om du äger en lägenhet har du rätt att förlänga ditt hyresavtal med 90 år på noll hyra. Detta är en individuell rättighet som ges till alla platta ägare om de uppfyller vissa kriterier.
Alternativt kan du samarbeta med andra platta ägare i din byggnad och köpa fastigheten i byggnaden (känd som rätten till kollektiv rösträtt).
nedan finns frågor och svar till höger för att förlänga hyresavtalet för din bostadslägenhet.
för mer information, se Vanliga frågor om köp av lägenheter med andra hyresgäster. När fastigheten har förvärvats kan du sedan ansöka om ett förlängt hyresavtal.
Vad är relevant lagstiftning?
Hyresreform, bostads-och Stadsutvecklingslagen 1993 (lagen).
vilka är kvalificeringskriterierna?
de viktigaste är följande men det bör noteras att det finns ett antal undantag:
- lägenheten måste hållas under ett långt hyresavtal, dvs det beviljades ursprungligen för en löptid på mer än 21 år
- lägenheten måste ha ägts av dig i mer än två år. Detta datum börjar från det att du är registrerad som ägare på fastighetsregistret.
det är inte nödvändigt för dig att ha bott i lägenheten. Det finns ingen uppehållskvalifikation. Det spelar ingen roll om hyresavtalet hålls i ditt personliga namn eller av ett företag du kontrollerar.
vilka är några av undantagen?
hyresavtalet är föremål för ett sämre leasingavtal som i sig är ett kvalificerat leasingavtal eller det är ett företagsavtal eller hyresvärden är ett välgörenhetsbostadsförtroende. Alternativt, om du tidigare har gjort ett anspråk kan du inte göra ett nytt förrän minst ett år har gått.
det finns andra undantag så innan du fortsätter bör du kontakta oss för att kontrollera din egen individuella situation.
varför ska jag förlänga?
ditt leasingavtal är en slöseri med tillgång. Eftersom längden på hyresavtalet minskar så gör dess värde. Särskilda punkter att tänka på är:
- du betalar mer för att förlänga ditt leasingavtal om din leasingperiod har mindre än 80 år kvar. Detta kan vara betydande. Det är normalt lämpligt att förlänga innan ditt hyresavtal når denna gräns.
- långivare gillar inte korta bostadshyror. Du kommer sannolikt att stöta på svårigheter om du vill sälja din lägenhet om den återstående löptiden för ditt leasingavtal är mindre än de kriterier som de flesta långivare ställer. Olika långivare har olika kriterier men i allmänhet letar de efter en återstående löptid på minst 60 år.
hur länge kan jag förlänga mitt hyresavtal för?
du kan lägga till 90 år till vad som finns kvar på ditt befintliga hyresavtal. Om du till exempel har 80 år kvar på ditt hyresavtal får du ett nytt hyresavtal på 170 år.
hur mycket kostar det?
du måste betala en premie till hyresvärden för att bevilja hyresavtalet förlängning. Värderingsberäkningen för att beräkna premien är komplex. I stort sett beräknas det med hänvisning till markhyror och avkastning och längden på den återstående termen. Hyresrådgivningstjänsten har en bra kalkylator för att beräkna den troliga kostnaden för premien.
du kommer också att ha dina egna professionella kostnader, som kommer att vara dina advokater och lantmätare och, i mer komplexa fall, en advokat.
var också medveten om att om du meddelar din hyresvärd enligt lagen, kommer du också att vara personligen ansvarig för hyresvärdens rimliga kostnader som han ådrar sig i samband med:
- eventuell utredning som hyresvärden är skyldig att utföra för att kontrollera att du kvalificerar dig för rätten till nytt hyresavtal
- erhålla en värdering av din lägenhet
- förhandla och bevilja ett nytt hyresavtal till dig.
dessutom kommer det att finnas de vanliga kostnaderna för varje överlåtelsestransaktion som:
- stämpelskatt Fastighetsskatt (beroende på det pris du betalar)
- Fastighetsregistreringsavgifter
- utbetalningar som sökavgifter, som i London är vanligtvis 300 – 400.
om ärendet måste gå till First Tier Tribunal (FTT) kommer dina egna kostnader att vara högre. Slutligen måste du betala en lagstadgad deposition, vilket är 10% av det belopp som infogats i det ursprungliga fordringsmeddelandet som hyresgästens uppskattning av premien som startar processen.
behöver jag en värderare?
vi rekommenderar alltid att du har en formell värdering från en värderare som specialiserat sig på detta område. Även för förhandlingar måste du ha en uppfattning om hur mycket du sannolikt kommer att betala. Dessutom är det nödvändigt att ange ett pris i det ursprungliga meddelandet. Om priset är orealistiskt kan detta leda till att ditt meddelande förklaras ogiltigt eller uppmana hyresvärden till rättstvister som kan vara kostsamma.
vad händer om det uppstår en tvist?
