la suprafață, activitatea de stocare de sine și ceea ce va costa pentru a construi unități de stocare pare atât de simplu. Alte întreprinderi au comanda de produse, Numărul de inventar & depozitare, probleme de deteriorare, obsolescență, personal, programare, probleme de răspundere pentru produse, echipamente & consumabile de aprovizionare etc. etc. etc. cele mai multe dintre care nu fac parte din ecuația de stocare de sine. Dar, încă apele rula adânc, și sărind în sine de stocare, deoarece se pare ușor poate provoca mai mult de un
stropi decât sunteți pregătit pentru.
în primul rând, „construiește-l și vor veni” nu funcționează aici. O campanie publicitară bună și prețuri excelente
nu vor crea o „nevoie” acolo unde nu există. Oamenii pot fi convinși că „lipsesc
out” dacă nu au cel mai recent gadget, cea mai bună pizza, cea mai rapidă motocicletă sau cel mai atrăgător parfum
….dar spunându-le că trebuie să plătească o taxă lunară pentru a stoca lucruri pe care nu le au, nu va funcționa
, indiferent cât de atractiv este prețul sau cât de scump este facilitatea.
auto-stocarea este atât de versatilă în ceea ce privește construcția și atât de simplă în funcționare în comparație cu majoritatea întreprinderilor
, persoanele care au terenuri sau doresc să înceapă o afacere din motive personale, sunt tentate
să sară cu cercetări minime. O parte din responsabilitatea cu care ne confruntăm noi, cei din industrie, este
să ajutăm oamenii să vadă imaginea de ansamblu. Self storage este o afacere și trebuie evaluată în
aceiași termeni ca orice altă afacere.
Cost to Build Storage Units-Self Storage Business Model
întrebarea principală la care trebuie să se răspundă pentru a determina dacă Self storage va funcționa pentru dvs. este:
banii pe care se preconizează că îi va genera instalația dvs. vor fi suficienți pentru a vă acoperi toate costurile și cheltuielile
și vă va oferi veniturile din profit pe care le doriți în perioada
de care aveți nevoie ? Deci, există patru factori determinanți. (1) Cât de mult vă puteți aștepta să câștigați
în vânzări (Chirii + mărfuri). (2) cât va costa construirea și operarea instalației dvs. și (3)
cât profit aveți nevoie pentru a face din aceasta o investiție utilă? (4) care este strategia dvs. de ieșire
(obiectivul pe termen lung sau final al investiției)?
răspunsul la prima întrebare este o combinație de doi factori. Cât de mult din fiecare produs (dimensiuni de unități,
tipuri) aveți loc pe terenul dvs. și ce tarif puteți percepe pentru fiecare dintre ele? Problema ratei
este, în general, mai ușoară decât problema produsului, este nevoie doar de puțină cercetare. De obicei, puteți
taxa despre ceea ce concurenții dumneavoastră taxe pentru produse similare. În cazul în care facilitatea este mai frumos sau mai mult
convenabil decât concurenții ați putea fi capabil de a percepe un pic mai mult. În general, oamenii preferă
să păstreze bunurile familiei cât mai aproape de casa lor sau într-un loc convenabil pentru drumurile
pe care le duc la sau de la serviciu sau în alte locuri pe care le călătoresc în mod obișnuit. Deci, majoritatea clienților dvs. vor veni
din câțiva kilometri de instalația dvs. sau din traficul pe rutele comerciale din apropierea instalației dvs. Acestea sunt
zonele în care trebuie să verificați tarifele și gradul de ocupare al concurenței.
definirea domeniului de aplicare al competiției
vizitarea personală a competiției este necesară pentru a vedea cum se va acumula facilitatea propusă în comparație cu
a lor și dacă afacerile lor par sau nu înfloritoare. Dacă concurenții dvs. nu sunt
bine ocupați, este posibil ca zona să fi atins un punct de saturație și pur și simplu nu mai există o bază de client
din care să trageți. Nu construiți gândindu-vă că, dacă aveți o facilitate mai frumoasă, ei se vor muta la a voastră, ei
nu. este inerție; un obiect în repaus tinde să rămână în repaus. Acesta este unul dintre motivele pentru care stocarea de sine
funcționează. Obțineți cât mai multe informații prin întrebări și observații, apoi urmați cu
apeluri telefonice pentru a completa spațiile libere. Este posibil să nu puteți obține informațiile de care aveți nevoie din abordarea directă
. Fiți pregătiți să faceți un pic de detectiv, dacă este necesar, pentru a determina ratele unitare potențiale și gradul de ocupare a concurenților
.
Site& Mix de unități
următorul pas este să determinați mixul de unități. Determinarea mixului de unități este o artă/știință cu câteva linii directoare generale
. Cu cât populația este mai densă, cu atât unitățile mai mici vor vinde mai bine; inversul este valabil pentru
unități mai mari. Un amestec de unități este mai comercializabil decât unitățile de aceeași dimensiune, iar chiriașii comerciali
tind să utilizeze unități mai mari decât clienții rezidențiali. Deși multe tipuri de clădiri metalice pot fi reconfigurate
dacă este necesar, trebuie acordată o atenție deosebită determinării amestecului de unități. Spațiul aerian
împărțit de pereți este singurul dvs. produs. Cu cât configurația unităților se potrivește cu nevoile potențiale ale clienților
, cu atât vânzările dvs. vor fi mai bune. Dacă doriți să vizați o piață de nișă, cum ar fi înregistrările sau depozitarea vinului
, aceasta poate fi o zonă în care alegeți să solicitați sfatul unui expert printr-un studiu de fezabilitate
. Verificați cu mai multe companii pentru a vedea ce servicii oferă, precum și structura lor de taxe.
