fastighetsinvesteringar (REITs) fick lagstiftningsstatus enligt Canadian Income Tax Act I 2007 när Finansdepartementet introducerade begreppet specificerat Investeringsflöde genom (SIFT) truster och partnerskap för att skydda den kanadensiska bolagsskattebasen.
före SIFT-reglerna var det en växande trend att driva företag genom offentliga förtroende och partnerskap som noterades på en börs. Partnerskap och korrekt administrerade förtroende betalar inte inkomstskatt. Snarare beskattas inkomsterna som genereras i ett partnerskap i partnernas händer och inkomster som tjänas i ett förtroende, om det betalas eller betalas till sina andelsägare varje år, beskattas i andelsägarnas händer. Om parterna eller Andelsägarna är befriade från inkomstskatt (t.ex. en registrerad pensionssparande planer, skattefria pensionsplaner etc.), inkomstskatten som annars skulle ha betalats om den tjänades i ett offentligt företag kunde undvikas.
för att bekämpa detta resultat beskattar SIFT-reglerna effektivt de flesta offentliga förtroende och partnerskap som är bosatta i Kanada till bolagsskattesatser och de utdelningar som de gör behandlas som utdelning till mottagarna. Och betydligt, samtidigt infördes SIFT-reglerna, så var en uteslutning för REITs.
många länder runt om i världen har ett REIT-koncept för att ge investerare möjlighet att investera i kommersiella, industriella och bostadsfastigheter som de kanske inte kan göra ensamma, på ett skatteeffektivt sätt. Medan de kanadensiska reglerna tillåter att vissa begränsade resursegenskaper hålls i en REIT, kommer följande innehåll endast att hantera hyresfastigheter.
struktur och ägande
per definition måste ett förtroende vara offentligt listat för att kunna betraktas som ett REIT. Detta beror på det faktum att termen endast är relevant för kanadensiska inkomstskatteändamål för att uppfylla SIFT-undantaget. Av ett antal skäl är de flesta REITs i Kanada offentligt listade som mutual fund trusts (MFTs).
även om det tekniskt inte är ett REIT för inkomstskatt, används termen privat REIT ofta för truster som äger fastigheter som inte är listade, men letar efter investerare att delta. Enheter av en privat MFT är berättigade investeringar för många uppskjutna skatteplaner i Kanada (t.ex. registrerad pensionssparande plan ); men eftersom MFT inte är offentlig kommer den inte att vara oroad över Reit-undantaget från SIFT-reglerna eftersom de endast gäller offentliga förtroende. Men en nära slutade enhet förtroende (dvs. en trust som inte är skyldig att återköpa sina andelar som innehas av Andelsägarna) vars fastighetsinnehav motsvarar 80% eller mer av dess totala egendom måste noteras för att betraktas som en MFT.
för att kvalificera sig som MFT måste ett förtroende;
- var en enhet förtroende bosatt i Kanada.
- begränsa sitt åtagande att investera sina medel i fastigheter inklusive förvärv, innehav, underhåll, förbättring eller förvaltning av fastigheter som är kapitalegendom i förtroendet.
- kan inte fastställas främst till förmån för utlänningar.
- har minst 150 andelsägare av någon klass av enheter som äger minst ”ett block” av enheter i den klassen med ett lägsta marknadsvärde på $500. (Antalet enheter i ett block varierar beroende på enhetens värde.) För nya MFT som inte uppfyller detta test i början finns det ett val som anser att förtroendet är en MFT om testet uppfylls den 91: e dagen efter det första beskattningsåret.
för att säkerställa att Villkor b) ovan är uppfyllt, är Reit vanligtvis strukturerade med tillgångarna i ett kommanditbolag med REIT som kommanditbolag och ett dotterbolag till REIT som innehar ett nominellt allmänt partnerskapsintresse. Medan en partner i allmänhet anses bedriva partnerskapets verksamhet, det finns en specifik uteslutning för ett begränsat partnerskapsintresse för en MFT.
utdelningar
både REITs och private real Estate trusts har rätt till avdrag för eventuella belopp som betalats eller ska betalas under året till dess andelsägare. Trusts beskattas till den högsta marginalräntan för individer, som vanligtvis ligger mellan cirka 48% och 53% beroende på bosättningsprovinsen. Medan REITs vanligtvis gör månatliga utdelningar, kommer de flesta förtroendehandlingar att kräva att någon beskattningsbar inkomst som uppnås av förtroendet utöver de utdelningar som gjorts under året betalas eller betalas i slutet av beskattningsåret som är Dec. 31. (Det finns ett val för MFTs att ha en Dec. 15 års slut för skatteändamål.) Trust deed kommer i allmänhet att möjliggöra distribution av REIT-enheter som kommer att ha samma skattebehandling som en kontantfördelning. Detta resulterar i att förtroendet har rätt till avdrag så att dess beskattningsbara inkomst är noll och inkomsten beskattas i andelsägarnas händer, såvida de inte är befriade från skatt.
