Colorado vräkning lagar varierar från län till län när det gäller domstolsförfaranden och avgifter. Trots det, de följer alla samma allmänna vräkningsprocess:
- skicka ett tydligt skriftligt meddelande
- fyll i blanketterna
- tjäna hyresgästen
- delta i rättegången
- vänta på dom
varje utvisningsprocess är annorlunda och beroende av hyresavtalet undertecknat av hyresgästen och hyresvärden. Det är alltid bäst att utöva noggrann arkivering för att undvika fel som hyresgästen kan utnyttja.
den här artikeln beskriver en sammanfattning för hyresvärdar att hänvisa till när man avhyser en hyresgäst. Bekräfta procedurer med ditt län för att undvika misstag och förvirring.
Vräkningsskäl
underlåtenhet att betala hyra i tid
hyra anses vanligtvis sent en dag efter förfallodagen. En frist kan vara tillgänglig om det anges i hyresavtalet/hyresavtalet.
innan en hyresvärd kan starta vräkningsprocessen måste de ge hyresgästen ett officiellt skriftligt meddelande att betala. Detta kallas också ett krav på efterlevnad.
hur mycket tid hyresvärdar ger sina hyresgäster att betala beror på deras hyresrätt:
| typ av hyresrätt | förklaring | meddelande |
|---|---|---|
| bostadsavtal | annan hyresrätt som inte omfattas av ovanstående kategorier | 10-dagars varsel att betala |
| undantaget bostadsavtal | fastigheten är en av fem (eller mindre) hyresfastigheter som ägs av hyresvärden | 5-dagars varsel att betala |
| Arbetsgivaravtal | hyresgästens arbetsgivare gav dem bostäder | 3-dagars varsel att betala |
om hyresgästen betalar hyran inom uppsägningstiden, fortsätter inte utvisningsprocessen. Om hyresgästen inte kan betala, hyresvärden kan fortsätta med vräkningsprocessen.
Se Colo. Pastor Stat. § 13-40-104(d) och (e)
överträdelse av hyresavtalet
hyresavtalet måste upprätthållas av både hyresgäst och hyresvärd under hela hyresgästens vistelse. Avtal kan variera från hyresgäst till hyresgäst och måste tydligt anges i hyresavtalet.
om en hyresgäst bryter mot några villkor i hyresavtalet måste hyresvärden utfärda ett skriftligt meddelande för att följa hyresgästen om deras överträdelse och ange hur länge de måste följa.
hur lång tid en hyresgäst har att lösa problemet eller lämna lokalerna beror på deras typ av hyresrätt:
| typ av hyresrätt | förklaring | meddelande |
|---|---|---|
| bostadsavtal | annan hyresrätt som inte omfattas av ovanstående kategorier | 10-dagars varsel för att följa |
| undantaget bostadsavtal | fastigheten är en av fem (eller mindre) hyresfastigheter som ägs av hyresvärden | 5-dagars varsel för att följa |
| Arbetsgivaravtal | hyresgästens arbetsgivare gav dem bostäder | 3-dagars varsel för att följa |
om hyresgästen löser problemen i tid fortsätter inte utvisningsprocessen.
Leasingöverträdelser kan inkludera:
- skadlig hyresfastighet
- att hålla husdjur i husdjursfria fastigheter etc.
- stanna längre än vad som anges på hyresavtalet
- överträffa det maximala antalet tillåtna boende som bor i hyresfastigheten
om hyresgästen inte löser överträdelserna i tid, kan hyresvärden fortsätta med utvisningen.
bedriva olaglig verksamhet
om en hyresgäst har bedrivit olagligt beteende inom fastigheten måste hyresvärden utfärda ett 3-dagars varsel för att lämna.
