cerere și ofertă: piața imobiliară

pentru majoritatea oamenilor, o casa (sau plat) este cel mai valoros lucru pe care le va deține vreodată.

este important să înțelegem rolul pe care îl joacă prețurile locuințelor în economie și impactul pe care îl au.

Banca Angliei monitorizează schimbările de pe piața imobiliară pentru a evalua riscurile pentru sistemul financiar și economia în ansamblu. Piața imobiliară angajează un număr mare de oameni în construcții, vânzări, mobilier și accesorii și reprezintă un procent considerabil din valoarea PIB. Piața este strâns legată de cheltuielile de consum și, prin urmare, este un sector extrem de important al economiei.

conceptele de cerere și ofertă pot fi aplicate pentru a înțelege modificările prețurilor locuințelor și impactul asupra economiei.

care este piața imobiliară?

piața imobiliară reunește diferite părți interesate, cum ar fi proprietarii de case care își vând proprietățile, persoanele care doresc să cumpere o proprietate, chiriașii, investitorii care cumpără și vând proprietăți exclusiv în scopuri investiționale, contractanții, renovatorii și agenții imobiliari, care acționează ca facilitatori în procesul de cumpărare sau vânzare a unei proprietăți.

în Marea Britanie, două treimi din gospodării dețin proprietatea în care trăiesc, iar restul de treime din gospodării sunt chiriași, împărțiți în mod egal între închirierea privată și cea socială. Astfel, putem împărți oamenii în:

• proprietari – fie proprietari simpli, fie cu ipotecă;
• chiriași privați – persoane care închiriază de la proprietari privați;
• chiriași sociali – persoane care închiriază de la autoritățile locale și asociațiile de locuințe.

există mulți factori determinanți ai cererii și ofertei pe piața imobiliară, dintre care mulți sunt legați de factori demografici. Astfel de factori includ dimensiunea pieței, rata căsătoriilor, divorțurile și decesele. Cu toate acestea, factori precum venitul, disponibilitatea creditului, ratele dobânzilor și preferințele consumatorilor sunt, de asemenea, importante.

de ce este importantă piața imobiliară pentru economie?

schimbările de pe piața imobiliară sunt întotdeauna acordate o astfel de importanță datorită relației prețurilor locuințelor cu cheltuielile consumatorilor. Modificările prețurilor locuințelor și numărul de vânzări afectează câți bani trebuie să cheltuiască oamenii. Având în vedere că cheltuielile gospodăriilor reprezintă două treimi din activitatea economică totală a Marii Britanii, orice modificare a consumului este probabil să aibă un impact major asupra economiei în ansamblu. Observarea pieței imobiliare ne ajută să evaluăm cererea generală de bunuri și servicii.

când prețurile locuințelor cresc, acei consumatori care dețin propriile case au devenit acum mai buni, deoarece casele lor valorează mai mult. Acest ‘efect de avere’ crește încrederea proprietarilor de case, care la rândul său crește consumul. Unii dintre acești proprietari vor decide să achiziționeze împrumuturi suplimentare față de valoarea casei lor. Împrumuturile sunt apoi cheltuite în economie pentru bunuri și servicii, crescând astfel cererea agregată și PIB-ul.

cu toate acestea, atunci când prețurile locuințelor scad, proprietarii de case își pierd încrederea, deoarece casa lor valorează acum mai puțin decât înainte. Acest lucru devine o problemă majoră în cazul în care prețurile au scăzut suficient pentru a face casa lor în valoare de mai puțin de restul ipotecare neplătite – cunoscut sub numele de ‘capital negativ’. Prin urmare, proprietarii de case își vor reduce consumul și vor fi mai puțin susceptibili să întreprindă noi împrumuturi.

marea majoritate a proprietarilor de case vor fi luat o ipotecă pentru a-și cumpăra casa. Ipotecile sunt cea mai mare sursă de datorii pentru gospodăriile din Marea Britanie. Mai mult de 70% din împrumuturile gospodăriilor sunt datorii ipotecare. Jumătate din toți proprietarii de case care locuiesc în casa pe care o dețin încă își plătesc ipoteca. Prin urmare, gospodăriile ar putea brusc să-și rețină cheltuielile în perioadele de incertitudine, deoarece încep să se îngrijoreze de rambursarea datoriilor. Acest lucru are un efect knock-on asupra restului economiei, și o mică problemă poate deveni brusc una mare.

pe lângă faptul că afectează cheltuielile generale ale gospodăriilor, cumpărarea și vânzarea de case afectează și economia în mod direct. Investițiile în locuințe reprezintă o parte mică, dar imprevizibilă, a producției totale din economie. Există două moduri diferite în care cumpărarea și vânzarea de case impactul PIB.

