hur lång tid tar det hela?
om fastigheten är tom och köparen inte behöver en inteckning, kan en försäljning eller köp i teorin slutföras om några dagar, men det är mycket ovanligt. Som sagt, vi har gjort det många gånger
det är mer troligt att en inteckning kommer att krävas, och det kommer att finnas en kedja av transaktioner, och om så är fallet tar det vanligtvis 4-6 veckor att byta kontrakt och sedan ytterligare 2-4 veckor mellan utbyte av kontrakt och slutförande gör totalt 6-10 veckor från början till slut.
alla våra advokater och personal kommer att göra allt de kan för att göra din transaktion så snabbt som möjligt, men vi kan inte erbjuda någon garanti om hur lång tid det tar – och du borde inte tro på någon som gör det! Om kunderna har en viss tidsplan i åtanke, särskilt om det finns en särskild anledning som att emigrera eller flytta till ett nytt jobb, rekommenderar vi att kunderna säger det så tidigt som möjligt, eftersom det alltid finns möjlighet att lägga fram ett ”mål” slutdatum för att koncentrera allas sinnen
hur snart Behöver jag betala några pengar?
om du köper en fastighet, kommer vi att be dig om cirka 350.00 i början för att täcka inledande arbete inklusive sökavgifter som kommer att betalas ut för din räkning. Återstoden av priset och advokatkostnaderna kommer att betalas strax före slutförandet om du inte lånar mer än 90% av köpeskillingen, i vilket fall det kan krävas före utbyte av kontrakt.
om du bara säljer behöver du kanske inte betala några pengar i förväg. Eventuella inteckning, samt kostnader och fastighetsmäklare avgifter, kommer att betalas ut från försäljningsintäkterna efter avslutad innan någon balans skickas till dig.
behöver jag en undersökning?
om du får en inteckning kommer en värderare att inspektera fastigheten på långivarens vägnar. Även om hans rapport kommer att ge dig en indikation på om han tycker att fastigheten är värt det belopp som du har bett att låna kommer du inte att kunna lita på det om saker går fel eftersom den informationen tillhandahålls för Långivarens fördel, inte din.
för en extra avgift erbjuds du vanligtvis möjligheten att ordna samma värderare för att utföra en mer detaljerad ”Homebuyers Report”. Detta kan åberopas av dig, så om du vid ett senare tillfälle hittar ett problem som inte nämns i rapporten kan du få någon prövning mot värderaren.
om fastigheten är ganska gammal, eller om du är särskilt bekymrad över någon aspekt av dess skick, kan du få en fullständig strukturell undersökningsrapport som är ännu mer detaljerad, men kostar ganska mer som ett resultat.
kom alltid ihåg att den gyllene regeln är” Låt köparen se upp ” så (förutsatt att du inte medvetet har vilselett) kommer du att vara ansvarig för eventuella problem som du upptäcker när du flyttar in.
vilken typ av undersökning ska jag ha?
1. Se till att inspektören är oberoende. Fastighetsmäklare rekommenderar, men har de fått betalt för att göra det? Möjligen. Det är ett brott att inte berätta.
2. Kontrollera att din besiktningsman är uppdaterad. Det finns nu två nivåer av undersökning. Nivå 2 och nivå 3. Lätt. Så vad får du veta? Strukturell undersökning? Fullständig undersökning? Byggnadsinspektion? Dessa är gamla och inaktuella beskrivningar.
3. Prata med din besiktningsman. Korrekt lantmätare arbete och stödja dig. Om allt du får höra är ”få det kontrollerat”, vad är poängen?
4. Få vad du vill. Berätta för besiktningsmannen vad du vill och jämför sedan priser. Be inte bara om ett pris och en tid.
5. Jämför inte bara priser online. De billigaste undersökningarna betalar för att komma till toppen av jämförelsesidorna. Alla undersökningar är inte desamma. Låt dig inte luras; det är inte bara en burk bönor.
6. Hur mycket är informationen värd? Hur mycket spenderar du på att köpa huset? Vill du ha en undersökning som kostar mindre än en tvättmaskin? Inte en bra ide – men se till att du får vad du betalar för.
7. Hjälper du din mamma / pappa / barn att köpa ett hus? Att hitta proffs som hjälper dem och ger dem råd är den bästa gåvan du kan ge.
