doriți să deschideți un magazin „cărămidă și mortar” și trebuie să închiriați o proprietate imobiliară comercială? Când examinați costul închirierii unui spațiu de birou, este posibil să observați NNN pe contractul de închiriere. S-ar putea să vă întrebați: „Ce este NNN?”
dacă nu sunteți familiarizați cu termenul de leasing triplu net, sunteți în locul perfect. Fie că sunteți un chiriaș interesat sau în investiții imobiliare, acest post este pentru tine!
salt înainte la
ce este NNN?
NNN este un tip de ușurință imobiliară comercială numită leasing triplu net (NNN). Toate contractele de leasing comerciale au o sumă de chirie de bază care percepe un chiriaș pe metru pătrat pe an.
cu toate acestea, o clădire închiriată triplă netă va face chiriașul responsabil pentru plata cheltuielilor de funcționare. Suma netă a tripei este de obicei mai mică decât suma de bază.
de exemplu, un proprietar face publicitate unei chirii de 30 USD NNN pe mp. ft. NNN indică faptul că este un contract de închiriere triplu net. Prin urmare, suma chiriei de bază pe an pentru un spațiu de 1.000 de metri pătrați este de 30.000 USD pe an sau 2.500 USD pe lună.
suma de bază = chirie pe picior pătrat x picior pătrat = $30/pic.pătr x 1.000 pic. pătr = $30.000 pe an sau $2.500 pe lună
cu toate acestea, o sumă NNN pe an de $10 ar produce $10.000 pe an ($10/pic. pătr xsqft000 pic. pătr) sau aproximativ $833 pe lună.
astfel, chiria lunară totală pentru chiriaș este de aproximativ $3,333 ($2,500 + $833).
ca un alt exemplu, un proprietar face publicitate unui 2.500 mp disponibil. ft. spațiu într-una din clădirile lor de birouri. Chiria este de $ 20 NNN pe mp. ft. Suma triplă netă de închiriere este de 8 USD pe mp. ft.
suma chiriei de bază se calculează la 50.000 USD pe an (20 USD x 2.500) sau aproximativ 4.166 USD pe lună. Suma netă triplă se calculează la 20.000 USD pe an (8 USD x 2.500) sau aproximativ 1.666 USD pe lună.
prin urmare, chiria lunară pentru că 2.5000 mp. ft. spațiul este de aproximativ 5.832 USD pe lună!
ce includ cheltuielile NNN?
NNN înseamnă Net Net Net. Cheltuielile NNN sunt desemnate pentru a plăti impozitele pe proprietate, asigurarea proprietății și întreținerea zonei comune (CAM).
cama include de obicei întreținerea zonei exterioare, cum ar fi îndepărtarea zăpezii și întreținerea parcării. Un proprietar poate include utilități ca parte a cheltuielilor. Prin urmare, este întotdeauna important să revizuiți amprenta fină a contractului de închiriere.
astfel, un proprietar folosește aceste cheltuieli nete pentru a determina cât de mult ar trebui să fie suma NNN.
de exemplu, un investitor în proprietăți comerciale trebuie să plătească 8.000 de dolari în impozite imobiliare, 2.000 de dolari în asigurări de proprietăți, 2.000 în întreținere pe an, 12.000 de dolari în cheltuieli nete totale pe an. Astfel, suma netă triplă pentru un 2.000 SF. spațiul este de 6 USD / mp pe an (12.000 USD / 2.000 mp).
cu toate acestea, dacă există mai multe spații comerciale de construcție, atunci suma triplă netă ar fi mai mică, deoarece proprietarul împarte cheltuielile nete între chiriași și suprafața pătrată pe care o închiriază.
de exemplu, cheltuielile nete totale pentru o proprietate de 3.000 mp sunt de 12.000 USD. Astfel, suma totală netă de leasing este de $4 / Pic. pătr an. În cazul în care există trei chiriași, fiecare închirierea 1000 pic.pătr, fiecare chiriaș va avea o cheltuială NNN de $1.30/pic. pătr an.
există un contract de leasing net unic sau un contract de leasing Net dublu?
un singur contract de leasing net este atunci când chiriașul este de acord să plătească suma chiriei de bază și impozitele pe proprietate.
pe de altă parte, un contract de leasing dublu net este atunci când un chiriaș plătește pentru două dintre NNN. De exemplu, un chiriaș va acoperi impozitele pe proprietate și asigurarea proprietății, dar nu și întreținerea zonei comune.
care sunt beneficiile NNN?
proprietățile comerciale cu contracte de leasing nete triple tind să aibă un risc relativ scăzut. Deși proprietarul este în cele din urmă responsabil pentru plata impozitelor imobiliare, asigurarea clădirilor și întreținerea zonei comune, suma NNN plătește pentru aceste cheltuieli.