exempel på olagliga aktiviteter är:
- inblandning i skapandet, distributionen eller konsumtionen av olagliga droger
- överfall av någon på eller nära hyresfastigheten
- övertygelse om någon brottslig handling som medför minst 180 dagars straff
- stöld, våld, övergrepp
klienter som är anklagade för denna typ av överträdelse har inte möjlighet att ”korrigera” det. De måste flytta ut innan uppsägningstiden slutar. Om de fortsätter att stanna kvar i lokalerna kan hyresvärden fortsätta med utvisningsprocessen.
se: CO Rev Stat § 13-40-107.5 (2016)
icke-förnyelse av hyresavtalet efter hyresperioden slutar
i Colorado, hyresvärdar kan inte vräka hyresgäster eller tvinga dem att utrymma fastigheten utan sannolik orsak. Så länge hyresgästen inte bryter mot några regler kan de stanna tills hyresperioden slutar.
men om hyresgästen stannar i fastigheten även en dag efter att deras hyresavtal upphör och inte har ordnat för förnyelse, kan hyresvärdar utfärda ett meddelande om att sluta. Hyresvärdar är inte skyldiga att påminna sina hyresgäster om att förnya om inte annat anges i hyresavtalet.
hur lång tid en hyresgäst får innan han lämnar fastigheten beror på varaktigheten av deras leasing/hyresavtal.
| hyresavtal / hyresavtal | meddelande att ta emot |
|---|---|
| ett år eller längre | 91 – dagars uppsägningstid |
| sex månader till ett år | 28-dagars uppsägningstid |
| en månad till sex månader | 21-dagars varsel att sluta |
| At-will och en vecka till en månad | 3-dagars varsel att sluta |
| mindre än en vecka | 1-dagars varsel att sluta |
lämna in ett klagomål
hur man lämnar in ett klagomål
vräkningsprocessen kan bara börja efter utfärdandet av meddelandet att lämna. Hyresvärden måste ha tillåtit tillräckligt med tid att passera innan ansökan om vräkning.
utvisningsprocessen är som följer:
- fortsätt till länsrätten hyresfastigheten tillhör
- fil de nödvändiga dokumenten
- betala avgifterna. I Colorado börjar ansökningsavgifterna på $85 – $135, beroende på typen av utvisning
tidslinje
det tar ungefär 1 till 91 dagar från meddelandet att betala eller avsluta utfärdandet, beroende på orsaken till utvisning och hyresavtalet innan ett juridiskt klagomål kan lämnas in.
betjänar hyresgästen
hur man betjänar en hyresgäst
en kopia av kallelsen och klagomålet serveras till hyresgästen. Det måste serveras minst 7 dagar före förhandlingen.
det finns flera metoder för att uppnå detta:
- personlig Service – en kopia av kallelsen och klagomålet levereras till hyresgästen personligen
- substituerad tjänst – om hyresgästen inte är tillgänglig kan en familjemedlem som är över 18 år få dokumenten. Om inget av alternativen ovan är tillgängliga kan en kopia lämnas på hyresgästens arbetsplats.
- inlägg – servern lämnar en kopia av dokumenten på en säker och synlig plats vid ingången till fastigheten.
när du använder Postningsmetoden har servern det extra ansvaret att skicka dokumenten via förstklassig post.
hyresvärdar får inte betjäna dokumenten till hyresgästen själva. De måste be någon som inte är involverad i fallet att göra det för dem.
den person som har till uppgift att betjäna dokumenten kan vara någon från sheriffens kontor eller en professionell processerver (ytterligare serviceavgifter kan debiteras för båda alternativen).
om hyresvärden bestämmer sig för att välja någon annan måste de vara oengagerade med ärendet, känna till servicereglerna och vara minst 18 år gamla.
efter att ha avtjänat kallelsen och klagomålet
hyresgästen har minst 7 dagar på sig att förbereda sig för förhandlingen.
ett skriftligt svar krävs inte från hyresgästen, men de måste presentera ett på dagen för förhandlingen. Underlåtenhet att göra det kan leda till att domaren beslutar till förmån för hyresvärden oavsett hyresgästens närvaro vid förhandlingen.
