cât timp va dura totul?
dacă proprietatea este goală și cumpărătorul nu necesită o ipotecă, o vânzare sau cumpărare poate fi teoretic finalizată în câteva zile, dar acest lucru este foarte neobișnuit. Acestea fiind spuse, am făcut-o de multe ori
este mult mai probabil că va fi necesară o ipotecă și va exista un lanț de tranzacții, iar dacă acesta este cazul, va dura de obicei 4-6 săptămâni pentru a face schimb de contracte și apoi încă 2-4 săptămâni între schimbul de contracte și finalizare, făcând un total de 6-10 săptămâni de la început până la sfârșit.
toți avocații și personalul nostru vor face tot ce pot pentru a progresa tranzacția dvs. cât mai repede posibil, dar nu putem oferi nicio garanție cu privire la cât timp va dura – și nu ar trebui să credeți pe nimeni care o face! Dacă clienții au un anumit interval de timp în minte, mai ales dacă există un motiv specific, cum ar fi emigrarea sau mutarea la un nou loc de muncă, recomandăm clienților să spună acest lucru cât mai curând posibil, deoarece există întotdeauna posibilitatea de a prezenta o dată de finalizare „țintă” pentru a ajuta la concentrarea minții tuturor
cât de curând trebuie să plătesc bani?
dacă achiziționați o proprietate, vă vom solicita aproximativ 350,00 de la început pentru a acoperi lucrările inițiale, inclusiv taxele de căutare care vor fi plătite în numele dvs. Soldul Prețului și costurile avocaților va fi plătit cu puțin timp înainte de finalizare, cu excepția cazului în care împrumutați mai mult de 90% din prețul de achiziție, caz în care poate fi necesar înainte de schimbul de contracte.
dacă sunt doar de vânzare, nu trebuie să plătească orice bani în avans. Orice ipotecă, precum și costurile și Comisioanele agenților imobiliari, vor fi plătite din veniturile din Vânzare la finalizare înainte ca orice sold să vă fie trimis.
am nevoie de un sondaj?
dacă obțineți o ipotecă, un evaluator va inspecta proprietatea în numele creditorului. Deși raportul său vă va oferi o indicație dacă el crede că proprietatea este în valoare de suma pe care le-ați cerut să împrumute nu va fi capabil să se bazeze pe ea dacă lucrurile merg prost, deoarece aceste informații sunt furnizate în beneficiul creditorului, nu a ta.
pentru o taxă suplimentară, vi se va oferi de obicei opțiunea de a aranja ca același evaluator să efectueze un „raport al cumpărătorilor de locuințe”mai detaliat. Acest lucru poate fi invocată de tine, deci, dacă la o dată ulterioară veți găsi o problemă care nu este menționat în raport s-ar putea avea unele căi de atac împotriva evaluatorului.
dacă proprietatea este destul de veche sau dacă sunteți preocupat în mod special de un aspect al stării sale, puteți obține un raport complet de anchetă structurală, care este și mai detaliat, dar costă mai mult ca rezultat.
amintiți-vă întotdeauna regula de aur este „lăsați cumpărătorul să se ferească”, astfel încât (cu condiția să nu fi fost indus în eroare în mod deliberat) veți fi responsabil pentru orice probleme pe care le descoperiți odată ce vă mutați.
ce tip de sondaj ar trebui să am?
1. Asigurați-vă că inspectorul este independent. Agenții imobiliari recomandă, dar au fost plătiți pentru a face acest lucru? Posibil. Este o ofensă să nu-ți spun.
2. Verificați dacă inspectorul dvs. este actualizat. Există acum două niveluri de sondaj. Nivelul 2 și nivelul 3. Ușor. Deci, ce ți se spune? Studiu Structural? Anchetă completă? Inspecția clădirii? Acestea sunt descrieri vechi și învechite.
3. Vorbește cu inspectorul tău. Inspectorii adecvați lucrează și vă susțin. Dacă tot ce ți se spune este „verifică-l”, care este rostul?
