pentru un schimb de succes 1031, este important să se înțeleagă și să respecte regulile de identificare 1031 schimb. Aceste reguli nu sunt atât de complicate, dar nerespectarea regulilor vă poate distruge schimbul. Iată primele zece lucruri de reținut atunci când identificați proprietatea de înlocuire într-un schimb:
1. Termen limită și reguli generale.
contribuabilul are la dispoziție 45 de zile de la data închiderii proprietății renunțate pentru a identifica proprietatea de înlocuire pe care intenționează să o achiziționeze în schimb. Dacă există mai mult de o proprietate renunțată într-un schimb, cele 45 de zile sunt măsurate de la data închiderii primei proprietăți renunțate. Proprietatea identificată nu trebuie să fie sub contract, iar contribuabilul nu trebuie să achiziționeze tot ceea ce identifică. Este important de menționat, totuși, că contribuabilului nu i se permite să achiziționeze altceva decât proprietatea pe care a identificat-o, iar nerespectarea regulilor de identificare poate distruge întregul schimb.
2. 3 Regula De Proprietate.
există reguli care limitează câte proprietăți poate identifica contribuabilul. În majoritatea cazurilor, contribuabilii folosesc regula celor trei proprietăți. Contribuabilul poate identifica până la trei proprietăți de înlocuire și poate achiziționa una, două sau toate cele trei.
3. Regula 200%.
dacă contribuabilul dorește să identifice mai mult de trei proprietăți, el poate folosi regula de 200%. Această regulă spune că contribuabilul poate identifica orice număr de proprietăți de înlocuire, atâta timp cât valoarea totală justă de piață a ceea ce identifică nu este mai mare de 200% din valoarea justă de piață a ceea ce a fost vândut ca proprietate renunțată. First American Exchange recomandă contribuabililor să construiască o” pernă ” prin identificarea proprietăților care valorează mai puțin decât ceea ce este permis, în cazul în care unele proprietăți sunt ulterior determinate să aibă o valoare mai mare decât cea estimată inițial.
4. 95% regulă.
există o altă regulă care nu este utilizată în mod obișnuit de investitori. Regula de 95% spune că un contribuabil poate identifica mai mult de trei proprietăți cu o valoare totală care este mai mare de 200% din valoarea proprietății renunțate, dar numai dacă contribuabilul dobândește cel puțin 95% din valoarea proprietăților pe care le identifică. În esență, contribuabilul va trebui să achiziționeze tot ceea ce a identificat pentru a face acest lucru și de aceea nu se bazează prea des.
5. Proprietate achiziționată în perioada de 45 de zile.
orice proprietate care este efectiv achiziționată în timpul perioadei de identificare de 45 de zile este considerată a fi identificată în mod corespunzător. Este important să rețineți că, dacă unele proprietăți sunt dobândite în această perioadă și unele proprietăți sunt dobândite ulterior folosind o altă regulă de identificare, proprietatea dobândită în primele 45 de zile trebuie să fie considerată ca o proprietate identificată. De exemplu, dacă achiziționați o proprietate în primele 45 de zile și intenționați să utilizați regula celor 3 proprietăți și să cumpărați mai multe proprietăți după cele 45 de zile, mai aveți doar două proprietăți De identificat, deoarece ați folosit deja una.
6. Mod de identificare.
identificarea trebuie să fie în scris și semnată de contribuabil, iar proprietatea trebuie descrisă fără echivoc. Aceasta înseamnă, în general, că contribuabilul identifică fie adresa proprietății, fie descrierea legală a acesteia. Un apartament ar trebui să aibă un număr de unitate, iar dacă contribuabilul cumpără mai puțin de o dobândă de 100%, trebuie notată cota procentuală din ceea ce este achiziționat.
7. Cine trebuie să primească identificarea.
contribuabilul trebuie să trimită notificarea de identificare fie către:
1) persoana obligată să transfere proprietatea de înlocuire contribuabilului (cum ar fi vânzătorul proprietății de înlocuire) sau;
2) oricărei alte persoane „implicate” în schimb (cum ar fi intermediarul calificat, agentul escrow sau compania de titlu), alta decât o „persoană descalificată”, cum ar fi un agent sau un membru de familie al contribuabilului. Majoritatea anunțurilor de identificare sunt trimise intermediarului calificat.
8. Proprietatea de înlocuire trebuie să fie aceeași cu cea identificată.
contribuabilul trebuie să primească „în mod substanțial aceeași” proprietate pe care a identificat-o. Regulamentele conțin patru exemple pentru a ilustra ce înseamnă „în mod substanțial același lucru”. Într-un exemplu, contribuabilul identifică doi acri de teren neîmbunătățit și apoi achiziționează 1,5 acri din acel teren. Proprietatea dobândită este în mod substanțial aceeași, deoarece ceea ce a primit contribuabilul nu a fost diferit ca natură sau caracter de ceea ce a fost identificat, iar contribuabilul a dobândit 75% din valoarea justă de piață a proprietății identificate. Într-un alt exemplu, contribuabilul identifică un hambar și doi acri de teren și apoi achiziționează hambarul doar cu terenul care stă la baza hambarului. IRS spune că proprietatea dobândită nu a fost substanțial aceeași cu proprietatea identificată, deoarece diferă în natura sau caracterul său de bază.
9. Proprietate care urmează să fie construită.
dacă proprietatea de înlocuire este în construcție la momentul identificării, contribuabilul trebuie să includă nu numai adresa sau descrierea legală a proprietății, ci trebuie să includă și o descriere a ceea ce urmează să fie construit pe proprietate.
10. Schimburi Inverse.
în cazul în care contribuabilul efectuează un schimb invers în cazul în care cazatorul achiziționează proprietatea înlocuitoare înainte ca contribuabilul să închidă vânzarea proprietății cedate, contribuabilul trebuie să identifice în scris ceea ce intenționează să vândă și că identificarea trebuie trimisă în cel mult 45 de zile de la închiderea proprietății înlocuitoare.