dacă aveți probleme cu efectuarea plăților ipotecare sau subacvatice pe casa ta, ați putea fi capabil să urmărească o vânzare scurtă, care vă permite să vândă casa ta pentru mai puțin decât suma încă datorate pe împrumut în timp ce restul iertat. Cu toate acestea, după o vânzare scurtă, obținerea unei alte ipoteci nu va fi ușoară. Veți avea probabil o perioadă minimă de așteptare înainte de a vă putea califica pentru un alt împrumut și, de asemenea, ar putea fi necesar să vă îmbunătățiți scorul de credit și să economisiți pentru o plată în avans.
consecințele unei vânzări în lipsă
adesea, o vânzare în lipsă este o modalitate pentru un proprietar aflat în dificultate de a evita blocarea, ceea ce poate avea implicații financiare mai severe. Atât o blocare a pieței, cât și o vânzare în lipsă vă pot deteriora creditul, dar acesta din urmă poate fi mai puțin dăunător.
„motivele pot fi variate, dar o vânzare în lipsă se întâmplă adesea pentru că vânzătorul a plătit prea mult sau a împrumutat prea mult pentru proprietate, sau piața a scăzut, iar valoarea de piață a proprietății este mai mică decât soldul ipotecar”, explică Abe Kahan, președintele lending Home La Laurel Road, o platformă de creditare din New York și o marcă a KeyBank.
„de obicei, banca sau creditorul este de acord cu o vânzare în lipsă pentru a recupera o parte din ceea ce li se datorează”, spune Kahan.
pentru că sunteți obligat să vă rambursați integral ipoteca, dvs. și creditorul dvs. trebuie să fiți de acord cu vânzarea în lipsă înainte de a putea continua, spune Suzanne Hollander, avocat și profesor imobiliar la Florida International University din Miami.
„clauza” datorată la vânzare „a unei ipoteci este un tip de clauză de accelerare care impune împrumutatului să plătească întreaga datorie în momentul vânzării proprietății”, spune Hollander. „De aceea, un debitor trebuie să solicite în mod oficial permisiunea creditorului de a vinde proprietatea pentru mai puțin decât suma împrumutului printr-o vânzare în lipsă.”
Hollander avertizează că creditorii au politici sau proceduri specifice care trebuie urmate pentru a urmări o vânzare în lipsă. Procesul de obicei durează o lungă perioadă de timp, precum și, și mulți creditori declin scurt vânzare cereri, sau nu răspunde la ele la toate.
cum să obțineți o ipotecă după o vânzare în lipsă
vestea bună este că vă puteți califica pentru o nouă ipotecă în urma unei vânzări în lipsă, dar poate fi dificilă și mai consumatoare de timp. Următorul dvs. împrumut poate costa și mai mult.
„când încercați să obțineți o altă ipotecă, realizați că creditorii vor fi mai precauți”, spune Steve Nakash, director de creditare directă a consumatorilor pentru Blue Spot Home Loans, o divizie a Cherry Creek Ipoteca, în Greenwood Village, Colorado. „Acum aveți o istorie de a nu putea plăti, iar creditorii vă vor examina creditul după o vânzare scurtă pentru a vă asigura că puteți efectua noile plăți.”
Kahan constată că o vânzare scurtă poate aduce în jos scorul dvs. de credit oriunde între 50 și 200 de puncte, care pot pune multe împrumuturi la îndemâna. Împrumuturile convenționale necesită de obicei un scor minim de credit de 680, în timp ce împrumuturile FHA necesită un scor de cel puțin 500 dacă efectuați o plată în avans de 10% sau cel puțin 580 cu 3,5% în jos.
puteți lucra pentru a îmbunătăți scorul de credit la minimul necesar, dar acest lucru va lua timp și efort.
„economisirea unei plăți mai mari decât minimul pe care creditorul îl cere poate, de asemenea, să accelereze procesul”, spune Raisul Islam, agent imobiliar și expert contabil la Howladar Yunus & Co., o firmă corespondentă a Grant Thornton International Ltd., și director al Hadee Lutful & Co.
perioada minimă de așteptare pentru a obține o ipotecă după o vânzare în lipsă
în funcție de tipul împrumutului, există perioade minime de așteptare înainte de a căuta o nouă ipotecă după o vânzare în lipsă. Rețineți că acestea sunt cerințe generale și pot varia în funcție de situația dvs. financiară personală.
| Tipul de împrumut | perioada minimă de așteptare |
|---|---|
| convențional | 2-4 ani cu excepții |
| FHA | 3 ani cu excepții |
| USDA | 3 ani |
| VA | 2 ani cu excepții |
| necalificabile (non-QM) | nicio cerință |
- împrumut convențional – ați putea beneficia de un împrumut convențional în mai puțin de doi ani după o vânzare scurtă, dar probabil că veți avea nevoie de să aibă o plată de 20% și să demonstreze „circumstanțe atenuante” care au dus la vânzare, cum ar fi pierderea locului de muncă. Dacă aveți mai puțin de 20% în jos, veți avea o așteptare mai lungă: în general patru ani cu 10% în jos și șapte ani cu mai puțin de 10% în jos.
