du är redo att köpa ett hus, men du köper det med andra människor. Kan du alla sätta dina namn på inteckning? Den här frågan har inget enkelt svar-här är vad du ska tänka på.
hur många namn kan vara på en inteckning?
det finns ingen laglig gräns för hur många namn som kan vara på ett enda bostadslån, men att få en bank eller hypotekslån att acceptera ett lån med flera låntagare kan vara utmanande.
cirka 90 procent av inteckningarna i USA stöds av regeringen via Fannie Mae, Freddie Mac och Ginnie Mae. Fannie Mae, särskilt, stöder en automatisk underwriting verktyg som kallas ” Desktop Underwriter.”Detta är vad de flesta stora banker använder för att godkänna eller neka lån. Långivare koppla in din information, som sedan behandlas och analyseras av detta verktyg, för att få en bestämning av din behörighet.
enligt Fannie Mae stöder Desktop Underwriter endast fyra låntagare. Om det finns fler än fyra personer på lånet, skulle långivaren måste manuellt teckna inteckning. Många stora banker gör inte detta, så dina alternativ skulle vara smalare, och du kan behöva gå till en kreditförening eller gemenskapsbank istället.
”Quicken Loans tillåter högst fyra kunder på en enda lånetransaktion”, säger Bill Banfield, executive vice president of Capital Markets på Quicken Loans. ”Undantaget från denna regel är VA lån. Nationella riktlinjer för VA-lån tillåter endast veteranen och hans eller hennes make att vara på hypotekslånet.”
även om Fannie Mae inte begränsar antalet namn på en anteckning, kräver det att alla låntagare lämnar in sina kreditpoäng, inkomstinformation och anställningshistorik för bedömning i försäkringsprocessen. Tänk på detta när du överväger vem du ska lägga till lånet.
anledningar att inkludera mer än ett namn på en inteckning
det finns några anledningar till att en låntagare kanske vill inkludera mer än ett namn på en inteckning:
- att ansöka med en medlåntagare kan göra det lättare att kvalificera sig för ett lån. Om medlåntagaren till exempel har god kredit och stadig inkomst kan detta bidra till att stärka din ansökan och förbättra dina chanser att bli godkända.
- ansöker med en co-låntagare kan du sätta co-låntagarens namn på titeln. Detta är viktigt om du planerar att gemensamt äga hemmet. (Observera att det finns också ett annat sätt att lägga till någon i titeln om du vill undvika att gå igenom underwriting-processen: en quitclaim-handling efter stängningen).
kom ihåg medlåntagare är båda helt ansvariga för lånebetalningar. Om en låntagare slutar betala sin andel av lånet måste den andra fortsätta att betala för att undvika att skada sin kredit eller förlora hemmet.
hur du skyddar dig
innan du godkänner en inteckning med andra människor, skydda dig själv och rådfråga en affärs-eller fastighetsadvokat som kan förklara dina alternativ och beskriva de risker du står inför.
”kontakta en advokat för att ta reda på vilken typ av enhet som ska ta titeln till fastigheten. Detta kan vara en LLC, ett företag, ett förtroende eller ett partnerskap”, säger Jim Finn, en advokat vid Clark, Hunt, Ahern & Embry i Cambridge, Massachusetts. ”När du bestämmer vad som skulle fungera bäst för din speciella situation, kan advokaten utarbeta de juridiska dokumenten.”
om du går in på en förvaltningsfastighet med några vänner eller familjemedlemmar, bildar en LLC kan skydda medlemmar från ansvar om det finns en tvist eller rättegång, eller någon slutar betala inteckning eller vill sälja fastigheten.
” om det är en investering, skulle jag föreslå att de gör en LLC eftersom det kommer att ge dem isolering från personligt ansvar”, säger Finn. ”De skulle ha ett driftsavtal som skulle stava ut hur de ska dela intäkter och dela kostnader.”
innan du bildar en LLC, se till att din långivare är öppen för att ge inteckningar till LLC eller liknande enheter, säger Finn.
”vissa långivare vill inte att förtroende eller LLC ska vara på hypotekslånet; de vill ha individer”, säger Finn.
hur man tar bort ett namn från en inteckning
det är möjligt att ta bort ett namn från en inteckning, men det betyder inte att det är lätt. De flesta långivare kommer inte att vara glada att ta någons namn av lånet eftersom det betyder att det nu finns en mindre person att betala tillbaka lånet.
om långivaren är villig, men du kommer sannolikt att behöva requalify för lånet på egen hand. Om du har en assumable lån, kan denna process vara lite enklare.
ett annat alternativ är att refinansiera inteckning utan co-låntagare. Naturligtvis måste du kvalificera dig för en refinansiering, precis som alla andra inteckning.
om du inte är bunden till fastigheten kan du också försöka sälja bostaden. Du är då fri att köpa ett annat hem utan en medlåntagare.
Läs mer:
- 6 frågor varje ogift par bör ställa innan du köper ett hus
- kan du överföra en inteckning till någon annan?
- hur ska du Titel ditt hem?