tidslinje
utvisningsförhandlingen är planerad 7-14 dagar efter det att klagomålet lämnats in.
dokumenten ska delges hyresgästen minst 7 dagar innan förhandlingen är planerad.
be om besittning
lämna in en rörelse för att få dom och få en dom för innehav
hyresvärden måste ge ett starkt argument som stöds av solida bevis mot hyresgästen. Om hyresgästen inte dyker upp till förhandlingen vinner hyresvärden som standard och utkastsprocessen fortsätter.
nästa förfarande om hyresgästen inte var överens och svarade
i delstaten Colorado, är ett svar från hyresgästen inte nödvändigt för att ett domstolsdatum ska planeras. De behöver bara ge ett skriftligt svar eller motkrav på eller före utvisningsförhandlingen.
domaren kan också kräva att hyresgästen och hyresvärden deltar i en medlingssession med en utbildad medlare innan de hörs.
om ett avtal inte nås, faller ansvaret för att tillhandahålla bevis på hyresvärden. Hyresvärden måste stödja påståendet och visa det under förhandlingen.
detta kan inkludera, men är inte begränsat till följande:
- kopia av handling och leasing
- Hyreskvitton och liggare
- kontoutdrag
- vittnen
- Foto-och videodokumentation av överträdelser, korrespondens etc.
en uppföljningsförhandling planeras dock att fortsätta diskutera ärendet om hyresgästen lämnar ett skriftligt svar.
tidslinje
en utfrågning är planerad 7-14 dagar från inlämnandet av klagomålet. Om hyresvärden lämnade in alla korrekta handlingar och gav en rättslig anledning till utvisningen, kan en sammanfattande dom ges till hyresvärdens fördel.
få besittning
efter att hyresvärden har vunnit ärendet
förutsatt att hyresgästen inte överklagar för omprövning, utfärdas en returrätt minst 48 timmar efter att hyresvärden har vunnit ärendet.
hyresgästen har högst 48 timmar på sig att utrymma fastigheten. Om de fortfarande är på fastigheten efter 48 timmar kan de tvingas avlägsnas.
flyttprocess
hyresgästen får 48 timmar på sig att lämna lokalen med alla sina tillhörigheter. Om de förblir på fastigheten, hyresvärden kan schemalägga en tid för vräkning med länets sheriff.
hyresvärden får inte tvinga hyresgästen att flytta ut. Endast en myndighet från sheriffens avdelning får göra det.
om hyresgästen lämnar kvar några tillhörigheter på grund av tvångsavhysning, måste hyresvärden kontakta hyresgästen och ge dem 15 dagar att hämta sina tillhörigheter.
men om hyresgästen lämnade tillhörigheterna frivilligt, måste hyresvärden vänta 30 dagar innan de bortskaffas eller lagras.
tidslinje
hyresgästen har 48 timmar från när hyresvärden vinner fallet för att flytta ut ur fastigheten.
om hyresgästen fortfarande är på fastigheten i slutet av 48 timmar, har de tills hyresvärden planerar en tid för vräkning att flytta ut. Detta kan ta några timmar till några dagar beroende på hyresvärdens tillgänglighet.
Colorado vräkning tidslinje
nedan är den genomsnittliga tidslinjen för en fullständig vräkning process. Denna tidslinje kan ändras beroende på fallets komplexitet, till exempel en andra utfrågning.
| Meddelande mottaget av hyresgäster | Genomsnittlig tidslinje | viktiga saker att komma ihåg |
|---|---|---|
| inledande uppsägningstid | 1-91 dagar | ge din hyresgäst ett skriftligt meddelande om att betala eller meddelande om att följa före vräkningsprocessen. |
| utgivning och utstationering av kallelse och klagomål | minst 7 dagar före förhandlingen | se till att inga misstag gjordes i arkiveringsprocessen. |
| domstolsavgörande om vräkning | 7-14 dagar | om du vinner målet, domaren kommer att ge dig en stämningsansökan. |
| utfärdande av returrätt | 48 timmar | hyresgästen har 48 timmar att utrymma fastigheten. |
| retur av innehav | några timmar till några dagar | du får inte vara den som vräker hyresgästen med våld. Lämna det jobbet till de auktoriserade tjänstemännen. |
i genomsnitt skulle det ta någonstans mellan 10-107 dagar för en fullständig vräkning process.
