conținut se va ocupa doar de închirierea de bunuri imobiliare.
structura și proprietatea
prin definiție, un trust trebuie să fie listat public pentru a fi considerat un REIT. Acest lucru se datorează faptului că termenul este relevant numai, în scopuri de impozit pe venit Canadian, pentru îndeplinirea excepției SIFT. Din mai multe motive, majoritatea REIT-urilor din Canada sunt listate public ca fonduri mutuale trusturi (MFT).
deși din punct de vedere tehnic nu este un REIT în scopuri de impozit pe venit, termenul REIT privat este adesea folosit pentru trusturile care dețin proprietăți imobiliare care nu sunt listate, dar caută investitori să participe. Unitățile unui MFT privat sunt investiții eligibile pentru multe planuri de amânare a impozitelor din Canada (de exemplu, plan de economii de pensionare înregistrat ); cu toate acestea, deoarece MFT nu este public, nu va fi preocupat de scutirea REIT de regulile SIFT, deoarece acestea se aplică numai trusturilor publice. Cu toate acestea, o încredere strânsă a unității (adică., un trust care nu este obligat să-și răscumpere unitățile deținute de deținătorii de unități) ale căror participații imobiliare reprezintă 80% sau mai mult din proprietatea sa totală trebuie să fie listat public pentru a fi considerat MFT.
pentru a se califica ca MFT, un trust trebuie;
- fii un rezident unitate de încredere în Canada.
- restricționează angajamentul său de a investi fondurile sale în proprietăți, inclusiv achiziționarea, deținerea, întreținerea, îmbunătățirea sau gestionarea bunurilor imobile care sunt proprietatea capitalului fiduciei.
- nu poate fi stabilit în primul rând în beneficiul nerezidenților.
- au cel puțin 150 de unități din orice clasă de unități care dețin cel puțin „un bloc” de unități din acea clasă având o valoare de piață justă minimă de 500 USD. (Numărul de unități dintr-un bloc va varia în funcție de valoarea unității.) Pentru MFT-urile noi care nu îndeplinesc inițial acest test, există alegeri care vor considera că încrederea este un MFT dacă testul este îndeplinit până în a 91-a zi după primul său an de impozitare.
pentru a se asigura că condiția b) de mai sus este îndeplinită, REIT sunt structurate în mod obișnuit cu activele într-o societate în comandită limitată, REIT fiind partenerul în comandită limitată și o filială a REIT care deține un interes general nominal în parteneriat. În timp ce un partener este în general considerat a desfășura activitatea parteneriatului, există o excludere specifică pentru un interes în parteneriat limitat pentru un MFT.
distribuții
atât REIT-urile, cât și trusturile imobiliare private au dreptul la o deducere pentru orice sumă plătită sau plătibilă în cursul anului către deținătorii de unități. Trusturile sunt impozitate la cea mai mare rată marginală pentru persoane fizice, care este de obicei între aproximativ 48% și 53% în funcție de provincia de reședință. În timp ce REIT-urile fac de obicei distribuții lunare, majoritatea faptelor de încredere vor necesita ca orice venit impozabil obținut de încredere care depășește distribuțiile făcute în anul să fie plătit sau plătibil la sfârșitul anului de impozitare, care este decembrie. 31. (Există alegeri pentru MFTs să aibă un Dec. 15 la sfârșitul anului în scopuri fiscale.) Actul de încredere va permite, în general, distribuirea unităților REIT care vor avea același tratament fiscal ca o distribuție de numerar. Acest lucru are ca rezultat dreptul fiduciei la o deducere, astfel încât venitul său impozabil să fie zero și venitul să fie impozitat în mâinile deținătorilor de unități, cu excepția cazului în care aceștia sunt scutiți de impozit.
venitul de încredere distribuit este în general tratat ca venit din proprietatea în mâinile deținătorilor de unități. În măsura în care REIT a obținut venituri din dividende sau a realizat un câștig net de capital, administratorii pot desemna ca aceste sume să fie impozitate ca dividende și câștiguri de capital în mâinile deținătorilor de unități. Există o denumire similară pentru veniturile străine și impozitul străin plătit. Dacă REIT realizează o pierdere în scopuri fiscale într-un anumit an, pierderea este reținută în fiducie și poate fi reportată pentru a reduce venitul impozabil al anului următor.
