på ytan ser self storage-verksamheten och vad det kommer att kosta att bygga lagringsenheter så enkelt ut. Andra företag har produktbeställning, lagerantal & Lagring, förstöringsproblem, föråldring, bemanning, schemaläggning, produktansvarsfrågor, utrustning & förbrukningsvaror etc. osv. osv. de flesta är inte en del av self storage ekvationen. Men fortfarande vatten rinner djupt och hoppar in i self storage eftersom det ser lätt ut kan orsaka mer av en
stänk än du är beredd på.
först, ”bygg det och de kommer” fungerar inte här. En bra reklamkampanj och bra
priser kommer inte att skapa ett” behov ” där inget finns. Människor kan vara övertygade om att de ”saknar
ut” om de inte har den senaste gadgeten, bästa pizza, snabbaste motorcykel eller mest lockande
doft….men att berätta för dem att de måste betala en månadsavgift för att lagra saker som de inte har kommer inte att
arbeta, oavsett hur attraktivt priset eller spiffy anläggningen.
Self storage är så mångsidig när det gäller konstruktion, och så enkel i drift jämfört med de flesta
företag, individer som har mark eller vill starta ett företag av personliga skäl, frestas
att hoppa in med minimal forskning. En del av ansvaret som vi i branschen står inför är
att hjälpa människor att se den större bilden. Self storage är ett företag, och måste utvärderas i
samma villkor som alla andra företag.
kostnad för att bygga lagringsenheter-Self Storage affärsmodell
den primära frågan som måste besvaras för att avgöra om self storage kommer att fungera för dig är: kommer
de pengar som din anläggning förutspås generera vara tillräckligt för att täcka alla dina kostnader och
kostnader, och kommer det att ge dig den vinst du önskar under perioden
som du behöver det ? Så det finns fyra avgörande faktorer. (1) Hur mycket kan du förvänta dig att tjäna
i försäljning (hyror + varor). (2) Hur mycket kostar det att bygga och driva din anläggning, och (3)
hur mycket vinst behöver du för att göra detta till en värdefull investering? (4) Vad är din exitstrategi
(det långsiktiga eller slutliga målet för investeringen)?
att besvara den första frågan är en kombination av två faktorer. Hur mycket av varje produkt (enhetsstorlekar,
typer) har du plats för på ditt land, och vilken kurs kan du ta betalt för var och en av dem? Hastigheten
frågan är i allmänhet lättare än produktfrågan, det tar bara lite forskning. Vanligtvis kan du
ta betalt för vad dina konkurrenters avgifter för liknande produkter. Om din anläggning är trevligare eller mer
bekväm än konkurrenter kan du kanske ladda lite mer. Människor föredrar i allmänhet att
lagra familjens tillhörigheter så nära sitt hem som möjligt, eller någonstans bekvämt till vägarna
de tar till eller från jobbet eller andra platser de rutinmässigt reser. Så de flesta av dina kunder kommer
från några miles från din anläggning, eller från trafik på handelsvägar nära din anläggning. Dessa är
de områden där du behöver kontrollera din tävlings priser och beläggning.
Scoping tävlingen
att besöka tävlingen personligen är nödvändigt för att se hur din föreslagna anläggning kommer att stapla upp jämfört med
till deras och huruvida deras företag verkar blomstra eller inte. Om dina konkurrenter inte är
väl ockuperade kan området ha nått en mättnadspunkt och det finns helt enkelt ingen mer kund
bas att dra från. Bygg inte tänka att om du har en trevligare anläggning de kommer att flytta till din, de
kommer inte. det är tröghet; ett objekt i vila tenderar att stanna i vila. Det är en av anledningarna till att self storage
fungerar. Få så mycket information som möjligt genom frågor och observation, följ sedan upp med
telefonsamtal för att fylla i tomrummen. Du kanske inte kan få den information du behöver från direct
– metoden. Var beredd att göra lite sleuthing, om det behövs, för att bestämma dina potentiella enhetspriser och
konkurrenternas beläggning.
webbplats & Enhetsmix
nästa steg är att bestämma din enhetsmix. Unit mix determination är en konst / vetenskap med några allmänna
riktlinjer. Ju tätare befolkningen desto bättre mindre enheter kommer att sälja; det omvända gäller för
större enheter. En blandning av enheter är mer säljbar än enheter av alla samma storlek, och kommersiella hyresgäster
tenderar att använda större enheter än bostadskunder. Även om många typer av metallbyggnader kan
konfigureras om vid behov, bör stor försiktighet iakttas vid bestämning av enhetsmix. Luftrummet
dividerat med väggarna är din enda produkt. Ju mer konfigurationen av enheter matchar din potential
kunder behöver desto bättre blir din försäljning. Om du vill rikta in dig på en nischmarknad som records eller
vinlagring kan detta vara ett område där du väljer att söka expertråd genom en genomförbarhetsstudie
. Kontrollera med flera företag för att se vilka tjänster de erbjuder samt deras avgiftsstruktur.
