fastighetsutveckling. Vi har alla sett att det görs med lätthet på våra TV-apparater, men är det verkligen så enkelt som de får det att se ut? Kommer att vara en fastighetsutvecklare även passar dig? Och om det kommer, hur blir du en fastighetsutvecklare? Allt kommer att avslöjas i det här inlägget!
innan vi gräver in i muttrarna och bultarna för hur man utvecklar en brittisk fastighet, låt oss först gå igenom vad som blir en fastighetsutvecklare faktiskt innebär.
Vad gör en fastighetsutvecklare?
den grundläggande definitionen av en fastighetsutvecklare är enkel: någon som lever av att bygga ny fastighet eller renovera befintliga bostäder för att sedan sälja vidare för vinst. Enkelt nog.
Varför bli en fastighetsutvecklare?
trots undergång och dysterhet i den nationella pressen om tillståndet på fastighetsmarknaden, faktum är att landet behöver mer bostäder. Mycket mer. Huruvida detta kommer i form av nybyggda bostäder, hus som omvandlas till lägenheter eller helt enkelt utnyttjar befintligt utrymme är i stort sett irrelevant. Det som är viktigt är att människor behöver platser att bo, och den köpande allmänheten (såväl som hyresgäster) blir mer kräsna för varje år som går. Allt detta innebär att bli en fastighetsutvecklare kan vara mycket givande, både ekonomiskt och känslomässigt.
den andra stora fördelen är att nästan alla kan utveckla egendom. Visst, det finns ett hinder för inträde för vissa som kan ha ekonomiska problem, men när det gäller formella kvalifikationer och utbildning finns det inget som hindrar dig.
kommer fastighetsutveckling passar mig?
även om det kanske inte finns några kvalifikationer som behövs för fastighetsutveckling, skulle du vara klokt att sätta dig på prov innan du börjar din resa som fastighetsutvecklare. Några viktiga saker att fråga dig själv inkluderar:
- hur mår du med pengar?
- kan du kommunicera bra med olika typer av människor?
- kan du hantera tryck?
- är du affärsinriktad?
- hur riskavvikande är du?
var ärlig när du svarar på dessa frågor, eftersom det kan komma tillbaka för att bita dig om du inte gör det.
vilka är riskerna?
av alla ovanstående frågor är det vanligtvis den sista som skiljer dem som vill från dem som borde. Fastighetsutveckling kan vara ett riskabelt företag, så du måste vara medveten om det innan du dyker i huvudet först.
det finns ett antal saker som kan fungera mot dig, inklusive:
- ränteförändringar
- byggkostnadsökningar (både delar och arbetskraft)
- dyra juridiska tvister
- förändringar på fastighetsmarknaden eller bredare ekonomi
- nya regler träder i kraft
- dåligt väder stoppar arbetet under längre perioder
- gör misstag (det händer! Från att köpa till fel pris till att spendera pengar på att renovera områden i fastigheten som inte kommer att öka det totala värdet)
naturligtvis finns det sätt att minska riskerna i samband med fastighetsutveckling, men det kommer aldrig att bli ett helt riskfritt företag. Även enkla renoveringar tar tid, och ju längre saker tar, desto större är chansen att saker går emot dig.
med det sagt, för dem som väljer att fortsätta utveckla egendom, kan belöningarna vara stora. Du behöver bara vara medveten om att, trots vad tv-producenter vill att du ska tro, utveckla egendom är inte som att ha din egen pengar träd i trädgården.
hur man blir en fastighetsutvecklare
så du har satt dig igenom vårt snabbtest, har erkänt risken och känner fortfarande att fastighetsutveckling är rätt karriärväg för dig. Toppen! Nu är det dags att titta på hur man blir en fastighetsutvecklare i lite mer detalj.
Känn din exitstrategi, Känn din plan
istället för att börja i början, när det gäller att utveckla fastigheter, är det alltid bra att börja i slutet. Vad menar vi med det? Tja, helt enkelt måste du veta exakt vad du vill ha från din nya utveckling innan du börjar. På så sätt kommer du att vara fullt medveten om de vägar du behöver ta för att uppnå ditt slutliga mål.
det finns två viktiga frågor du måste ställa dig själv innan du börjar:
- när den är klar, kommer fastigheten att säljas eller hållas som en hyra?
- planerar du att bygga från grunden eller köpa en ”fixer-upper”?
att veta dessa två saker gör att du kan planera både din exitstrategi och den rutt du behöver ta för att komma dit.
