dacă dețineți un apartament, atunci aveți dreptul să vă prelungiți contractul de închiriere cu 90 de ani la o chirie nulă. Acesta este un drept individual acordat tuturor proprietarilor de apartamente dacă îndeplinesc anumite criterii.
alternativ, puteți coopera cu alți proprietari de apartamente din clădirea dvs. și puteți cumpăra proprietatea liberă a clădirii (cunoscută sub numele de dreptul la drepturi colective).
mai jos sunt întrebări și răspunsuri cu privire la dreptul de a prelungi contractul de închiriere a apartamentului dvs. rezidențial.
pentru mai multe informații, consultați Întrebările frecvente privind cumpărarea proprietății libere a apartamentelor cu alți chiriași. Odată ce proprietatea liberă a clădirii a fost achiziționată, puteți solicita apoi acordarea unui contract de închiriere extins.
care este legislația relevantă?
Legea privind reforma, locuințele și dezvoltarea urbană din 1993 (Legea).
care sunt criteriile de calificare?
principalele sunt următoarele, dar trebuie remarcat faptul că există o serie de excepții:
- apartamentul trebuie să fie deținut în baza unui contract de închiriere pe termen lung, adică a fost acordat inițial pentru un termen mai mare de 21 de ani
- apartamentul trebuie să fi fost deținut de dvs. mai mult de doi ani. Această dată începe de la momentul în care sunteți înregistrat ca proprietar la Cartea Funciară.
nu este necesar să fi locuit în apartament. Nu există o calificare de rezidență. De asemenea, nu contează dacă contractul de închiriere este deținut în numele dvs. personal sau de către o companie pe care o controlați.
care sunt unele dintre excepții?
contractul de închiriere este supus unui contract de închiriere inferior, care în sine este un contract de închiriere eligibil sau este un contract de închiriere de afaceri sau proprietarul este un fond de locuințe caritabil. Alternativ, dacă ați făcut anterior o reclamație, nu puteți face una nouă decât după ce a trecut cel puțin un an.
există și alte excepții, astfel încât înainte de a continua, trebuie să ne contactați pentru a verifica propria situație individuală.
de ce ar trebui să mă extind?
contractul dvs. de închiriere este un bun care pierde. Pe măsură ce durata contractului de închiriere scade, valoarea acestuia scade. Punctele particulare de reținut sunt:
- veți plăti mai mult pentru a vă prelungi contractul de închiriere dacă termenul dvs. de închiriere a mai rămas mai puțin de 80 de ani. Acest lucru ar putea fi semnificativ. În mod normal, este recomandabil să prelungiți înainte ca contractul de închiriere să atingă această limită.
- creditorilor nu le plac contractele de leasing rezidențiale scurte. Este posibil să întâmpinați dificultăți dacă doriți să vă vindeți apartamentul dacă termenul neexpirat al contractului de închiriere este mai mic decât criteriile stabilite de majoritatea creditorilor. Creditorii diferite au criterii diferite, dar, în general, acestea sunt în căutarea pentru un termen neexpirat de cel puțin 60 de ani.
cât timp pot prelungi contractul de închiriere?
puteți adăuga 90 de ani la ceea ce a mai rămas din contractul de închiriere existent. De exemplu, dacă mai aveți 80 de ani din contractul de închiriere, vi se va acorda un nou contract de închiriere de 170 de ani.
cât va costa?
va trebui să plătiți o primă proprietarului pentru a acorda prelungirea contractului de închiriere. Calculul evaluării pentru calcularea primei este complex. În linii mari, se calculează în funcție de chiriile și randamentele solului și de lungimea termenului neexpirat. Serviciul de consultanță pentru închiriere are un calculator bun pentru a calcula costul probabil al primei.
veți avea, de asemenea, propriile costuri profesionale, care vor fi cele ale avocaților și inspectorilor dvs. și, în cazuri mai complexe, cele ale unui avocat.
de asemenea, rețineți că, dacă trimiteți o notificare proprietarului dvs. în temeiul Legii, veți fi, de asemenea, personal răspunzător pentru costurile rezonabile ale proprietarului pe care le suportă în legătură cu:
- orice investigație pe care proprietarul trebuie să o efectueze pentru a verifica dacă vă calificați pentru dreptul la un nou contract de închiriere
- obținerea unei evaluări a apartamentului dvs.
- negocierea și acordarea unui nou contract de închiriere pentru dvs.
în plus, vor exista costurile obișnuite asociate oricărei tranzacții de transport, cum ar fi:
- taxa de timbru impozitul pe teren (în funcție de prețul pe care îl plătiți)
- taxe de Carte Funciară
- plăți, cum ar fi taxele de căutare, care în Londra sunt, de obicei, 300 – 300.
dacă problema trebuie să ajungă la Tribunalul de prim nivel (TTF), atunci propriile costuri vor fi mai mari. În cele din urmă, va trebui să plătiți un depozit legal, care este de 10% din suma introdusă în notificarea inițială de revendicare ca fiind estimarea chiriașului primei care începe procesul.
voi avea nevoie de un evaluator?
vă recomandăm întotdeauna să aveți o evaluare formală de la un evaluator specializat în acest domeniu. Chiar și pentru negocieri, trebuie să aveți o idee despre cât de mult este probabil să plătiți. În plus, este necesar să specificați un preț în anunțul inițial. În cazul în care prețul este nerealist, acest lucru ar putea duce la notificarea dvs. declarată nevalidă sau ar putea determina proprietarul să intre în litigii care ar putea fi costisitoare.
ce se întâmplă dacă există o dispută?