asigurați-vă că ceea ce plătiți nu este doar informații adunate, ci oferă de fapt răspunsurile
pe care le căutați. Când au fost stabilite mixul de unități și tarifele, puteți calcula venitul potențial din chirii. Dacă oferiți vânzări de mărfuri sau alte servicii auxiliare, estimările acestui venit se adaugă la chirii pentru a calcula venitul potențial brut. Odată ce veniturile au fost stabilite, costurile și cheltuielile trebuie prognozate.
pregătirea amplasamentului
pregătirea amplasamentului este adesea cel mai costisitor element de construcție și este complet individual pentru
fiecare locație. Cei mai mulți constructori pot cita „lespede și de mai sus” estimări ale costurilor de construcție. Cheltuielile de proiectare
și o multitudine de taxe de aprobare guvernamentale vă vor atinge semnificativ portofelul. În plus,
la costul construirii instalației, veți avea nevoie de capital operațional suficient pentru a vă opera instalația
în faza de închiriere.
Leasing
faza de închiriere este perioada de timp din ziua în care deschideți ușile până în ziua în care aveți
venituri suficiente din închirieri și vânzări de mărfuri pentru a acoperi cheltuiala deținerii magazinului. Cheltuielile de proprietate
includ cheltuielile lunare de exploatare (cheltuielile angajaților, utilitățile, întreținerea,
etc.), serviciul datoriei privind împrumutul de construcție sau ipoteca, impozitele și asigurarea de răspundere civilă (proprietate, nu
conținutul unității). Pentru a estima cât de mult leasing transporta bani va trebui să împrumute (de obicei, ca parte a
împrumut de construcție) determina ce procent din metri patrati nete închiriabile puteți rezonabil
se așteaptă să fi închiriat în fiecare lună. Diferența dintre suprafața pătrată brută și suprafața pătrată închiriabilă netă
este că suprafața pătrată brută include holuri, intrări etc., iar suprafața netă închiriabilă
este doar acel spațiu care poate fi închiriat. Înmulțiți suprafața netă închiriabilă cu chiria medie
pe picior pătrat și acest lucru vă va oferi venitul potențial total.
următoarea „zonă gri” cu care vă confruntați face o presupunere despre cât de mult metri pătrați vă așteptați
să închiriați în fiecare lună. În cele mai multe zone ale țării, închirieri începe cu un bang în primăvară, țineți destul de
bine prin vara, apoi conica off pentru toamna, și aproape congela în timpul iernii. Cu toate acestea, economiile locale
pot afecta semnificativ această tendință. Dacă vă aflați într – un oraș colegiu s-ar putea încărca cu bunuri profesor
și student lucrurile din mai-iunie până în August-septembrie și efectua grele de marketing
restul anului pentru a menține lucrurile merg. Dacă este posibil, citiți reviste comerciale pentru a găsi rate de închiriere în
zona dvs. sau discutați cu operatorii locali despre tendințe, apoi puneți împreună estimarea dvs. despre ce procent din
venituri din chirii vă așteptați să câștigați în fiecare lună.
dacă vă așteptați să închiriați trei la sută din suprafața dvs. netă închiriabilă în prima lună și trei
în a doua lună, vă puteți aștepta la 3% din venitul dvs. net închiriabil în prima lună și 6% în a doua lună
etc. În primele câteva luni, probabil că nu veți avea multe mutări, dar după 3 până la
6 luni, va trebui, de asemenea, să scădeți veniturile din metri pătrați pierdute pentru a muta ieșirile pentru a avea o estimare bună
a venitului brut real pentru lună. Scădeți cheltuielile estimate din venitul brut estimat
pentru a determina venitul net estimat. Atâta timp cât acel număr de venit net este un număr negativ,
trebuie să împrumutați bani pentru a acoperi cheltuielile. Aceasta este „lease carry”. Odată ce venitul dvs. acoperă cheltuielile
, ați atins echilibrul și nu mai trebuie să împrumutați. Adică, cu excepția cazului în care cheltuielile dvs.
nu includ o acumulare pentru impozite și asigurări. Impozitele și asigurările nu au, de obicei,
să fie plătite lunar, dar nu pot fi uitate niciodată – aveți un plan pentru a le acoperi și ele.
se întoarce de investiții de stocare de sine
după toate cheltuielile sunt acoperite, venitul pe care îl primiți de la facilitatea de dvs. este de profit. Final
factorul determinant dacă este sau nu pentru a construi magazinul dvs. este dacă este sau nu profitul veți primi
din această investiție este egală sau mai mare decât profitul se poate realiza prin investirea în ceva
altceva. Un factor suplimentar de luat în considerare este dacă doriți sau nu să vindeți facilitatea la un moment dat sau
aveți doar un flux de venituri pentru viitorul previzibil. Vrei să flip proprietatea la fel de repede ca
puteți pentru a obține mai mulți bani pentru investiții suplimentare? Doriți să păstrați facilitatea până când
copiii sunt gata pentru colegiu și apoi vinde pentru a avea fonduri colegiu? Sau, vrei să-l țineți pentru
venituri de pensionare? Aceasta este strategia dvs. de ieșire; ar trebui să alegeți investiția care îndeplinește cel mai bine obiectivele viitoare
, precum și cele imediate.
alura de stocare de sine este real, este o afacere unic simplu, dar este încă o afacere. Înainte de
orice alte decizii sunt luate, trebuie să decideți dacă este sau nu aceasta este afacerea care va îndeplini
obiectivele. Apoi, veți obține pentru a alege aspectul dorit, apartament sau doar birou, culori, ce usi
pentru a cumpara, sistem de securitate, garduri, podele, etc.