Skriv en affärsplan
med ovanstående tas om hand är det dags att utveckla en fastighetsaffärsplan. Att behandla de två svaren på frågorna ovan som dina breda mål gör att du kan arbeta bakåt och hjälpa till att formulera din utvecklingsaffärsplan. Var specifik och bryt ner de stora målen så mycket som möjligt.
i din affärsplan – vilket är viktigt även om du gör en fastighet som ett sidoprojekt snarare än ett heltidsföretag-måste du ta itu med följande:
- SWOT-analys (styrkor, svagheter, möjligheter, Hot)
- marknadsundersökning
- hur du finansierar företaget
- vad din beräknade avkastning kommer att vara
- Vem är involverad i projektet (effektivt, din företagsstruktur)
- hur du förvärvar fastigheten eller marken
- vad din utvecklingsstrategi är
- hur du hittar entreprenörer
- vem ska hantera den administrativa sidan
- hur du hanterar försäljning och marknadsföring
- din exitstrategi
träna din finansiering
med en solid affärsplan på plats kan du sedan gå vidare till frågan om att få finansiering för ditt projekt. Det finns ett antal vägar du kan ta, och vissa kommer att vara mer livskraftiga än andra, men de vanligaste är:
överbryggande lån – för dem som behöver finansiering medan de väntar på pengar från andra håll.
lån utan säkerhet-personliga lån kan användas för små renoveringar, men se till att låna klokt.
säkrat lån-användbart om du behöver en stor kontantinjektion, men kan fungera för att vara dyrt och kommer också att riskera din egendom om du inte gör återbetalningar.
bostadslån-perfekt för dem som planerar att bo i fastigheten de utvecklar.
Buy-to-let inteckning-för dem som planerar att hyra ut fastigheten när den är klar.
Commercial mortgage-Detta är finansieringsvägen att ta om du venture kommer att resultera i fastigheter för företag, dvs restauranger, butiker, etc.
gör dina läxor
det här är något som alla som köper en fastighet borde göra, men det är absolut nödvändigt för utvecklare. Vissa områden fungerar bättre än andra för utveckling, och vissa kan ha möjligheter precis runt hörnet som kan öka deras värde avsevärt om du anger vid rätt tidpunkt (tänk Crossrail som ett utmärkt exempel).
att göra dina läxor slutar inte att bedöma området och utarbeta din viktigaste demografi. Det är också väl värt att ta reda på om bevarandeområden, lokala myndighetsregler och allt annat som kan stå mellan dig och ditt slutmål.
Känn din målgrupp
detta knyter både ditt slutmål och läxorna du har gjort på det område du tänker köpa in, och det är av yttersta vikt att få den här delen av din plan plats på. Att känna till din målgrupp gör att du kan utveckla din egendom för dem, och genom att göra det kommer du naturligtvis att locka rätt grupp människor när det är dags att sälja eller hyra ut din nya utveckling.
en annan fördel med att veta vem exakt du tänker marknadsföra din fastighet till när den är klar är att du kommer att vara i en bättre position för att noggrant bedöma kostnaderna. Kom ihåg att du inte omvandlar fastigheten för dig själv, men för dem som faller inom din demografiska forskning.
Köp bra
så uppenbart som det låter är din förmåga att köpa bra vad som kommer att göra eller bryta din fastighetsutvecklingsverksamhet. Många antar felaktigt att det är utvecklingsdelen som är viktigast, men att köpa till rätt pris är det som verkligen kommer att stå dig bra.
en annan sak som nya utvecklare ofta fastnar i är aktiviteten. Att jonglera fler projekt än du kan hantera kan vara spännande men i huvudsak är det en väg att förstöra. Få ut det mesta av det du har och var inte rädd för att vänta på det om rätt möjlighet inte är tillgänglig för dig när du vill att den ska vara. Det kommer att komma, men du måste fortfarande vara i spelet för att dra nytta av det när det gör det.
att ta onödiga risker kan innebära att du aldrig kommer att få den möjligheten igen, så gör det inte!
ha en vision
det är viktigt när du tittar på fastigheter att investera i för utveckling som du:
- Känn ditt slutmål
- ha en tydlig vision om hur man får det att hända
det enklaste sättet för alla att utveckla fastigheter för att uppnå sitt slutmål är att öka värdet på fastigheten de förvärvar. Återigen låter det uppenbart, men det är en färdighet, och en som inte ska tas lätt.
finslipa din förmåga att upptäcka möjligheter att öka värdet genom att visa massor av egenskaper och försöker räkna ut exakt vad du kan göra för att få mer till just det hem. Skulle det dra nytta av en loftkonvertering? Har det någon ledig mark att bygga på? Skulle det vara bättre att slå ner det och börja om igen? Kan detta hus omvandlas till lägenheter?
frågorna du kan ställa är ganska oändliga, men du måste fråga dig själv de rätta vid rätt tidpunkt för att bli en framgångsrik fastighetsutvecklare.