ești gata să cumperi o casă, dar o cumperi cu alți oameni. Puteți să vă puneți numele pe ipotecă? Această întrebare nu are un răspuns ușor — iată ce să ia în considerare.
câte nume pot fi pe un credit ipotecar?
nu există nici o limită legală cu privire la cât de multe nume pot fi pe un singur împrumut acasă, dar obtinerea o bancă sau creditor ipotecar pentru a accepta un împrumut cu debitori multiple ar putea fi o provocare.
aproximativ 90% din creditele ipotecare din SUA sunt susținute de Guvern prin intermediul Fannie Mae, Freddie Mac și Ginnie Mae. Fannie Mae, în special, acceptă un instrument automat de subscriere numit „desktop Underwriter.”Aceasta este ceea ce majoritatea băncilor mari folosesc pentru a aproba sau a refuza împrumuturile. Creditorii conectați informațiile dvs., care sunt apoi procesate și analizate de acest instrument, pentru a obține o determinare a eligibilității dvs.
potrivit Fannie Mae, Underwriter Desktop acceptă doar patru debitori. Dacă există mai mult de patru persoane la împrumut, creditorul ar trebui să subscrie manual Ipoteca. Multe bănci mari nu fac acest lucru, deci opțiunile dvs. ar fi mai subțiri și ar putea fi necesar să mergeți la o uniune de credit sau la o bancă comunitară.
„Quicken Loans permite maxim patru clienți pentru orice tranzacție de împrumut”, spune Bill Banfield, vicepreședinte executiv al piețelor de Capital la Quicken Loans. „Excepția de la această regulă este VA împrumuturi. Orientările naționale de împrumut va permite doar veteran și soțul său să fie pe ipotecare.”
deși Fannie Mae nu limitează numărul de nume pe o singură notă, necesită ca toți debitorii să își prezinte scorurile de credit, informațiile despre venituri și istoricul ocupării forței de muncă pentru evaluare în procesul de subscriere. Păstrați acest lucru în minte ca să ia în considerare care să adăugați la împrumut.
motive pentru a include mai mult de un nume pe un credit ipotecar
există câteva motive pentru care un debitor ar putea dori să includă mai mult de un nume pe un credit ipotecar:
- aplicarea cu un co-debitor ar putea facilita calificarea pentru un împrumut. Dacă co-împrumutatul are un credit bun și un venit constant, de exemplu, acest lucru vă poate ajuta să vă consolidați cererea și să vă îmbunătățiți șansele de a fi aprobat.
- aplicarea cu un co-debitor vă permite să puneți numele co-debitorului pe titlu. Acest lucru este important dacă intenționați să dețineți împreună casa. (Notă există și un alt mod de a adăuga pe cineva la titlu dacă doriți să evitați să treceți prin procesul de subscriere: o faptă quitclaim după închidere).
amintiți-vă co-debitori sunt ambele în întregime responsabil pentru plățile de împrumut. Dacă un debitor încetează să-și plătească partea din împrumut, celălalt trebuie să continue să plătească pentru a evita deteriorarea creditului sau pierderea locuinței.
cum să vă protejați
înainte de a fi de acord cu o ipotecă cu alte persoane, Protejați-vă și consultați-vă cu un avocat de afaceri sau imobiliar care vă poate explica opțiunile și schița riscurile cu care vă confruntați.
„contactați un avocat pentru a afla ce tip de entitate va lua titlul asupra proprietății. Acesta ar putea fi un SRL, o corporație, un trust sau un parteneriat”, spune Jim Finn, avocat la Clark, Hunt, Ahern & Embry din Cambridge, Massachusetts. „Odată ce decideți ce ar funcționa cel mai bine pentru situația dvs. particulară, atunci avocatul poate elabora documentele legale.”
dacă intri într-o investiție imobiliară cu câțiva prieteni sau membri ai familiei, formarea unui SRL poate proteja membrii de răspundere dacă există o dispută sau un proces sau dacă cineva nu mai plătește ipoteca sau dorește să vândă proprietatea.
„dacă este o investiție, aș sugera să facă un SRL pentru că asta le va oferi izolare de răspunderea personală”, spune Finn. „Ei ar avea un acord de operare care ar preciza modul în care vor împărți veniturile și vor împărți costurile.”
înainte de a forma un SRL, cu toate acestea, asigurați-vă că creditorul dvs. este deschis să ofere credite ipotecare SRL-urilor sau entităților similare, Spune Finn.
„unii creditori nu doresc ca trusturile sau LLC-urile să fie pe ipotecă; ei doresc persoane fizice”, spune Finn.
cum să eliminați un nume dintr-o ipotecă
este posibil să eliminați un nume dintr-o ipotecă, dar asta nu înseamnă că este ușor. Majoritatea creditorilor nu vor fi încântați să ia numele cuiva de pe împrumut, deoarece înseamnă că acum există o persoană mai puțin pentru a plăti împrumutul înapoi.
în cazul în care creditorul este dispus, deși, probabil va trebui să recalifice pentru împrumut pe cont propriu. Dacă aveți un împrumut assumable, acest proces poate fi un pic mai ușor.
o altă opțiune este refinanțarea ipotecii fără co-debitor. Desigur, va trebui să se califice pentru o refinanțare, la fel ca orice alt credit ipotecar.
dacă nu sunteți legați de proprietate, puteți încerca, de asemenea, să vindeți casa. Ești apoi liber să cumpere o altă casă fără un co-debitor.
Aflați mai multe:
- 6 întrebări fiecare cuplu necăsătorit ar trebui să ceară înainte de a cumpăra o casă
- puteți transfera un credit ipotecar la altcineva?
- cum ar trebui să vă numiți casa?