legea prevede un calendar pentru ambele părți să urmeze, cu orice litigiu cu privire la termenii noului contract de leasing sau prima care urmează să fie decisă de Tribunalul primul nivel. Această cerere la TTF trebuie depusă în termen de șase luni de la contra-Notificarea proprietarului. Nerespectarea acestui termen va duce la retragerea cererii dvs.
am o ipotecă peste apartament. Trebuie să sfătuiesc creditorul că doresc să-mi prelungesc contractul de închiriere?
nu neapărat ca actul păstrează creditor de securitate prin schimbarea în mod eficient taxa lor de contract de leasing existente la noul contract de leasing. Cu toate acestea, vă recomandăm să îi contactați ca un act de curtoazie, deoarece cartea funciară este probabil să îi avertizeze cu privire la cererea de înregistrare a noului contract de închiriere și, în orice caz, poate doriți să luați un împrumut suplimentar pentru a plăti prima și costurile.
mă gândesc să cumpăr un apartament care are o lungime scurtă de termen. Ce pot face?
cu condiția ca vânzătorul să dețină apartamentul de mai mult de doi ani, puteți fi de acord cu vânzătorul să trimiteți o notificare de revendicare și apoi să vă transferați drepturile în temeiul acestei revendicări atunci când finalizați achiziția.
clădirea mea are mai mult de un proprietar, deci ce fac?
acest lucru nu este neobișnuit în centrul Londrei. Proprietarul relevant este cel al cărui interes este suficient de lung pentru a acorda noul contract de închiriere de 90 de ani plus durata rămasă a termenului. În cele mai multe cazuri, va fi deținătorul liber, dar unele blocuri pot avea un proprietar intermediar care deține un contract de închiriere pe 200 de ani. În acest caz, este probabil să fie proprietarul intermediar.
cât va dura întregul proces?
din experiența noastră, sfătuim clienții că șase până la nouă luni este norma. Dacă problema trebuie să meargă la TTF, atunci va fi mai lungă.
ce zici de negocierea cu proprietarul în afara procedurii legale? Care sunt avantajele și dezavantajele acestui lucru?
aceasta poate fi singura dvs. opțiune dacă nu vă calificați în conformitate cu Legea. Cu toate acestea, din experiența noastră, puteți ajunge să plătiți mai mulți bani decât dacă aduceți o cerere formală, plus că nu aveți control asupra cât de repede va răspunde proprietarul. Cu o cerere formală există un calendar definit cu sancțiuni pentru neconformitate.
dar termenii contractului de leasing extins – sunt aceștia aceiași cu contractul de leasing existent sau pot fi variați?
Legea spune că noul contract de închiriere trebuie să fie în aceleași condiții ca și contractul de închiriere existent. Cu toate acestea, există câteva excepții limitate la acest lucru:
- în cazul în care contractul de închiriere existent include bunuri care nu trebuie incluse în noul contract de închiriere
- în cazul în care s-au făcut modificări fizice ale proprietății de la acordarea contractului de închiriere existent
- în cazul în care provizioanele pentru taxa de serviciu au fost trase în mod defectuos, astfel încât proprietarul nu poate recupera costul integral al reparațiilor sau al asigurării.
ce se întâmplă dacă proprietarul meu lipsește? Cum aflu cine este deținătorul liber?
dacă proprietarul dvs. nu poate fi găsit, va trebui să vă adresați instanțelor pentru ceea ce este cunoscut sub numele de „ordin de intrare în drepturi”. Va trebui să dovediți instanței că aveți dreptul de a achiziționa un nou contract de închiriere și că ați făcut toate întrebările rezonabile pentru a vă localiza proprietarul, dar nu ați reușit să faceți acest lucru.
cum rămâne cu finanțarea prelungirii contractului de închiriere?
dacă creditorul dvs. existent nu este pregătit să facă un avans suplimentar, atunci va trebui să recurgeți la economii sau ajutor din partea familiei.
sunt proprietar/proprietar și am primit o notificare de la chiriașul meu care solicită un nou contract de închiriere. Ce să fac?
orice ai face, nu-l ignora crezând că problema va dispărea. Dacă nu răspundeți cu o contra-notificare oficială a proprietarului în termenul specificat, care este în mod normal la două luni de la primirea notificării chiriașului, veți fi obligat să acordați noul contract de închiriere la prețul stabilit în notificarea chiriașului.
ar trebui să numiți un avocat care să verifice dacă chiriașul are dreptul să depună cererea și să întocmească o contra-notificare oficială. Un evaluator ar trebui, de asemenea, să fie numit pentru a vă sfătui cu privire la prima probabil să perceapă. Aceste costuri ar trebui în cele din urmă toate fi recuperabile de la chiriaș aduce creanța împotriva ta.
ce informații aveți nevoie de la mine ca chiriaș pentru a depune o cerere?
vom avea nevoie de următoarele:
- detalii despre proprietatea dvs. asupra apartamentului; de obicei, un titlu de Carte Funciară va fi suficient
- o copie a contractului de închiriere
- detalii despre proprietarul dvs.; din nou, un titlu de carte funciară din interesul proprietarului va face. Dacă nu, atunci o copie a ultimei dvs. cereri de chirie / serviciu, care ar trebui să aibă detaliile proprietarilor
- ID – ul dvs.-trebuie să vă vedem pașaportul și o factură recentă de utilități pentru a dovedi reședința.
link-uri utile
- serviciul de consultanță pentru închirierea
- calculator de extindere a închirierii
- extensie de închiriere – Noțiuni de bază
- Cartea Funciară
- Alep