- împrumut FHA – pentru un împrumut FHA, va trebui probabil să așteptați trei ani pentru a obține o ipotecă după o vânzare scurtă, cu excepția cazului în care puteți dovedi circumstanțe atenuante, care ar putea scurta așteptarea la un an. Ați putea fi, de asemenea, posibilitatea de a aplica pentru un credit ipotecar cu nici un fel de așteptare dacă nu au fost în mod implicit pe ipoteca înainte la momentul vânzării, și ați plătit-o la timp în anul înainte de vânzare.
- USDA loan – cu un împrumut USDA, va trebui, în general, să aștepte trei ani pentru a aplica pentru un nou credit ipotecar, chiar dacă circumstanțele atenuante au contribuit la vânzarea în lipsă.
- va împrumut – la doi ani, va împrumuturi au cea mai scurtă perioadă de așteptare, și nu poate fi chiar nici așteptați la toate dacă ați făcut plăți la timp înainte de vânzare.
- ipotecă necalificată (non-QM)-pentru o ipotecă necalificată, este posibil să nu existe o perioadă de așteptare, dar rețineți că aceste împrumuturi pot necesita o plată în avans mai mare și pot percepe rate ale dobânzii mai mari decât alte tipuri de împrumuturi.
reconstruirea creditului după o vânzare în lipsă
nu faceți nicio greșeală: o vânzare în lipsă vă poate deteriora creditul. Dacă doriți să cumpărați o casă în viitor, va trebui să vă reparați creditul pentru a fi eligibil pentru cele mai bune rate ale dobânzii și programe de împrumut posibile.
„dacă o vânzare în lipsă este singurul defect din raportul dvs. de credit, ar trebui să vă puteți reconstrui creditul relativ repede în perioada de așteptare”, spune Nakash.
dacă raportul dvs. de credit Arată mai multe probleme, totuși, poate fi necesar să faceți mai multă muncă pentru a vă spori scorul, inclusiv acești pași:
- Examinați raportul dvs. de credit la AnnualCreditReport.com, și corectați orice erori sau probleme pe care le observați.
- Plătește-ți datoria existentă cât de bine poți.
- evitați efectuarea plăților întârziate și mențineți utilizarea creditului scăzută – sub 30%, dacă este posibil.
- evitați să solicitați două sau mai multe conturi de credit într-un timp scurt. Cel mai bine este să vă separați aplicațiile cu câteva luni, astfel încât creditul dvs. să nu fie afectat de mai multe întrebări.
- nu închideți cardurile de credit neutilizate. De asemenea, puteți lua în considerare solicitarea altor noi linii de credit, dar numai dacă intenționați să efectuați plăți la timp și să le utilizați în mod responsabil. Dacă sunteți refuzat, puteți încerca să solicitați un card de credit securizat sau să deveniți utilizator autorizat pe cardul de credit al altei persoane.
- determinați cât timp vă va lua pentru a economisi pentru plata minimă necesară pentru următorul împrumut și lucrați cu sârguință pentru acest obiectiv.
- magazin în jurul cu atenție pentru împrumuturi între mai multe creditori, și compara ratele și termenii bine.
ce să ia în considerare
păstrați în minte că doar pentru că se poate aplica pentru un credit ipotecar în curând după o vânzare scurtă nu înseamnă neapărat ar trebui.
„este important să demonstrați stabilitatea financiară înainte de a aplica pentru o altă ipotecă”, spune Islamul, „și ar trebui să vă angajați în gestionarea corectă a banilor, astfel încât să nu vă mai confruntați cu o vânzare în lipsă vreodată.”
unul dintre obiectivele dvs. ar putea fi să vă construiți economiile de urgență, astfel încât să puteți fi pregătiți pentru neașteptate în viitor.
„uneori se întâmplă lucruri rele oamenilor buni — apar falimente, oamenii își pierd locul de muncă și oamenii se îmbolnăvesc. De aceea este întotdeauna inteligent să ai la dispoziție șase luni de fonduri de urgență pentru a face față acestor tipuri de situații”, spune Nakash.
Aflați mai multe:
- Noțiuni de bază un credit ipotecar după faliment: Ce să știu
- cum să obțineți un credit ipotecar după blocare a pieței
- cum să refinanțeze un credit ipotecar subacvatice