4. Ia ce vrei. Spuneți inspectorului ce doriți și apoi comparați prețurile. Nu cereți doar un preț și un timp.
5. Nu comparați doar prețurile online. Cele mai ieftine sondaje plătesc pentru a ajunge în partea de sus a site-urilor de comparație. Toate sondajele nu sunt la fel. Nu vă lăsați păcăliți; nu este doar o cutie de fasole.
6. Cât valorează informația? Cât cheltuiți pentru cumpărarea casei? Vrei un sondaj care costă mai puțin decât un serviciu de mașină de spălat? Nu este o idee bună – dar asigurați-vă că obțineți ceea ce plătiți.
7. Vă ajutați mama/tatăl/copilul să cumpere o casă? Găsirea profesioniștilor care îi vor ajuta și îi vor sfătui este cel mai bun cadou pe care îl puteți oferi.
8. Cine este inspectorul tău? Ele sunt toate la fel cu siguranță? Nu. Inspectorii FRICS sunt bine calificați, iar un expert în construcții este instruit să raporteze defectele și problemele. FRICS oferă un raport de cumparatori bazat pe un sistem de avertizare standard de semafor. Inspectorii de construcții merg adesea la mai multe detalii.
9. Casa arată bine, este aproape nouă. Ce ar putea fi greșit? Deci, vrei doar să știi elementele mari și un prieten Constructor sa uitat la ea? Ce se întâmplă dacă ceva este greșit? Cât de mare este problema? Se va înrăutăți? Va afecta prețul? Cumpărarea înțelepciunii și a experienței merită fiecare bănuț. Obțineți un inspector local, independent și aflați!
cât de mult depozit voi avea nevoie?
în mod normal, un depozit de 10% care urmează să fie plătit la schimbul de contracte. Dacă cumpărați și vindeți avocatul dvs., puteți utiliza, de obicei, depozitul cumpărătorilor în legătură cu achiziția dvs., astfel încât nu va trebui să găsiți nimic.
dacă sunteți doar de cumpărare, valoarea depozitului poate depinde de mărimea ipotecii (dacă este cazul). Dacă este mai mică de 90%, atunci va trebui, de obicei, să găsiți 10% ca de obicei, dar dacă împrumutați mai mult decât acest lucru, este posibil să putem convinge vânzătorul să accepte orice sumă pe care o depuneți (sau uneori chiar doar suma costurilor și a plăților) dacă împrumutați până la 100%.
ce căutări sunt efectuate și de ce?
există șase tipuri principale de căutare care pot fi efectuate și vom decide care dintre ele este necesară în cazul dumneavoastră:
• căutarea autorității locale
aceasta dezvăluie detalii despre istoricul planificării proprietății și dacă Consiliul este conștient de orice încălcare a planificării, de asemenea, orice propuneri de noi drumuri sau scheme de trafic, ordine de conservare a copacilor, zone de conservare și orice alte probleme aflate sub controlul Consiliului care ar putea afecta proprietatea.
• căutare de drenaj
aceasta va arăta dacă scurgerile de apă de suprafață și/sau murdare intră sau nu într-o canalizare publică sau privată.
• căutare de mediu
s-a recomandat mai recent ca avocatul cumpărătorilor să efectueze și o căutare de mediu pentru a vedea dacă există depozite de deșeuri sau situri de eliminare a deșeurilor în zonă, dacă proprietatea a fost construită pe un vechi sit industrial și dacă există riscuri de teren contaminat,emisii toxice, inundații, surpare etc.
• căutare de Carte Funciară
aceasta se efectuează chiar înainte de finalizare pentru a afla dacă există noi Ipoteci înregistrate împotriva proprietății care nu au fost dezvăluite anterior. Dacă există, atunci avocatul cumpărătorilor va necesita în mod evident confirmarea că acestea vor fi rambursate.
dacă sunteți obținerea unui credit ipotecar creditorul va cere avocat pentru a efectua o căutare pentru a vă asigura că sunt nu sunt în stare de faliment! Destul de des, această căutare va afișa o intrare împotriva altcuiva cu un nume similar. Dacă da, vi se va cere să semnați o copie a rezultatului pentru a confirma că nu se referă la dvs.