distribuerad förtroendeinkomst behandlas i allmänhet som inkomst från egendom i andelsägarnas händer. I den utsträckning REIT har tjänat utdelningsintäkter eller realiserat en nettovinst kan förvaltarna utse att dessa belopp ska beskattas som utdelning och realisationsvinster i händerna på sina andelsägare. Det finns en liknande beteckning för utländsk inkomst och utländsk betald skatt. Om REIT realiserar en förlust för skatteändamål under ett visst år behålls förlusten i förtroendet och kan överföras för att minska efterföljande års beskattningsbara inkomst.
ofta kommer ett REIT att ha tillräckligt kassaflöde för att fördela ett belopp som överstiger dess beskattningsbara inkomst till följd av avdrag för skattemässiga avskrivningar. I dessa situationer beskattas inte detta överskjutande belopp direkt i andelsägarnas händer. Snarare kommer överskottet att minska skattekostnaden för enheterna så att Andelsägarna får en större realisationsvinst eller mindre kapitalförlust när enheterna säljs. Om kostnadsminskningen resulterar i att enheten har en negativ skattekostnad, behandlas detta negativa belopp som en realisationsvinst i andelsägarens händer och skattekostnaden återställs till noll.
det finns ingen källskatt på utdelningar från REIT till invånare i Kanada. Inkomstfördelningar till utlänningar kommer dock att locka en källskatt på 25% och icke-inkomstfördelningar kommer att locka en källskatt på 15%. Källskattesatserna kan sänkas om det finns ett skatteavtal med det land där den utländska personen är bosatt. Till exempel reduceras källskatt på inkomstfördelningar till invånare i USA till 15% enligt konventionen mellan Kanada och USA.
Intäktstester
det finns två intäktstester som måste uppfyllas för att kvalificera sig som REIT. Under det första måste minst 90% av trustens ”brutto REIT-intäkter”, definierad som totala intäkter minus kostnaden för egendom som avyttras under året, för ett beskattningsår härledas från en eller flera av:
- hyra från fast eller fast egendom
- ränta
- realisationsvinster från disposition av fast egendom
- utdelning
- Royalties
- dispositioner av berättigade återförsäljningsfastigheter (dvs. fastigheter som inte är kapitalfastigheter, vars innehav är sammanhängande och tillhörande en fast egendom som innehas som är en kapitalfastighet)
under det andra testet måste minst 75% av trustens brutto REIT-intäkter för beskattningsåret härledas från varje kombination av:
- hyra från fastigheter eller fast egendom
- ränta från inteckningar eller hypoteker på fast eller fast egendom
- dispositioner av fastigheter eller fast egendom som är kapitalegenskaper
definitionen av fast eller fast egendom är inte begränsad till fast egendom belägen i Kanada. Det inkluderar också ett intresse för fastigheter, byggnader och deras komponenter samt en investering i en REIT.
termen ”hyra från fast eller fast egendom” inkluderar betalning för tjänster som är tillhörande och vanligtvis tillhandahålls eller tillhandahålls med uthyrning av fast egendom. Intäkter från förvaltning eller drift av fastigheter, ockupation av eller rätt att använda ett rum på ett hotell eller liknande anläggning och hyra baserad på vinst är specifikt undantagna från att betraktas som hyra från fast egendom eller fast egendom.
som ett resultat av dessa regler kan ett REIT inte tjäna mer än 10% av sina bruttointäkter från icke-kvalificerade aktiviteter. Även om det är tillåtet att tjäna 10% av brutto Reit-intäkterna från icke-kvalificerade aktiviteter samt alla typer av räntor, utdelningar eller royalties under det första testet, begränsar det andra testet det totala beloppet för dessa typer av intäkter till 25% av brutto Reit-intäkterna.
reglerna omfattar genomsynsbestämmelser för dotterföretag, truster eller partnerskap i REIT så att intäkter som intjänats i dessa enheter kommer att behandlas som intjänade av REIT för att avgöra om intäktstesterna är uppfyllda.