var säker på vad du betalar för är inte bara samlad information utan ger faktiskt svaren
du söker. När enhetsmix och priser har fastställts kan du beräkna dina potentiella hyresintäkter. Om du erbjuder merchandise försäljning eller andra tillhörande tjänster uppskattningar av denna inkomst läggs till hyror för att beräkna din bruttopotential inkomst. När intäkterna har fastställts måste kostnader och utgifter prognostiseras.
platsberedning
platsberedning är ofta det dyraste byggnadselementet och är helt individuellt för
varje plats. De flesta byggare kan citera ”slab och över” uppskattningar av byggkostnader. Designkostnader
och en mängd Statliga godkännandeavgifter kommer också att trycka på din plånbok avsevärt. Dessutom
till kostnaden för att bygga anläggningen behöver du operativt kapital som är tillräckligt för att driva din anläggning
i leasingfasen.
Leasing
leasingfasen är tidsperioden från den dag du öppnar dörrarna till den dag du har
tillräckligt med intäkter från hyror och varuförsäljning för att täcka kostnaden för att äga butiken. Ägande
kostnader inkluderar månatliga driftskostnader(personalkostnader, verktyg, underhåll,
etc.), skuldservice på bygglån eller inteckning, skatter och ansvarsförsäkring (egendom, inte
enhetsinnehåll). För att uppskatta hur mycket leasing bär pengar du kommer att behöva låna (vanligtvis som en del av
ditt bygglån) bestämma vilken procentandel av ditt netto uthyrningsbara kvadratmeter du rimligen kan
förvänta dig att ha hyrt varje månad. Skillnaden mellan brutto kvadratmeter och netto
uthyrningsbara kvadratmeter är att brutto kvadratmeter inkluderar hallar,poster etc., och netto leasable
kvadratmeter är bara det utrymme som kan hyras. Multiplicera netto leasable kvadratmeter med din
genomsnittlig hyra per kvadratmeter, och det ger dig din totala potentiella inkomst.
nästa ”gråområde” du möter gör ett antagande om hur mycket kvadratmeter du förväntar dig
att hyra varje månad. I de flesta delar av landet börjar hyror med ett slag på våren, håller ganska
bra genom sommaren, sedan avsmalnar för hösten och fryser nästan på vintern. Lokala ekonomier
kan dock påverka den trenden avsevärt. Om du är i en college stad kan du ladda upp med lärare leveranser
och student tillhörigheter från maj – juni till augusti-September och genomföra tung marknadsföring
resten av året för att hålla saker och ting. Om möjligt, läs facktidskrifter för att hitta hyrespriser i
ditt område eller prata med lokala operatörer om trender, sätt sedan ihop din uppskattning av vilken procent av
hyresintäkter du förväntar dig att få varje månad.
om du räknar med att hyra tre procent av din netto leasable kvadratmeter den första månaden, och tre
den andra månaden kan du förvänta dig 3% av din netto leasable inkomst den första månaden och 6% den andra
månad, etc. För de första månaderna kommer du förmodligen inte att ha många flyttningar, men efter 3 till
6 månader måste du också subtrahera kvadratmeter inkomst förlorad för att flytta outs för att ha en bra
uppskattning av den faktiska bruttoinkomsten för månaden. Subtrahera beräknade kostnader från beräknad brutto
Inkomst för att bestämma beräknad nettoresultat. Så länge det nettoresultatet är ett negativt tal,
måste du låna pengar för att täcka kostnaderna. Det är ”leasing carry”. När din inkomst täcker
utgifter har du uppnått jämvikt och behöver inte längre låna. Det vill säga, om inte dina utgifter
inte inkluderade en periodisering för skatter och försäkringar. Skatter och försäkringar har vanligtvis inte
att betala varje månad men de kan aldrig glömmas – ha en plan för att täcka dem också.
Self Storage Investment Returns
när alla dina utgifter är täckta är den inkomst du får från din anläggning vinst. Den slutliga
avgörande faktorn för huruvida du ska bygga din butik är huruvida vinsten du får
från denna investering är lika med eller större än vinsten du kan uppnå genom att investera i något annat
. En extra faktor att tänka på är huruvida du vill sälja anläggningen någon gång, eller
bara ha en inkomstström under överskådlig framtid. Vill du vända fastigheten så fort som
du kan för att få mer pengar för ytterligare investeringar? Vill du behålla anläggningen tills
barnen är redo för college och sedan sälja för att ha college-medel? Eller vill du hålla fast vid det för
pensionsinkomst? Detta är din exitstrategi; du bör välja den investering som bäst uppfyller
framtida mål såväl som omedelbara.
lockelsen av self storage är verklig, det är en unik enkel verksamhet, men det är fortfarande ett företag. Innan
några andra beslut fattas måste du bestämma om detta är den verksamhet som kommer att uppfylla
dina mål. Då får du välja det utseende du vill ha, lägenhet eller bara kontor, färger, vilka dörrar
att köpa, säkerhetssystem, stängsel, golv etc.