visar bevis
hur man håller bra register
om hyresgästen inte håller med begäran om utvisning och de svarar på domstolen är det viktigt att du håller extremt bra register över allt så att du kan ge bevis till domaren och vinna ditt fall. Denna del kan göra eller bryta hela din begäran om utvisning i händelse av en tvist.
du kan hålla dig organiserad av:
- att hålla ett fysiskt pappersspår-det blir väldigt svårt att söka igenom, tar upp mycket lagringsutrymme och kan gå vilse, skadas, stulas eller brännas i en eld.
- skanna dokument – skanna alla dokument till din dator. En bra skanner är Brother ADS-1700W för under $200 eller Fujitsu ScanSnap ix1500 för $400.
- säkerhetskopior – lagra och säkerhetskopiera alla filer med Dropbox, Google Drive, OneDrive eller något annat lätt sökbart alternativ.
- PMS – använd en fastighetsförvaltningsprogramvara för att spara allt från hyresavtal, undertecknade dokument, överträdelser, e-post, anteckningar, fakturor, betalningar, påminnelser, underhållsförfrågningar, bilder, videor och allt du kan tänka dig. Detta används bäst när du också skanna varje dokument i din programvara.
bevis för att visa för att inte betala hyra
om hyresgästen inte betalar hyra, och de bestrider det påståendet, är det viktigt att du visar domaren följande:
- ditt hyresavtal-visar villkoren i avtalet, när hyran förfaller, och eventuella påföljder för sen betalning.
- alla betalningar – visar alla tidigare betalningar, hur de vanligtvis gjordes (check, kreditkort, ACH, etc…. ), och vilket datum de normalt betalades på.
- någon betalning returnerar – om deras check studsade, deras bankkonto hade otillräckliga medel, eller de gjorde en återkrav tvist på deras kreditkort, visa detta för domaren. Visa också eventuella avgifter som din bank kan ha debiterat dig och eventuella påföljder som du är skyldig enligt ditt hyresavtal.
- alla meddelanden – om du skickade din hyresgäst automatiska eller manuella betalningspåminnelser via text, e-post, brev eller post är det viktigt att visa detta. Även om det vanligtvis inte behövs är det fortfarande bra att visa att de var medvetna om situationen och fick tid att bota och betala. Det är därför det alltid är bäst att ha allt skriftligt istället för telefonsamtal eller möten ansikte mot ansikte.
bevis för att visa för leasingöverträdelser
om du utvisar hyresgästen för leasingöverträdelser, till exempel bullerklagomål, obehöriga husdjur eller egendomsskador, är det viktigt att visa bevis från någon av följande metoder:
- säkerhetskameror – om du har ett övervakningssystem som kan visa dem att begå brottet eller leasingöverträdelsen, är det säkert att säga att du normalt kommer att vinna denna tvist.
- Video – om du missade dem i lagen är det näst bästa att spela in en video med din telefon om eventuella skador eller leasingöverträdelsen.
- bilder – de säger att en bild säger mer än tusen ord. I det här fallet kan en bild vara värd tusentals dollar! Även om du tar en video är det viktigt att visa domaren några bilder också, eftersom det vanligtvis är lättare att se via e-post eller tryckt.
- leasingvillkor – återigen, visa domstolen vilken term de brutit mot i sitt hyresavtal. Oroa dig inte om du inte har varje enskild term som anges i ditt hyresavtal. Om överträdelsen är dålig nog, kanske det inte behövs för att få det skrivet. Som en bra praxis, fastän, börja lägga till alla potentiella skäl att vräka en hyresgäst i ditt avtal.