8. Vem är din besiktningsman? De är alla samma säkert? Nej. FRICS lantmätare är väl kvalificerade och en chartered building surveyor är examen utbildad för att rapportera om fel och problem. FRICS erbjuder en Homebuyers-rapport baserad på ett trafikljusstandardvarningssystem. Byggnadsmätare går ofta in i mer detalj.
9. Huset ser bra ut, det är nästan nytt. Vad kan vara fel? Så, du vill bara veta de stora föremålen och en byggare vän har tittat på det? Vad händer om något är fel? Hur stort är problemet? Kommer det att bli värre? Kommer det att påverka priset? Att köpa visdom och erfarenhet är värt vartenda öre. Få en lokal, oberoende besiktningsman och ta reda på!
hur mycket insättning behöver jag?
normalt en deposition på 10% som ska betalas vid utbyte av kontrakt. Om du köper och säljer din advokat kan vanligtvis använda din köpare insättning i samband med ditt köp så att du inte behöver hitta något.
om du bara köper kan beloppet för insättningen bero på storleken på din inteckning (om någon). Om det är mindre än 90% måste du vanligtvis hitta 10% som vanligt, men om du lånar mer än detta kan vi kanske övertala säljaren att acceptera det belopp du lägger in (eller ibland till och med bara kostnaden och utbetalningarna) om du lånar så mycket som 100%.
vilka sökningar utförs och varför?
det finns sex huvudtyper av sökning som kan utföras och vi bestämmer vilken av dem som är nödvändig i ditt fall:
detta avslöjar detaljer om planeringshistoriken för fastigheten och om rådet är medvetna om eventuella överträdelser av planeringen, även förslag till nya vägar eller trafiksystem, trädbevarande order, bevarandeområden och andra frågor inom rådets kontroll som kan påverka fastigheten.
• Dräneringssökning
detta visar huruvida ytan och / eller fula vattenavlopp rinner in i en offentlig eller privat avlopp.
det har nyligen rekommenderats att köparens advokat också ska göra en miljösökning för att se om det finns deponier eller avfallshanteringsplatser i området, om fastigheten har byggts på en gammal industriområde och om det finns några risker från förorenad mark,giftiga utsläpp, översvämningar, sänkning etc.
detta görs strax före slutförandet för att ta reda på om det finns nya inteckningar registrerade mot fastigheten som inte tidigare har offentliggjorts. Om det finns då kommer köparens advokat självklart att kräva bekräftelse på att dessa kommer att återbetalas.
om du får en inteckning långivaren kommer att be din advokat att utföra en sökning för att se till att du inte är i konkurs! Ofta visar denna sökning en post mot någon annan med ett liknande namn. Om så är fallet kommer du att bli ombedd att underteckna en kopia av resultatet för att bekräfta att det inte relaterar till dig.
detta kan vara ett komplicerat område, och för att göra livet enklare och ge bästa möjliga skydd mot ansvar, rekommenderar vi kunder att få försäkring som en rutinfråga, eftersom kostnaden vanligtvis är mindre än det kostar att undersöka detta område fullt ut.
kan jag byta kontrakt innan jag får mitt hypotekslån?
om hypotekslånet av någon anledning avvisas eller försenas eller det innehåller några villkor som du inte kan uppfylla pengarna kanske inte är tillgängliga när det behövs så det skulle vara extremt farligt att byta kontrakt utan det, rekommenderar vi starkt att du inte gör det.
vad händer vid utbyte av kontrakt?
utbyte av kontrakt sker mellan köparens advokat och säljarens advokat, vanligtvis via telefon. De kontrollerar att deras kunder har undertecknat identiska kontrakt, överens om slutdatum och är överens om att skicka varandra de kontrakt som undertecknats av sina respektive kunder direkt. Köparen förväntas normalt betala upp till 10% av köpeskillingen i detta skede som en insättning – detta innehas normalt av säljarens advokat i avvaktan på slutförande. Vi rekommenderar att du inte bokar flyttningar eller meddelar att du slutar hyra egendom tills utbyte av kontrakt faktiskt har ägt rum.
när sker utbyte av kontrakt?
endast när kontrakt har bytts ut är transaktionen juridiskt bindande. Fram till dess kan antingen säljaren eller köparen försöka omförhandla köpeskillingen, slutdatumet eller andra överenskomna villkor, eller kan dra sig ur transaktionen helt och hållet och utan skyldighet eller ansvar för att kompensera den andra parten. Så är lagen för närvarande.
