du tidigare föll bakom på ditt bostadslån sedan flitigt arbetat med din långivare att framgångsrikt laga standard med hjälp av ett lån modifiering. Someway, på något sätt har du hamnat rätt tillbaka på den gamla sadeln av stress igen – månader bakom på betalningar eller dagar bort från att vara där. Du är inte ensam – många husägare antingen få godkänt för ändringar innan helt återhämta sig från de ekonomiska svårigheter som leder till missade betalningar i första hand eller annars, har upplevt nya och orelaterade omständigheter som begränsar deras förmåga att betala.
Ställ dig själv dessa frågor när du ansöker om eller beslutar om du behöver ansöka om en sekundär bostadslån modifiering:
är det möjligt eller kommer det att bli svårare att få en annan ändring?
Ja, det är möjligt att få ett andra lån modifiering men statistiskt är det uppenbart att du är mindre benägna att få en andra ändring om du har haft en första, och en tredje om du hade turen att få en sekund. Det är dock möjligt. Faktum är att majoriteten av husägare som för närvarande ansöker om ändringar redan har haft någon form av träningsalternativ och ett anständigt antal av dem blir godkända. Så länge du vill behålla hemmet och ha stabilitet och inkomst för att ha rimliga betalningar, finns det ingen anledning att inte ansöka om du faller bakom på modifierade betalningar och inte kan komma ikapp med konventionella metoder.
även om sekundära alternativ kanske inte är så automatiska som första gången – den faktiska processen att få ett beslut kan vara drastiskt mindre svårt, särskilt om du ursprungligen hade arbetat med din långivare under de första åren av hypotekskrisen. Medan tidigare servicecenter kännetecknades korrekt av disorganisation, har moderna förlustbegränsningsavdelningar nu fördelen med tillämplig erfarenhet för att hjälpa till med en mer standardiserad och ansvarsfull process. Dessutom har husägare nu nytta av att generellt få mer individuell uppmärksamhet eftersom det finns mindre konkurrens eftersom nationella avskärmningsantal har minskat de senaste månaderna.
kommer en ny ändring att förbättra min situation?
det är här saker kan variera mycket beroende på din situation och där behovet av att träffa en gratis HUD-certifierad avskärmningsrådgivare förstorar. I vissa fall kan omändringar ge betalnings-och ränteförmåner, ett faktiskt mål för de flesta servicer eftersom lägre betalningar och minskat intresse naturligtvis leder till en högre nivå av retention. Med det sagt, i andra fall är det mycket förutsägbart att en omarbetning av inteckning villkor skulle leda till en faktisk ökning av räntan och eller betalningar.
till exempel, om du ursprungligen godkändes genom federal HAMP modification program och tillhandahölls ”speciella” villkor som under marknadsräntor, långsträckt löptid (40 års amortering) och någon nivå av principiell uppskjutning, är det nästan säkert att en omvandling till en ”traditionell mod” skulle komma med förhöjd ränta och betalning när omkonfigureras med hjälp av standardvillkor omarbetas till marknadsränta ogiltigförklaras av partiell uppskjutning samtidigt som man ökar balansen genom att lägga till nyligen missade betalningar. Dessutom, även med ändringar som inte ursprungligen använde speciella termer, är marknadsräntorna idag nästan en hel punkt högre än där de var för bara ett år sedan.
å andra sidan, om du hade kvalificerat dig för en traditionell modifiering tidigare och har en inteckning som är berättigad till HAMP-programmet med också en kvalificerad svårighet och inkomstnivå, kan villkoren förbättras som ett resultat eftersom det skulle anses vara en nödvändighet för överkomliga priser. Oavsett, det är viktigt innan saknade betalningar på någon inteckning, mycket mer så en tidigare modifierad en, att ha en HUD rådgivare titta över dina nuvarande villkor för att se vad som kan leda långt innan du är beroende av re-modifiering. Helst skulle detta inspirera dig att titta på andra budgetlösningar och förhindra att tvingas acceptera mindre fördelaktiga villkor om att förlora hemmet inte är något du är villig att låta hända.
är godkännandeprocessen annorlunda andra gången?