• Chancel Search
aceasta poate fi o zonă complicată, iar pentru a face viața mai simplă, precum și pentru a oferi cea mai bună protecție împotriva răspunderii posibile, sfătuim clienții să obțină asigurare ca o chestiune de rutină, deoarece costul este de obicei mai mic decât costurile pentru a investiga complet această zonă.
pot face schimb de contracte înainte de a primi oferta ipotecară?
dacă, din orice motiv, oferta ipotecară este refuzată sau întârziată sau conține condiții pe care nu le puteți respecta banii, este posibil să nu fie disponibile atunci când este necesar, astfel încât ar fi extrem de periculos să schimbați contracte fără ea, vă sfătuim cu tărie să nu faceți acest lucru.
ce se întâmplă la schimbul de contracte?
schimbul de contracte are loc între avocatul cumpărătorului și avocatul vânzătorului, de obicei prin telefon. Ei verifică dacă clienții lor au semnat contracte identice, sunt de acord cu data finalizării și sunt de acord să își trimită reciproc contractele semnate de clienții lor imediat. În mod normal, Cumpărătorul este așteptat să plătească până la 10% din prețul de achiziție în această etapă ca depozit – acesta este în mod normal deținut de avocatul vânzătorului în așteptarea finalizării. Vă recomandăm să nu rezervați mutări sau să anunțați renunțarea la proprietatea închiriată până când nu a avut loc efectiv schimbul de contracte.
când are loc schimbul de contracte?
numai atunci când contractele au fost schimbate, tranzacția este obligatorie din punct de vedere juridic. Până atunci, fie vânzătorul, fie cumpărătorul ar putea încerca să renegocieze prețul de achiziție, data finalizării sau alți termeni conveniți sau pot retrage tranzacția cu totul și fără nicio obligație sau răspundere de a compensa cealaltă parte. Așa este legea în prezent.
odată ce schimbul de contracte a avut loc, toată lumea știe unde se află, când vor fi finalizate (ziua mutării) și când trebuie să transfere bani, să semneze documente și să confirme aranjamentele de mutare. Nu fi tentat să părăsească schimb până chiar înainte, sau chiar în aceeași zi ca, data de finalizare sunt cu scopul de. Vă recomandăm să acordați 7-10 zile lucrătoare între schimbul de contracte și finalizare. În practică, această perioadă poate fi uneori mai scurtă, dar există un risc crescut de a merge ceva greșit, deoarece cineva nu are timp să se organizeze.
avocatul cumpărătorului nu va face schimb de contracte până când nu este mulțumit de rezultatele tuturor căutărilor și întrebărilor legale, orice condiții și cerințe legale privind oferta ipotecară a cumpărătorului au fost îndeplinite, iar cumpărătorul este mulțumit de rezultatele sondajului.
Dacă fie cumpărătorul este dependent de vânzarea unei alte proprietăți, fie vânzătorul este dependent de o altă achiziție, va trebui să facă schimb de contracte simultan cu privire la tranzacțiile dependente.
ce se întâmplă la finalizare?
finalizarea este punctul în care avocatul cumpărătorului transferă banii de achiziție din contul său bancar în contul bancar al avocatului vânzătorului, proprietatea asupra proprietății este transferată cumpărătorului, iar avocatul vânzătorului aranjează ca cheile să fie predate cumpărătorului. Toate acestea se întâmplă în aceeași zi. Data legală de finalizare a fost convenită înainte de schimbul de contracte, iar data face parte din contract.
care sunt cauzele comune ale întârzierii?