când vine vorba de o investiție imobiliară rezidențială, unii investitori reprezintă toate cheltuielile de funcționare, inclusiv impozitele, asigurările și ipoteca. O investiție bună are un venit brut din chirii care acoperă toate costurile sale și produce un anumit flux de numerar, care este de obicei 100 USD pe proprietate.
din acest motiv, investițiile imobiliare comerciale Arată mai atractive decât investițiile imobiliare rezidențiale!
proprietarii comerciali se referă la aceste tipuri de chiriași drept chiriași „la cheie”, deoarece plătesc toate cheltuielile.
la cheie implică faptul că nu există nicio lucrare suplimentară efectuată. În ceea ce privește investițiile rezidențiale și nu există o muncă de reabilitare, investitorii apelează la o proprietate la cheie, deoarece chiriașul rezidențial se poate muta în prima zi.
în ceea ce privește chiriașul, costul suplimentar este neglijabil din cauza locației principale a proprietății. Locația va oferi oportunități de a alimenta afacerea chiriașului și de a acoperi această cheltuială.
leasing net absolut vs. Leasing brut modificat
proprietarii și brokerii imobiliari schimbă adesea termenul contract de leasing triplu net cu un contract de leasing net absolut. Cu toate acestea, există o diferență în detalii între un contract de leasing net absolut adevărat și un contract de leasing brut modificat.
un contract de leasing net absolut adevărat este atunci când o proprietate comercială este relativ nouă. Prin urmare, chiriașii primesc responsabilitatea de a plăti pentru întreținerea clădirii.
cu toate acestea, în timp, proprietarul va prelua majoritatea cheltuielilor. Acest tip de leasing se numește leasing brut modificat.
unii investitori își vând proprietatea comercială înainte de încheierea contractului de închiriere NET absolut. Această strategie le permite să evite preluarea unui contract de închiriere brut modificat la reînnoire.
care sunt riscurile unui contract de leasing NNN?
de obicei, un chiriaș pentru o proprietate comercială va fi o companie cunoscută, cum ar fi CVS sau Starbucks, și își va plăti suma de leasing în avans. Cu toate acestea, există uneori un „magazin mamă și pop” care dorește să închirieze spațiu în clădirea de birouri.
indiferent de investiții imobiliare (comerciale sau rezidențiale), proprietarii ar trebui să facă întotdeauna lor due diligence atunci când vine vorba de a accepta un chiriaș. Încă vrem să oferim oamenilor și întreprinderilor mici o șansă, dar trebuie să cântărim argumentele pro și contra.
de exemplu, am avut un solicitant interesat de una dintre proprietățile mele. Cu toate acestea, după ce a făcut o verificare de fond pe ele, am descoperit au avut un scor de credit scăzut și două evacuări, ca parte a istoriei lor de închiriere!
cu toate acestea, după ce am făcut în continuare due diligence, am descoperit că una dintre evacuările a fost o eroare în raport. În ceea ce privește cealaltă evacuare, reclamantul a fost un garant pentru bunica lor, care nu a onorat contractul de închiriere.
am acceptat cererea lor. Cu toate acestea, am avut noi chiriași adăuga mai multă piele în joc prin plata chiriei de patru luni în avans!
concluzie
un contract de leasing triplu net (NNN) este atunci când chiriașii acoperă cheltuieli suplimentare pe lângă chiria de bază, cum ar fi impozitele pe proprietate, Asigurarea și întreținerea zonei comune. Proprietarii se referă adesea la aceste tipuri de chiriași ca chiriași „la cheie”, deoarece își asumă cele mai multe costuri.
aceste costuri nu plătesc pentru cei care ajută la operarea clădirii, cum ar fi o companie de administrare a proprietății.
dacă sunteți un chiriaș care doresc să semneze un contract de leasing imobiliar pe o proprietate comercială, asigurați-vă că pentru a citi amendă de imprimare și de a înțelege ce cheltuielile pe care le acoperă.
dacă sunteți proprietar, trebuie să acceptați că proprietatea poate să nu fie întotdeauna o proprietate de închiriere triplă netă absolută. Încă mai trebuie să aveți o strategie de ieșire, indiferent dacă aceasta este încasarea sau efectuarea unui schimb 1031 și înlocuirea acestuia cu o altă proprietate comercială!
- Bio
- ultimele postări
ultimele postări de Jonathan (vezi toate)
- pivniță vs subsol: 9 diferențe cheie clare pentru a vă înțelege mai bine casa – 30 decembrie 2021
- ce este o mansardă? 10 lucruri cheie de luat în considerare pentru următoarea mișcare de vis – 27 decembrie 2021
- soacra Suite: 8 lucruri cheie de luat în considerare înainte de a adăuga un nou spațiu – decembrie 26, 2021