om du har problem med att göra hypotekslån eller under vattnet i ditt hem, kanske du kan bedriva en kort försäljning, vilket gör att du kan sälja ditt hem för mindre än det belopp som fortfarande är skyldigt på ditt lån medan du har resten förlåtit. Efter en kort försäljning, men att få en annan inteckning kommer inte att bli lätt. Du kommer sannolikt att ha en minsta väntetid innan du kan kvalificera dig för ett annat lån, och du kan också behöva förbättra din kreditpoäng och spara för en förskottsbetalning.
konsekvenserna av en kort försäljning
ofta är en kort försäljning ett sätt för en orolig husägare att undvika avskärmning, vilket kan få allvarligare ekonomiska konsekvenser. Både en avskärmning och en kort försäljning kan skada din kredit, men den senare kan vara mindre skadlig.
”skälen kan varieras, men en kort försäljning händer ofta eftersom säljaren betalat för mycket eller lånat för mycket för fastigheten, eller marknaden har sjunkit och fastighetens marknadsvärde är mindre än inteckning balans”, förklarar Abe Kahan, VD för hem utlåning på Laurel Road, en New York City-baserad utlåning plattform och ett varumärke av KeyBank.
”vanligtvis går banken eller långivaren med på en kort försäljning för att få tillbaka en del av vad som är skyldigt dem”, säger Kahan.
eftersom du är skyldig att fullt ut återbetala din inteckning, måste du och din långivare komma överens om den korta försäljningen innan den kan fortsätta, säger Suzanne Hollander, advokat och fastighetsprofessor vid Florida International University i Miami.
”klausulen” på grund av försäljning ”av en inteckning är en typ av accelerationsklausul som kräver att låntagaren betalar hela skulden vid tidpunkten för fastighetsförsäljningen”, säger Hollander. ”Därför måste en låntagare formellt begära långivarens tillstånd att sälja fastigheten för mindre än lånebeloppet via en kort försäljning.”
Hollander varnar för att långivare har specifika policyer eller förfaranden som måste följas för att bedriva en kort försäljning. Processen tar ofta en lång tid, liksom, och många långivare avslå blankning förfrågningar, eller inte svara på dem alls.
Hur får man en inteckning efter en kort försäljning
den goda nyheten är att du kan kvalificera sig för en ny inteckning efter en kort försäljning, men det kan vara svårt och mer tidskrävande. Ditt nästa lån kan också kosta mer.
”när du försöker få en annan inteckning, inser att långivare kommer att vara mer försiktiga”, säger Steve Nakash, chef för konsument direkt utlåning för Blue Spot bostadslån, en division av Cherry Creek Mortgage, i Greenwood Village, Colorado. ”Du har nu en historia av att inte kunna betala, och långivare kommer att granska din kredit efter en kort försäljning för att säkerställa att du kan göra de nya betalningarna.”
Kahan konstaterar att en kort försäljning kan få ner din kredit värdering någonstans mellan 50 till 200 poäng, vilket kan sätta många lån utom räckhåll. Konventionella lån kräver vanligtvis en lägsta kreditpoäng på 680, medan FHA-lån kräver en poäng på minst 500 om du gör en 10 procent utbetalning, eller minst 580 med 3,5 procent ner.
du kan arbeta för att förbättra din kredit värdering till det minimum som behövs, men gör det kommer att ta tid och ansträngning.
”att spara upp en högre handpenning än det lägsta som långivaren kräver kan också påskynda processen”, säger Raisul Islam, en fastighetsmäklare och auktoriserad revisor med Howladar Yunus & Co., ett korrespondentföretag för Grant Thornton International Ltd., och chef för Hadee Lutful & Co.
minsta väntetid för att få en inteckning efter en kort försäljning
beroende på lånetyp finns det minsta väntetider innan du söker en ny inteckning efter en kort försäljning. Observera att dessa är allmänna krav och kan variera beroende på din personliga ekonomiska situation.
| lånetyp | minsta väntetid |
|---|---|
| konventionell | 2-4 år med undantag |
| FHA | 3 år med undantag |
| USDA | 3 år |
| VA | 2 år med undantag |
| icke-kvalificerande (icke-QM) | inget krav |
- konventionellt lån-Du kan kvalificera dig för ett konventionellt lån på så lite som två år efter en kort försäljning, men du kommer sannolikt att behöva att ha en 20 procent handpenning och visa ”förmildrande omständigheter” som ledde till försäljningen, såsom arbetsförlust. Om du har mindre än 20 procent ner, har du en längre väntan: i allmänhet fyra år med 10 procent ner och sju år med mindre än 10 procent ner.