puteți fi siguri că ne vom strădui întotdeauna să conducem tranzacția înainte și să urmărim alți avocați, transportatori și terți care țin lucrurile. Cu toate acestea, nu putem oferi nici o garanție de la început că totul va fi în loc pentru a finaliza până la o anumită dată, și vă sfătuim să fie foarte precaut de oricine care crede că pot. Acestea sunt câteva cauze comune ale întârzierii:
- lungimea lanțului implicat – o întârziere la un moment dat în lanț va întârzia toți ceilalți
- cererea ipotecară durează mai mult decât în mod normal, poate pentru că o verificare de referință sau de credit este cerută de creditor și nu viitoare, sau, uneori, doar pentru că creditorul ipotecar este neobișnuit de ocupat
- oferta ipotecară emisă cu condiții neprevăzute
- sondaje, căutări sau anchete care dezvăluie ceva neașteptat
- altcineva din lanț nu vrea să procedeze la fel de repede ca ceilalți – în ciuda a ceea ce ar putea spune!
când îmi pot rezerva mutările?
cel mai bine este să evitați rezervarea mutărilor până după ce contractele au fost schimbate, deoarece înainte de această dată data mutării nu este definită și puteți ajunge să pierdeți bani dacă data se schimbă după ce ați făcut rezervarea.
pot să mă mut în weekend?
din păcate, sistemul bancar utilizat pentru transferul electronic al fondurilor nu poate fi utilizat la sfârșitul săptămânii și, prin urmare, mutarea dvs. trebuie să aibă loc între Luni și vineri.
când trebuie să asigur asigurarea clădirilor?
cu excepția cazului în care asigurarea clădirii este aranjată de creditorul dvs. sau este o proprietate închiriată și asigurarea este tratată de deținătorul liber, trebuie să aranjați asigurarea clădirilor din schimbul de contracte, deoarece proprietatea va fi pe riscul dvs. din acel moment.
valoarea acoperirii ar trebui să fie costul estimat al reconstruirii proprietății dacă aceasta arde la pământ, ceea ce nu este neapărat același cu valoarea actuală de piață. Dacă ați avut un sondaj sau sunt obținerea unui credit ipotecar topograf sau creditorii evaluator va, de obicei, au sugerat o sumă minimă de acoperire în raportul lor.
ce trebuie să știm dacă cumpărăm în nume comune?
majoritatea cuplurilor căsătorite sau aflate într-o relație stabilă cumpără ca „chiriași în comun”, ceea ce înseamnă că, la moartea unuia sau a altuia dintre ei, persoanele care împart jumătate vor trece automat la celălalt.
alternativa este de a deține proprietatea ca „chiriași în comun”, ceea ce înseamnă că fiecare persoană jumătate cota este tratată ca fiind separată, astfel încât, la moartea uneia sau a alteia dintre ele, partea sa nu va merge automat la cealaltă, ci la oricine a fost lăsat în voia persoanelor decedate sau, dacă nu există voință, la rudele sale apropiate.
dacă introduceți sume inegale în proprietate, persoana care plătește suma mai mare poate și adesea ar trebui să fie protejată printr-o „faptă de încredere” care stabilește acțiunile dvs. respective, astfel încât, în cazul oricărei dispute sau la moartea unuia sau a altuia dintre dvs. în viitor, intențiile dvs. inițiale vor fi înregistrate în mod clar. Odată ce ați luat în considerare opțiunile de mai sus și/sau dacă aveți nevoie de sfaturi suplimentare, trebuie să spuneți avocatului dvs., astfel încât acesta să se poată asigura că dorințele dvs. sunt îndeplinite.
ar trebui să anulez debitarea directă existentă înainte de finalizare?
în urma schimbului de contracte, dar niciodată până atunci, putem sfătui clienții să anuleze orice plăți de debitare directă existente. Motivul pentru aceasta este că vom obține o notă a soldului restant (sau cifra de răscumpărare) de la creditorul existent, care este calculată până la data finalizării. În cazul în care orice plată de debit direct este trimis la creditor între timp va duce la o plată în exces și poate dura o scurtă perioadă de timp pentru aceasta să fie rambursate.
când fac prima plată sub noua mea ipotecă?
la completarea formularului de cerere ipotecare ar fi fost rugat să specificați o anumită zi în luna pentru Debit Direct. Cu toate acestea creditor, de obicei, va contacta, de asemenea, la scurt timp după finalizarea pentru a vă anunța prima suma de plată și ziua în care vor fi colectate. Ar trebui să fie conștienți de faptul că, din cauza modului în care se calculează dobânda dacă ați terminat în mijlocul unei luni prima plată poate fi puțin mai mare decât normal.