Tillgångstester
det finns också två tillgångstester, som också måste uppfyllas för att kvalificera sig som REIT. Under det första tillgångstestet måste minst 90% av det verkliga marknadsvärdet för alla icke-portföljfastigheter som innehas av REIT vara ”kvalificerade Reit-egenskaper” under hela beskattningsåret.
i allmänhet inkluderar icke-portföljfastigheter vissa investeringar i ämnesenheter och kanadensisk fast eller fast egendom. För det mesta, ämnesenheter är aktier i ett bolag, enheter i ett förtroende eller ett intresse i ett partnerskap som består av invånare i Kanada. REIT måste äga mer än 10% av det aktuella företagets eget kapital för att det ska vara en icke-portföljfastighet.
för att en kanadensisk fastighet eller fast egendom ska vara en icke-portföljfastighet måste det totala verkliga marknadsvärdet för alla sådana fastigheter överstiga 50% av REIT: s eget kapital. Kanadensisk fast och fast egendom inkluderar aktier i ett företag och ett intresse i ett förtroende eller partnerskap om mer än 50% av företagets verkliga marknadsvärde härrör från Kanadensisk fast eller fast egendom.
för att vara en kvalificerad Reit-egendom måste en icke-portfolio-ämnesenhet antingen härleda 90% eller mer av sin brutto Reit-intäkter direkt från att upprätthålla, förbättra, leasa eller förvalta Reit-kapitalegenskaper (i huvudsak ett fastighetsbolag), eller det äger ingen annan egendom än laglig äganderätt till REIT (dvs. en förvaltare) eller egendom som är tillhörande för att REIT ska kunna tjäna sina hyresintäkter eller för att eller fastigheter som är kapitalegenskaper.
fastigheter som inte ligger i Kanada anses inte vara en icke-portföljfastighet och är därför inte föremål för detta tillgångstest.
under det andra tillgångstestet, under beskattningsåret, får det sammanlagda verkliga marknadsvärdet för vissa tillgångar i REIT inte vara mindre än 75% av REIT: s eget kapitalvärde, definierat som det verkliga marknadsvärdet för alla inkomster eller kapitalintressen i förtroendet. De tillgångar som beaktas för detta test är följande:
- fast eller fast egendom som är kapitalfastighet
- en berättigad återförsäljningsfastighet (definierad tidigare i denna artikel)
- skuldsättning för ett kanadensiskt företag representerat av en bankers godkännande
- kontanter
- skuld utfärdad av eller garanterad av ett kanadensiskt regeringsorgan
- inlåning med en kreditförening
detta test gör det möjligt för ett förtroende att fortsätta att kvalificera sig som Reit medan det innehar stora mängder kontanter från ett offentligt erbjudande tills de investeras i verkliga eller fasta fastigheter.
Observera att det verkliga marknadsvärdet på dessa tillgångar kan vara mer än 100% av REIT: s eget kapitalvärde eftersom REIT sannolikt kommer att ha skuld, vilket minskar eget kapitalvärdet, medan skulden inte ingår i en fastighets verkliga marknadsvärde.
till skillnad från det första tillgångstestet måste den verkliga eller fasta egendomen vara i Kanada. Båda testerna måste dock uppfyllas. Per definition omfattar fast eller fast egendom ett intresse i ett annat REIT, byggnader och vissa andra specifika avskrivningsbara fastigheter anbringade på byggnader.
tillsammans tillåter tillgångstesterna en REIT att hålla vissa investeringar som inte är relaterade till insamling av medel eller drift av hyresfastigheter utan endast i den utsträckning som de fastställda tröskelvärdena. Medan intäktstesterna beräknas i slutet av året måste tillgångstesterna uppfyllas under hela året. Icke desto mindre bör både intäkts-och tillgångstesterna övervakas regelbundet, eftersom offside kommer att leda till att förtroendet beskattas, i själva verket, som ett företag. Tillgångstesterna är särskilt stränga, eftersom offside när som helst kan diskvalificera förtroendet från att betraktas som ett REIT för det året.
att REIT eller inte REIT
REITs anses av många investerare vara en mycket attraktiv investeringsform jämfört med en företagsstruktur som innehar liknande tillgångar. De ger investerare möjlighet att delta i fastighetsinvesteringar som de annars inte skulle kunna göra på egen hand samt ge en mer mångsidig fastighetsportfölj. Även om en REIT kanske inte är lika säker som en fast fondinvestering, ser investerare vanligtvis avkastningen som mer attraktiv samtidigt som de ger en kontant avkastning som vanligtvis betalas månadsvis eller kvartalsvis.en REIT tillåter dem också att dela på uppsidan av en stark Kanadensisk fastighetsmarknad. REITs är särskilt attraktiva för skattebefriade investerare, såsom RRSP och pensionsplaner, eftersom inkomstskatt skjuts upp tills medel dras tillbaka från planerna.