prima este atunci când este achiziționată o nouă construcție. Acest lucru contribuie direct la PIB prin investiții în teren pentru a construi casa pe, achiziționarea de materiale și crearea de locuri de muncă. Odată ce proprietarii de case muta în ele contribuie, de asemenea, la economia locală: adică cumpărături la magazinele locale.

al doilea este atunci când o casă existentă este cumpărată sau vândută. Achiziționarea unei locuințe existente nu are același impact asupra PIB-ului. Cu toate acestea, aceasta contribuie în continuare la PIB: adică de la onorariile agenților imobiliari și ale avocaților și costurile de mutare până la achiziționarea de mobilier nou.

de ce se schimbă prețurile locuințelor: cerere și ofertă

Cerere: Cererea de locuințe poate fi definită ca cantitatea de proprietăți pe care cumpărătorii de locuințe sunt dispuși și capabili să le cumpere la un preț dat într-o anumită perioadă de timp. Factorii care afectează cererea de locuințe includ:

• venituri reale: dacă veniturile reale cresc, cererea de locuințe crește din cauza creșterii nivelului de trai.
• costul unui credit ipotecar: dacă există o creștere a ratelor dobânzilor în economie, ratele dobânzilor ipotecare sunt susceptibile să crească prea. Acest lucru face ca costul finanțării unui împrumut să fie mai scump și, prin urmare, va vedea o scădere a cererii.
• disponibilitatea creditului: cu cât mai multe bănci de creditare și societăți de construcții sunt dispuse să ofere, cu atât mai mulți oameni vor împrumuta și cheltui pe locuințe și, prin urmare, prețurile mai mari ale locuințelor vor fi.
• creștere economică: când economia se află în etapele de redresare și boom ale ciclului de afaceri, salariile cresc. Acest lucru va crește cererea de case.
• populație: când populația crește sau dacă există o creștere a gospodăriilor cu o singură persoană, cererea de locuințe crește.
• ocuparea forței de muncă/șomaj: cu cât este mai mare nivelul șomajului într-o economie, cu atât mai puțini oameni își vor putea permite locuințe.
• încredere: în cazul în care consumatorii se simt optimist cu privire la starea viitoare a economiei, acestea vor fi mult mai probabil pentru a merge mai departe cu achiziționarea unei case, crescând astfel cererea. Prețurile locuințelor tind să crească dacă oamenii se așteaptă să fie mai bogați în viitor.

aprovizionare: oferta de locuințe poate fi definită ca fluxul de proprietăți disponibile la un preț dat într-o anumită perioadă de timp. Oferta de locuințe include atât case noi, cât și proprietăți existente. Factorii care afectează oferta de locuințe includ:

• costurile de producție: cu cât costul de producție este mai mare, cu atât sunt construite mai puține case, reducând oferta de case care vin pe piață. Exemple de costuri includ: costurile forței de muncă, terenurile pentru dezvoltare și materialele de construcție.
• politica guvernului: dacă guvernul crește impozitarea și/sau reduce subvențiile pentru dezvoltările de case noi, vor fi construite mai puține case noi.
• numărul de firme de construcții: În funcție de obiectivele lor, cu cât există mai multe companii de construcții, cu atât este mai probabil să existe o creștere a ofertei de locuințe. Industria construcțiilor reprezintă aproximativ 7% din PIB-ul Regatului Unit.
• tehnologie și inovație: cu o tehnologie îmbunătățită și inovație în industria construcțiilor, casele devin mai ieftine și mai ușor de construit, crescând astfel oferta.
• cheltuielile guvernamentale pentru construirea de noi locuințe sociale: guvernul are capacitatea de a influența oferta de locuințe prin creșterea cheltuielilor pentru noi locuințe sociale.

elasticitatea prețului ofertei

oferta de locuințe noi pe termen scurt este prețul inelastic. Principalul motiv pentru aceasta este timpul necesar pentru a construi o casă nouă. Producția unei case poate dura mai multe luni, de la procesul de planificare până la finalizarea proiectului. Oferta se bazează, de asemenea, pe accesul la o forță de muncă calificată și pe disponibilitatea anumitor materiale de construcție.

din cauza ofertei inelastice, orice modificare a cererii poate avea un efect semnificativ asupra prețului. Acest lucru este ilustrat de diagrama, care arată o creștere proporțională mai mare a prețului decât cantitatea atunci când cererea crește de la D1 la D2.