Ja, ansökningsprocessen kan vara mer djupgående än första gången. I många fall, långivare godkända mods på första gången brottslighet baserat på observation av en okontrollerbar svårigheter och med bevis för att inkomsten är för närvarande tillräcklig för att göra betalningar om inteckning prioriterades först och främst av husägare. HAMP-programmet är ett perfekt exempel på att om en husägares betalning förbrukade mer än 31% av bruttoinkomsten, kan den godkännas oavsett om den modifierade betalningen passar med andra noterade utgifter eller ytterligare skuld.
i sekundära eller traditionella ändringar eller de som kräver tillstånd från en försäkringsgivare (FHA, ect) kan mycket mer granskning tillämpas på den inlämnade budgeten som beskriver de beräknade utgifterna och de kontoutdrag som krävs för att korsa verifiera holistisk överkomlighet. Mindre automatisk är antagandet att bara för att du ansöker är du redo, motiverad och kan göra betalningar. Mer omsorg i underwriting går in i huruvida det är realistiskt baserat på objektiva data för att förutsäga framtida förbättringar. Kort sagt, med andra möjligheter kan du behöva göra mer än bara vill ha det, du kan faktiskt behöva dokumentera att du kan lyckas innan du blir godkänd.
så hur dokumenterar du det?
lätt, se till att du har minst lika mycket i besparingar som vad en första betalning kan vara när du ansöker om att visa att du har möjlighet att börja. Nästa successivt spara pengar varje månad för att visa att du kan hålla fångas upp om förfallna betalningar lades till princip. Slutligen, fråga dig själv ”Vad skulle långivaren tror” innan du gör varje transaktion som tumregel försäkringsgivare använder ofta är ” vad händer om det var mina egna pengar?”
tro det eller ej, långivare belönas för att erbjuda ändringar och ytterligare vinst genom att bevara kvarvarande serviceavgiftströmmar från investerarna – men de straffas också av samma investerare om förlustbegränsande framgångsnivåer är mindre än standard och endast tjänar till att dra ut oundvikliga standardvärden medan långsamt eroderar vad som är kvar att återhämta sig vid likvidation. Vissa filer utfärdas automatiska datoriserade beslut-men många matchar inte perfekt investerarmatriserna och behöver en chef eller senior underwriter samtycke före godkännande. Det tar inte en doktorsexamen för att förstå att det är lättare att få stöd från beslutsfattare om du sparar pengar och använder diskretion med konsumentköp jämfört med att spendera pengar på icke-väsentliga i kölvattnet av en eventuell avskärmning.
överskridande av måltider ute, underhållning, tobak och spritbutiker när du ansöker om ändring kan kosta dig ett godkännande om det leder till brist på besparingar. Varför skulle det inte? Banker finns för att kvantifiera risker för lönsamhet och att satsa på någon som beställer take-out, pay-per-view och katalog kläder samtidigt som de säger att de gör allt de kan för att undvika avskärmning efter saknade betalningar bär urusla odds. Jag vet vad du tänker och nej, att ta ut pengar från ditt konto och använda det köpa de saker du inte vill att långivaren ska veta om döljer inte faktiskt dina aktiviteter – värre kan det leda till att andra misstänker att det finns ett drog-eller spelproblem till hands eller helt enkelt gammal tråkig instabilitet när slutresultatet är brist på både besparingar och betalningar.
andra saker att tänka på:
ibland behöver du tålamod att ansöka.
många investerare har regler om hur lång tid efter den första ändringen du kan ansöka. I vissa fall spelar det ingen roll, i andra minst 1 år måste ha förflutit sedan omvandling till det permanenta lånet och vissa investerare tillåter inte andra ändringar period. Genom att kontakta servicer eller annars arbetar med en hud rådgivare, bör du lära dig hur det gäller i din situation.
svårigheter måste vara färska.
många investerare kräver att det finns en separat svårighet som innebär en ofrivillig nedgång eller uppehåll av inkomst för att kvalificera sig. Kort sagt, din uppsägning från 2011 fungerar inte längre om du redan ändrades 2012. Svårigheter bör vara ofrivilliga och påverka inkomsten.
lita inte på betalda hjälpare.
jag har märkt att vissa bluffartister för vinstdrivande modifieringskläder liknar deras värde och behov av handikappadvokater. De hävdar att anställa en professionell andra gången är nödvändig för att få den affär du förtjänar – men tredje part kan skada dig mer än de hjälper när de tappar dina besparingar med sina avgifter.
i sin tur illustrerar detta din oförmåga att ha råd med betalningar, snarare än en förmåga att göra det. Det är aldrig klokt att ingå ett avtal med en vinstdrivande modifieringshjälpare eftersom de inte ger någon verklig fördel med potentiellt resultat-men du kan hjälpa till genom en hud bostadsbyrå gratis.
våra HUD-certifierade bostadsrådgivare kan hjälpa dig att bedöma dina alternativ kring lånändringar. Ring oss på 888.577.2227 för att prata med en rådgivare om att skydda ditt hem. Eller besök vår hemsida.
författare Tim Fischer är en avskärmning förebyggande rådgivare vid LSS Financial Counseling.