frecvent, un REIT va avea un flux de numerar suficient pentru a distribui o sumă care depășește venitul său impozabil ca urmare a deducerii amortizării în scopuri fiscale. În aceste situații, această sumă în exces nu este impozitată direct în mâinile deținătorilor de unități. Mai degrabă, excesul va reduce costul fiscal al unităților, astfel încât deținătorii de unități vor avea un câștig de capital mai mare sau o pierdere de capital mai mică, atunci când unitățile sunt vândute. Dacă reducerea costurilor determină ca unitatea să aibă un cost fiscal negativ, această sumă negativă este tratată ca un câștig de capital în mâinile deținătorului unității, iar costul fiscal este resetat la zero.
nu există nicio taxă reținută la sursă pentru distribuțiile efectuate de REIT către rezidenții Canadei. Cu toate acestea, distribuțiile de venituri către nerezidenți vor atrage un impozit reținut la sursă de 25%, iar distribuțiile fără venituri vor atrage un impozit reținut la sursă de 15%. Cotele de impozitare reținute la sursă pot fi reduse dacă există un tratat fiscal cu țara în care își are reședința nerezidentul. De exemplu, reținerea impozitului pe distribuțiile de venituri către rezidenții Statelor Unite este redusă la 15% în virtutea Convenției dintre Canada și Statele Unite.
teste de venituri
există două teste de venituri care trebuie îndeplinite pentru a se califica drept REIT. În primul rând, un minim de 90% din „venitul brut REIT” al trustului, definit ca venituri totale minus costul oricărei proprietăți cedate în anul respectiv, pentru un an fiscal trebuie să fie derivat din una sau mai multe dintre:
- Chirie din bunuri imobile sau imobile
- dobânzi
- câștiguri de Capital din cedarea bunurilor imobile
- dividende
- redevențe
- dispoziții de proprietăți eligibile de revânzare (adică bunuri imobile care nu sunt proprietăți De capital, a căror deținere este contiguă și auxiliare unei proprietăți imobiliare deținute care este o proprietate de capital)
în cadrul celui de-al doilea test, un minim de 75% din venitul brut REIT al trustului pentru anul fiscal trebuie să provină din orice combinație de:
- chirie de la proprietăți reale sau imobile
- dobânzi de la ipoteci sau ipoteci asupra bunurilor reale sau imobile
- dispoziții de proprietăți reale sau imobile care sunt proprietăți De capital
definiția bunurilor reale sau imobile nu se limitează la bunurile imobile situate în Canada. De asemenea, include un interes pentru proprietăți imobiliare, clădiri și părțile lor componente, precum și o investiție într-un REIT.
termenul „chirie din bunuri imobile sau imobile” include plata pentru servicii auxiliare și furnizate sau prestate în mod obișnuit cu închirierea de bunuri imobile. Veniturile din administrarea sau exploatarea proprietăților, ocuparea sau dreptul de a utiliza o cameră într-un hotel sau o unitate similară și chiria bazată pe profit sunt excluse în mod specific de la a fi considerate chirie din proprietăți imobiliare sau imobile.
ca urmare a acestor norme, un REIT nu poate obține mai mult de 10% din veniturile sale brute din activități necalificatoare. De asemenea, deși este permisă obținerea a 10% din veniturile brute REIT din activități necalificatoare, precum și orice tip de dobânzi, dividende sau redevențe în cadrul primului test, al doilea test limitează valoarea totală a acestor tipuri de venituri la 25% din veniturile brute REIT.
normele includ dispoziții de tip look-through pentru societățile subsidiare, trusturi sau parteneriate ale REIT, astfel încât veniturile obținute în aceste entități să fie tratate ca fiind obținute de REIT în scopul de a stabili dacă testele de venit sunt îndeplinite.
teste de active
există, de asemenea, două teste de active, care, de asemenea, trebuie îndeplinite pentru a se califica drept REIT. În cadrul primului test de active, un minim de 90% din valoarea justă de piață a tuturor proprietăților neportfolio deținute de REIT trebuie să fie „proprietăți REIT calificate” pe tot parcursul anului fiscal.