actuala piață imobiliară din Marea Britanie

în ciuda climatului economic actual și a efectelor restricțiilor de blocare asupra consumatorilor, prețurile locuințelor au crescut, iar vânzările au fost reluate acum. Rightmove, care promovează 95% din casele de vânzare, afirmă că piața imobiliară a văzut cea mai aglomerată lună în mai mult de 10 ani în iulie. În timpul verii, piața imobiliară vede de obicei o perioadă de acalmie în activitate. Cu toate acestea, de la relaxarea blocării, a existat o rafală de activitate din partea cumpărătorilor și vânzătorilor. Din iulie 2019, prețurile locuințelor au crescut cu 1,7%, potrivit Nationwide Building Society.

agenția imobiliară din Londra, Hamptons, afirmă că proprietarii de case își prezintă acum planurile în mișcare, deoarece experiența blocării i-a încurajat să caute mai mult spațiu. Piața ipotecară este, de asemenea, foarte favorabilă în acest moment în ceea ce privește ratele dobânzilor, iar cererea de închiriere continuă să crească în Marea Britanie.

creșterea activității pe piață a fost, de asemenea, ajutată de anunțarea unei sărbători de timbru până în martie 2021. Astfel, pragul peste care se plătește taxa de timbru se ridică de la 125 000 la 500 000 la 500 000. Agenția imobiliară, Savills, a înregistrat, de asemenea, o creștere a numărului de cumpărători noi care se înregistrează la serviciul său, mai mult decât dublu față de numărul înregistrat în iulie 2019. Se crede că, împreună cu economiile fiscale din taxa de timbru, experiențele oamenilor în blocare i-au făcut să-și evalueze spațiul de locuit actual și să-și reconsidere nevoile de locuințe.

cu toate acestea, având în vedere că economia se confruntă cu cea mai profundă recesiune înregistrată, există îngrijorare cu privire la cât timp piața poate rezista forțelor economice care scad prețurile.

din punct de vedere istoric, scăderea prețurilor locuințelor a fost atât o cauză, cât și o consecință a recesiunilor economice. În timpul crizei financiare din 2008, prețurile locuințelor au scăzut cu aproximativ 30%. Așa cum am menționat anterior, pentru majoritatea oamenilor, o casă este cel mai valoros lucru pe care îl vor deține vreodată și, prin urmare, consumatorii sunt extrem de interesați de valoarea sa. Încrederea consumatorilor este unul dintre factorii cheie care afectează cererea de locuințe. Dacă consumatorii se simt pesimiști cu privire la starea viitoare a economiei, vor fi mai puțin susceptibili să continue achiziționarea unei case, scăzând astfel cererea. Biroul britanic pentru responsabilitate bugetară, Autoritatea de supraveghere fiscală a țării, estimează că, în această scădere, prețurile vor scădea cu 5% în acest an și cu 11% în 2021.

diverse scheme guvernamentale puse în aplicare pentru a ajuta în timpul blocării încep să se încheie. Principala-schema de concediu, care a înlocuit 80% din veniturile lucrătorilor eligibili – se încheie în octombrie. Se estimează că condițiile de pe piața forței de muncă vor slăbi semnificativ în trimestrele următoare, rata șomajului urmând să crească pentru restul anului. Dacă aceste previziuni se vor materializa, probabil că vor diminua din nou activitatea locativă.

concluzie

fluctuațiile prețurilor locuințelor și ale tranzacțiilor tind să amplifice volatilitatea ciclului economic. Prin urmare, este esențial să înțelegem ce influențează astfel de schimbări. Înțelegerea modului în care factorii de cerere și ofertă influențează piața imobiliară poate permite părților interesate cheie să facă previziuni mai bune despre activitatea viitoare și să planifice în consecință. Piața actuală a înregistrat o creștere de la relaxarea restricțiilor, dar există îngrijorarea că aceasta a fost alimentată de cererea pent-up. Prin urmare, perspectivele prețurilor locuințelor sunt incerte, iar efectele depline ale unei recesiuni economice nu au fost încă realizate.

articole

• cum afectează piața imobiliară economia?

Bank of England Knowledge Bank

• economia pieței imobiliare (prezentare revizie)

Tuto2u

• taxa de timbru spurs de vacanță pe mutari acasă

Financial Times, James Pickford (7/8/20)

• piața imobiliară misterios robust din Marea Britanie

Financial Times, editorial (20/8/20)

• piața imobiliară are cea mai aglomerată lună în mai mult de 10 ani

The Guardian, Hilary Osborne (17/8/20)

întrebări