när utbyte av kontrakt har hänt vet alla var de står, när de kommer att slutföra (flyttdagen) och när de behöver överföra pengar, underteckna dokument och bekräfta sina flyttarrangemang. Låt dig inte frestas att lämna utbyte förrän strax före, eller till och med samma dag som, det slutdatum du siktar på. Vi rekommenderar att du tillåter 7-10 arbetsdagar mellan utbyte av kontrakt och slutförande. I praktiken kan denna period ibland vara kortare, men det finns en ökad risk för att något går fel eftersom någon inte har tid att organisera sig.
köparens advokat kommer inte att byta kontrakt förrän de är nöjda med resultaten av alla sina juridiska sökningar och förfrågningar, eventuella villkor och juridiska krav på köparens hypotekslån har uppfyllts och köparen är nöjd med sina undersökningsresultat.
om antingen köparen är beroende av försäljningen av en annan fastighet, eller säljaren är beroende av ett annat köp, måste de byta kontrakt samtidigt på de beroende transaktionerna.
vad händer efter avslutad?
slutförande är den punkt där köparens advokat överför inköpspengarna från sitt bankkonto till säljarens advokat bankkonto, ägandet av fastigheten överförs till köparen och säljarens advokat ordnar att nycklarna överlämnas till köparen. Allt detta händer samma dag. Det lagliga slutdatumet avtalades före utbyte av kontrakt och datumet utgör en del av själva kontraktet.
vilka är de vanligaste orsakerna till förseningar?
du kan vara säker på att vi alltid kommer att sträva efter att driva transaktionen framåt och jaga upp andra advokater, transportörer och tredje parter som håller upp saker. Vi kan dock inte ge någon garanti från början att allt kommer att vara på plats för att slutföra vid ett visst datum och råda dig att vara mycket försiktig med alla som tror att de kan. Dessa är några vanliga orsaker till försening:
- längden på kedjan inblandade – en fördröjning vid en punkt i kedjan kommer att fördröja alla andra
- inteckning ansökan tar längre tid än normalt, kanske för att en referens eller kreditkontroll krävs av långivaren och inte kommande, eller ibland bara för att hypotekslån är ovanligt upptagen
- inteckning erbjudande utfärdas med oförutsedda förhållanden
- undersökningar, sökningar eller förfrågningar avslöjar något oväntat
- någon annan i kedjan vill inte gå så fort som de andra – trots vad de kan säga!
>
När kan jag boka mina flyttningar?
det är bäst att undvika att boka dina flyttningar förrän efter att kontrakt har bytts ut, för före den tiden är flyttdatumet inte bestämt och du kan sluta förlora pengar om datumet ändras efter att du har gjort bokningen.
kan jag flytta i helgen?
tyvärr kan banksystemet som används för elektronisk överföring av medel inte användas i helgen och därför måste din flytt ske mellan måndag och fredag.
när behöver jag ordna byggförsäkring?
om inte byggförsäkringen arrangeras av din långivare eller det är en hyresfastighet och försäkringen hanteras av friägaren måste du ordna byggförsäkring från utbyte av kontrakt eftersom fastigheten kommer att vara på din risk från den tiden.
täckningsbeloppet bör vara den beräknade kostnaden för att bygga om fastigheten om den brinner till marken, vilket inte nödvändigtvis är detsamma som det nuvarande marknadsvärdet. Om du hade en undersökning eller om du får en inteckning din besiktningsman eller långivare värderingsman kommer vanligtvis har föreslagit ett minimum av täckning i sin rapport.
Vad behöver vi veta om vi köper i gemensamma namn?
de flesta par som är gifta eller i ett stabilt förhållande köper som” gemensamma hyresgäster ” vilket innebär att vid den ena eller andra av dem dör att personer som hälften delar automatiskt övergår till den andra.
alternativet är att hålla fastigheten som ”hyresgäster gemensamt” vilket innebär att varje persons halvandel behandlas som separat så att hans eller hennes andel vid den ena eller andra av dem inte automatiskt går till den andra utan till den som den har lämnats till i de avlidna personerna kommer eller, om det inte finns någon vilja, till hans eller hennes närmaste.
om du lägger ojämlika belopp i fastigheten kan och ofta bör personen som betalar det större beloppet skyddas av en” förtroendehandling ” som anger dina respektive aktier så att i händelse av tvist eller vid dödsfall av en eller annan av dig i framtiden kommer dina ursprungliga avsikter att registreras tydligt. När du har övervägt ovanstående alternativ och/eller om du behöver ytterligare råd bör du berätta för din advokat så att han eller hon kan se till att dina önskemål genomförs.