lagen föreskriver en tidsplan för båda sidor att följa, med eventuell tvist om villkoren för det nya hyresavtalet eller premien som ska avgöras av First Tier Tribunal. Denna ansökan till skatt på finansiella transaktioner måste göras inom sex månader efter hyresvärdens motanmälan. Underlåtenhet att följa denna tidsgräns kommer att leda till att ditt krav dras tillbaka.
jag har en inteckning över lägenheten. Behöver jag meddela långivaren att jag vill förlänga mitt hyresavtal?
inte nödvändigtvis som lagen bevarar långivarens säkerhet genom att effektivt byta ut sin avgift från ditt befintliga leasingavtal till det nya hyresavtalet. Vi rekommenderar dock att du kontaktar dem som en artighetshandling eftersom fastighetsregistret sannolikt kommer att varna dem för ansökan om att registrera det nya hyresavtalet och i alla fall kanske du vill ta ett ytterligare lån för att betala för premien och kostnaderna.
jag funderar på att köpa en lägenhet som har en kort längd. Vad kan jag göra?
förutsatt att säljaren har ägt lägenheten i mer än två år kan du komma överens med säljaren om att skicka ett reklamationsmeddelande och sedan överföra rättigheterna enligt det kravet till dig när du slutför köpet.
min byggnad har mer än en hyresvärd så vad gör jag?
Detta är inte ovanligt i centrala London. Den relevanta hyresvärden är den vars intresse är tillräckligt lång för att bevilja det nya hyresavtalet på 90 år plus din återstående löptid. I de flesta fall kommer det att vara freeholder men vissa block kan ha en mellanliggande hyresvärd som innehar ett 200 års hyresavtal. I detta fall är det sannolikt att vara den mellanliggande hyresvärden.
hur lång tid tar hela processen?
enligt vår erfarenhet rekommenderar vi kunder att sex till nio månader är normen. Om frågan måste gå till FTT, blir det längre.
vad sägs om att förhandla med hyresvärden utanför det lagstadgade förfarandet? Vilka är fördelarna och nackdelarna med detta?
detta kan vara ditt enda alternativ om du inte kvalificerar dig enligt lagen. Men enligt vår erfarenhet kan du sluta betala mer pengar än om du tar med ett formellt krav plus att du inte har någon kontroll över hur snabbt hyresvärden kommer att svara. Med ett formellt krav finns en definierad tidsplan med sanktioner för bristande efterlevnad.
vad sägs om villkoren för det utökade hyresavtalet – är dessa samma som det befintliga hyresavtalet eller kan de varieras?
lagen säger att det nya hyresavtalet måste vara på samma villkor som det befintliga hyresavtalet. Det finns dock några begränsade undantag från detta:
- om det befintliga hyresavtalet inkluderar egendom som inte ska ingå i det nya hyresavtalet
- där fysiska förändringar har gjorts i fastigheten sedan det befintliga hyresavtalet beviljades
- där serviceavgifterna drogs felaktigt så att hyresvärden inte kan återkräva hela kostnaden för reparationer eller försäkringar.
vad händer om min hyresvärd saknas? Hur får jag reda på vem frihållaren är?
om din hyresvärd inte kan hittas måste du ansöka till domstolarna för det som kallas en ”Intjänandeorder”. Du måste bevisa för domstolen att du har rätt att förvärva ett nytt hyresavtal och att du har gjort alla rimliga förfrågningar för att hitta din hyresvärd men har misslyckats med att göra det.
vad sägs om att finansiera hyresavtalet förlängning?
om din befintliga långivare inte är beredd att göra ytterligare förskott, måste du tillgripa besparingar eller hjälp från din familj.
jag är friägare / hyresvärd och har fått ett meddelande från min hyresgäst som hävdar ett nytt hyresavtal. Vad ska jag göra?
vad du än gör, ignorera inte det och tro att saken kommer att försvinna. Om du inte svarar med en formell hyresvärds motanmälan inom den angivna tidsskalan, som normalt är två månader från mottagandet av hyresgästens meddelande, kommer du att tvingas bevilja det nya hyresavtalet till det pris som anges i hyresgästens meddelande.
du bör utse en advokat för att kontrollera att hyresgästen har rätt att ta med fordran och upprätta ett formellt motmeddelande. En värderare bör också utses för att ge dig råd om den troliga premien att debitera. Dessa kostnader bör så småningom alla återvinnas från hyresgästen föra fordran mot dig.
vilken information behöver du av mig som hyresgäst för att kunna göra anspråk?
vi behöver följande:
- detaljer om ditt ägande av lägenheten; vanligtvis kommer en Fastighetsregistertitel att vara tillräcklig
- en kopia av ditt hyresavtal
- detaljer om din hyresvärd; återigen kommer en Fastighetsregistertitel av hyresvärdens intresse att göra. Om inte då en kopia av din senaste hyra/serviceavgift efterfrågan som ska ha dina hyresvärdar detaljer
- DITT ID – vi måste se ditt pass och en ny verktygsräkning för att bevisa bostad.
användbara länkar
- hyresavtalet rådgivning
- hyresavtal förlängning kalkylator
- hyresavtal förlängning-komma igång
- fastighetsregistret
- ALEP