- FHA-lån-för ett FHA-lån måste du troligen vänta tre år för att få en inteckning efter en kort försäljning om du inte kan bevisa förmildrande omständigheter, vilket kan förkorta väntan till ett år. Du kanske också kan ansöka om en inteckning utan att vänta alls om du inte var i standard på din tidigare inteckning vid tidpunkten för försäljningen, och du betalade den i tid året före försäljningen.
- USDA-lån-med ett USDA-lån måste du i allmänhet vänta tre år för att ansöka om ett nytt inteckning, även om förmildrande omständigheter bidrog till den korta försäljningen.
- VA-lån-vid två år har VA-lån den kortaste väntetiden, och det kan till och med inte vänta alls om du betalade i tid före försäljningen.
- icke-kvalificerad inteckning (icke-QM)-för en icke-kvalificerad inteckning kan det inte finnas någon väntetid, men kom ihåg att dessa lån kan kräva en större utbetalning och ta ut högre räntor än andra typer av lån.
ombyggnad kredit efter en kort försäljning
gör inga misstag: en kort försäljning kan skada din kredit. Om du vill köpa ett hem i framtiden måste du reparera din kredit för att vara berättigad till de bästa räntorna och låneprogrammen som möjligt.
”om en kort försäljning är det enda felet på din kreditrapport, borde du kunna bygga om din kredit relativt snabbt under din väntetid”, säger Nakash.
om din kreditrapport visar fler problem kan du dock behöva göra mer arbete för att öka din poäng, inklusive dessa steg:
- granska din kreditrapport på AnnualCreditReport.com, och korrigera eventuella fel eller problem du upptäcker.
- betala av din befintliga skuld så bra du kan.
- Undvik att göra sena betalningar och håll ditt kreditutnyttjande lågt — under 30 procent om möjligt.
- Undvik att ansöka om två eller flera kreditkonton på kort tid. Det är bäst att separera dina ansökningar med några månader så att din kredit inte dinged av flera förfrågningar.
- stäng inte oanvända kreditkort. Du kan också överväga att ansöka om andra nya kreditlinjer, men bara om du tänker göra betalningar i tid och använda det på ett ansvarsfullt sätt. Om du blir nekad kan du försöka ansöka om ett säkert kreditkort eller bli en auktoriserad användare på en annan persons kreditkort.
- Bestäm hur lång tid det tar dig att spara upp för den minsta handpenningen som behövs på ditt nästa lån och arbeta flitigt mot det målet.
- handla noggrant för lån bland flera långivare, och jämför priser och villkor noggrant.
vad du ska tänka på
Tänk på att bara för att du kan ansöka om en inteckning snart efter en kort försäljning betyder det inte nödvändigtvis att du borde.
” det är viktigt att visa finansiell stabilitet innan du ansöker om en annan inteckning”, säger Islam, ” och du bör vara engagerad i korrekt penninghantering så att du inte står inför en kort försäljning någonsin igen.”
ett av dina mål kan vara att bygga dina nödbesparingar så att du kan vara beredd på det oväntade i framtiden.
” dåliga saker händer ibland bra människor-konkurser inträffar, människor förlorar sina jobb och människor blir sjuka. Det är därför det alltid är smart att ha sex månaders nödfonder till hands för att klara dessa typer av situationer”, säger Nakash.
Läs mer:
- att få en inteckning efter konkurs: Vad man ska veta
- Hur får man en inteckning efter avskärmning
- hur man refinansiera en undervattens inteckning