ska jag avbryta min befintliga autogiro innan jag är klar?
efter utbyte av kontrakt, men aldrig tidigare, kan vi råda kunder att avbryta befintliga autogirobetalningar. Anledningen till detta är att vi kommer att få en notering av det utestående saldot (eller inlösensiffran) från den befintliga långivaren som beräknas fram till slutdatumet. Om någon autogiro betalning skickas till långivaren under tiden kommer det att resultera i en överbetalning och det kan ta en kort stund för att återbetalas.
när gör jag den första betalningen under min nya inteckning?
när du fyller i hypotekslånsformuläret skulle du ha blivit ombedd att ange en viss dag i månaden för din autogiro. Men långivaren kommer vanligtvis också att kontakta dig strax efter slutförandet för att låta dig veta det första betalningsbeloppet och dagen då det kommer att samlas in. Du bör vara medveten om att på grund av hur räntan beräknas om du slutför i mitten av en månad kan din första betalning vara något större än normal.
vad händer med nycklarna?
dessa är oftast kvar med fastighetsmäklare (om någon) och köparen samlar in dem när pengarna har betalats över på dagen för slutförandet. Om det inte finns några fastighetsmäklare (eller det är inte bekvämt) kommer säljaren att lämna dem direkt till köparen.
hur som helst är det viktigt att arrangemang görs i förväg för att förhindra att köparen måste vänta utanför med flyttbilen!
även om din advokat alltid kommer att försöka se till att allt är klart så tidigt som möjligt på dagen för färdigställandet – och vanligtvis hanteras detta i mitten av dagen-kan det ibland vara en försening om till exempel din advokat fortfarande väntar på att hypotekspengarna ska komma fram eller det finns en särskilt lång kedja. Om detta händer ska du inte panik eller bli upprörd eftersom din advokat alltid kommer att lösa problemet tidigt på eftermiddagen – om inte tidigare !
vad kan jag göra om det finns några oönskade objekt kvar på fastigheten?
tyvärr när vissa köpare går till sin nya fastighet för första gången upptäcker de att säljaren har lämnat skräp och/eller oönskade föremål. Förutom att vidta rättsliga åtgärder mot säljaren som nästan säkert kommer att ta för lång tid och vara för dyrt, är det enda praktiska alternativet att du besöker fastigheten strax före slutförandet för att själv kontrollera att allt har tagits bort.
När får jag några pengar på grund av mig?
om du bara säljer eller det finns ett överskott på grund tillbaka till dig efter slutförandet av din försäljning och köp din advokat kommer alltid att försöka skicka ut detta till dig på den faktiska dagen för slutförandet, men om inte, på nästa arbetsdag.
betalning sker vanligtvis med check men för större belopp kan din advokat överföra pengarna direkt till din bank om du begär detta i förväg och ger dem dina kontouppgifter. Det kommer att finnas en extra banköverföringsavgift för detta.
vem ska ta hand om mina intressen?
när du instruerar oss att agera för dig kommer vi att meddela dig namn och kontaktuppgifter för den advokat som kommer att agera för dig, som kommer att se till att transaktionen utvecklas för att passa dina bästa intressen, förhandla om eventuella juridiska frågor som är lämpliga för dina räkning och se till att alla nödvändiga juridiska dokument upprättas och undertecknas och skickas till lämplig plats inom nödvändiga tidsramar.
om din advokat när som helst är på semester eller frånvarande från kontoret, kommer vi att delegera en annan medlem av företaget att agera för din räkning och hålla dig informerad om framsteg. Om din advokat är upptagen när du ringer, vilket händer ofta i praktiken, hans eller hennes personliga sekreterare kan ge dig en uppdatering om transaktionen och förklara vad som kommer att hända härnäst. Kom ihåg att personalen varken är utbildad eller kan ge juridisk rådgivning.
Var Kan jag få en landmätare?
vi har ett antal professionella inspektörskontakter i vårt lokala område. Låt oss veta om du vill att vi ska rekommendera någon, men tänk på att vi agerar självständigt, och helt i ditt intresse. Vi betalar under inga omständigheter en remissavgift eller accepterar en provision från någon tredje part som vi rekommenderar dig.
kan du rekommendera en fastighetsmäklare att sälja min fastighet?
Ja! Vänligen kontakta oss på de uppgifter som anges nedan, men detsamma gäller som ovan. Vi betalar inte remissavgifter eller accepterar provision från någon.