ce se întâmplă cu cheile?
acestea sunt de obicei lăsate la agenții imobiliari (dacă există) și cumpărătorul le colectează odată ce banii au fost plătiți în ziua finalizării. Dacă nu există agenți imobiliari (sau acest lucru nu este convenabil), atunci vânzătorul le va înmâna direct cumpărătorului.
oricum, este important ca aranjamentele să fie făcute în avans pentru a preveni posibilitatea ca cumpărătorul să aștepte afară cu duba de îndepărtare!
deși avocatul dvs. va încerca întotdeauna să se asigure că totul este finalizat cât mai curând posibil în ziua finalizării – și, de obicei, acest lucru este tratat până la jumătatea zilei-uneori poate exista o întârziere dacă, de exemplu, avocatul dvs. așteaptă încă să sosească banii ipotecari sau există un lanț deosebit de lung. Dacă se întâmplă acest lucru, vă rugăm să nu intrați în panică sau să vă supărați, deoarece avocatul dvs. va rezolva invariabil problema până după – amiaza devreme-dacă nu mai devreme !
ce pot face dacă există elemente nedorite rămase la proprietate?
din păcate, atunci când unii cumpărători merg la noua lor proprietate pentru prima dată, constată că vânzătorul a lăsat gunoi și/sau articole nedorite. În afară de luarea de măsuri legale împotriva vânzătorului, care va dura aproape sigur prea mult timp și va fi prea scump, singura alternativă practică este să vizitați proprietatea chiar înainte de finalizare pentru a verifica dacă totul a fost eliminat.
când voi primi bani din cauza mea?
dacă sunteți doar de vânzare sau există un surplus datorate înapoi la tine după finalizarea de vânzare și cumpărare dumneavoastră avocat va încerca întotdeauna să trimită acest lucru la tine în ziua efectivă de finalizare, dar dacă nu, în următoarea zi lucrătoare.
plata se face de obicei prin cec, dar pentru sume mai mari, avocatul dvs. poate transfera banii direct la banca dvs. dacă solicitați acest lucru în avans și le furnizați detaliile contului. Pentru aceasta va exista o taxă suplimentară de transfer bancar.
cine va avea grijă de interesele mele?
când ne instruiți să acționăm pentru dvs., vă vom anunța numele și datele de contact ale avocatului care va acționa pentru dvs., care se va asigura că tranzacția este realizată pentru a se potrivi intereselor dvs., negociind cu privire la orice probleme juridice, după caz, în numele dvs. și asigurându-vă că toate documentele legale necesare sunt întocmite și semnate și trimise la locul potrivit în termenele necesare.
dacă în orice moment avocatul dvs. este în vacanță sau absent de la birou, vom delega un alt membru al firmei să acționeze în numele dvs. și să vă țină la curent cu progresul. Dacă avocatul dvs. este ocupat atunci când sunați, ceea ce se întâmplă frecvent în practică, secretarul său personal vă poate oferi o actualizare a tranzacției și vă poate explica ce se va întâmpla în continuare. Amintiți-vă că personalul nu este nici instruit, nici capabil să ofere consultanță juridică.
unde pot obține un inspector?
avem o serie de contacte profesionale topograf în zona noastră locală. Vă rugăm să ne anunțați dacă doriți să recomandăm pe cineva, dar vă rugăm să fiți conștienți de faptul că acționăm independent și în întregime în interesul dumneavoastră. În niciun caz nu plătim o taxă de recomandare sau nu acceptăm un comision de la nicio terță parte pe care vi-o recomandăm.
puteți recomanda unui agent imobiliar să-mi vândă proprietatea?
Da! Vă rugăm să ne contactați la detaliile de mai jos, dar același lucru este valabil ca mai sus. Nu plătim taxe de recomandare și nu acceptăm comisioane de la nimeni.