în general, proprietățile neportfolio includ anumite investiții în entități subiect și proprietăți imobiliare sau Imobiliare canadiene. În cea mai mare parte, entitățile supuse sunt acțiuni ale unei corporații, unități ale unui trust sau un interes într-un parteneriat format din rezidenți ai Canadei. REIT trebuie să dețină mai mult de 10% din valoarea capitalurilor proprii ale entității subiect pentru ca aceasta să fie o proprietate neportofoliu.
pentru ca o proprietate imobiliară sau imobiliară Canadiană să fie o proprietate neportofoliu, valoarea justă totală de piață a tuturor acestor proprietăți trebuie să depășească 50% din valoarea capitalului propriu al REIT. Proprietatea imobiliară și imobiliară Canadiană include acțiuni ale unei societăți și un interes într-un trust sau parteneriat dacă mai mult de 50% din valoarea justă de piață a entității respective este derivată din proprietăți imobiliare sau imobile canadiene.
pentru a fi o proprietate REIT calificată, o entitate subiect neportofoliu trebuie fie să obțină 90% sau mai mult din veniturile sale brute REIT direct din întreținerea, îmbunătățirea, închirierea sau gestionarea proprietăților imobiliare sau imobiliare proprietăți De capital ale REIT (în esență, o societate de administrare a proprietății), sau nu deține nicio proprietate, alta decât titlul legal asupra bunurilor reale sau imobile ale REIT (adică un mandatar gol), sau bunuri auxiliare pentru REIT pentru a-și câștiga veniturile din chirii sau pentru a dispune de proprietăți reale sau imobile proprietăți care sunt proprietăți de capital.
proprietatea imobiliară care nu este situată în Canada nu este considerată o proprietate neportofoliu și, prin urmare, nu este supusă acestui test de active.
în cadrul celui de-al doilea test al activelor, pe tot parcursul anului fiscal, valoarea justă agregată de piață a anumitor active ale REIT nu poate fi mai mică de 75% din valoarea capitalurilor proprii ale REIT, definită ca valoarea justă de piață a tuturor veniturilor sau intereselor de capital din trust. Activele luate în considerare pentru acest test sunt următoarele:
- proprietate reală sau imobiliară care este proprietate de capital
- o proprietate eligibilă de revânzare (definită anterior în acest articol)
- îndatorarea unei corporații canadiene reprezentată de acceptarea unui bancher
- numerar
- datorie emisă de sau garantată de un organism guvernamental Canadian
- depozite cu o Credit Union
acest test permite unui trust să continue să se califice ca REIT în timp ce deține sume mari de numerar dintr-o ofertă publică până când sunt investite în proprietăți reale sau imobile.
rețineți că valoarea justă de piață a acestor active poate fi mai mare de 100% din valoarea capitalurilor proprii ale REIT, deoarece REIT este probabil să aibă datorii, ceea ce reduce valoarea capitalurilor proprii, în timp ce datoria nu ia în considerare valoarea justă de piață a unei proprietăți.
spre deosebire de primul test de active, proprietatea reală sau imobiliară trebuie să fie în Canada. Cu toate acestea, ambele teste trebuie îndeplinite. Prin definiție, bunurile reale sau imobile includ o participație într-un alt REIT, clădiri și anumite alte bunuri amortizabile specifice aplicate pe clădiri.
împreună, testele de active permit unui REIT să dețină unele investiții care nu au legătură cu strângerea de fonduri sau exploatarea proprietăților de închiriere, ci doar în măsura pragurilor stipulate. În timp ce testele de venituri sunt calculate la sfârșitul anului, testele de active trebuie îndeplinite pe tot parcursul anului. Cu toate acestea, atât testele de venituri, cât și cele de active ar trebui monitorizate în mod regulat, deoarece ofsaid-ul va duce la impozitarea încrederii, de fapt, ca o corporație. Testele de active sunt deosebit de stricte, deoarece ofsaid-ul în orice moment poate descalifica încrederea de a fi considerată REIT pentru acel an.
a REIT sau a nu REIT
REIT sunt considerate de mulți investitori ca fiind o formă foarte atractivă de investiții, în comparație cu o structură corporativă care deține active similare. Acestea oferă investitorilor posibilitatea de a participa la investiții imobiliare pe care altfel nu le-ar putea face pe cont propriu, precum și de a oferi un portofoliu imobiliar mai divers. Deși un REIT poate să nu fie la fel de sigur ca o investiție cu fond fix, investitorii văd de obicei randamentul ca fiind mai atractiv, oferind în același timp o rentabilitate în numerar plătită de obicei lunar sau trimestrial; un REIT le permite, de asemenea, să împartă în susul unei piețe imobiliare canadiene puternice. REIT – urile sunt deosebit de atractive pentru investitorii scutiți de impozite, cum ar fi RRSP-urile și planurile de pensii, deoarece impozitul pe venit este amânat până când fondurile sunt retrase din planuri.